Один из главных вопросов, который определяет надежность новостройки, – как именно будет оформляться покупка.

Самый безопасный способ  – заключение договора долевого участия (ДДУ) в соответствии с ФЗ-214. Оплата за квартиру производится после регистрации договора в Росреестре, что снижает риск двойных продаж. При регистрации договора делается запись в Единый государственный реестр прав, вносится информация о квартире и участниках сделки (застройщике и дольщике), о цене и порядке расчетов, условиях договора, сроках сдачи объекта и гарантийном сроке по объекту. Цена за квартиру в договоре фиксируется, поэтому не придется вносить дополнительные платежи в процессе строительства, как это случалось ранее. Доплатить, возможно, придется за небольшое увеличение метража квартиры после обмеров БТИ (отклонение обычно в пределах 1-2 кв. м от проектных расчетов).

С 1 января 2014 года было введено обязательное страхование ответственности строительных компаний по одному из трех вариантов: поручительство банка, полис страховой компании и членство в ОВС (общество взаимного страхования застройщиков). Если застройщик не выполнит обязательств по передаче квартиры дольщику в результате банкротства и иных причин, то страховая компания (банк) выплатит дольщику полную стоимость квартиры, указанной в ДДУ. С одной стороны, это разумное и логичное дополнение к 214-му закону. С другой стороны, банки и крупные страховые компании пока не готовы брать на себя такие высокие риски, механизм реализации закона не отработан и остается вероятность повторения судьбы известных туристических фирм, когда их банкротство приводило и к разорению страховых компаний, с которыми они заключали договора.

Второй вариант покупки – через ЖСК (жилищно-строительный кооператив), то есть объединение граждан или организаций для строительства (или покупки) жилого многоквартирного дома и дальнейшего управления. Закон допускает такую схему, но внятно ее не регламентирует. Нередко застройщики ее используют для ухода от затратной и более тяжелой схемы ДДУ по ФЗ-214. Формально создается жилищный кооператив, девелопер становится подрядчиком строительства. Покупатель становится членом кооператива после внесения пая в размере стоимости квартиры. Процедура легче, но не прописываются сроки окончания строительства и ответственность за их нарушение, процедура возврата денег регулируется только Уставом кооператива, нет гарантий дольщикам по ФЗ-214, сохраняется риск двойных продаж, так как договора нигде не регистрируются. Плюсы у такой схемы проявляются в случае с надежным девелопером, например, ГК «ПИК» или ГК «Пионер»: из-за снижения расходов застройщика и упрощения оформления документации квартиры ЖСК могут быть дешевле (разница по цене с новостройками по ДДУ может достигать 10-20%, в зависимости от региона), членам ЖСК может быть предоставлена рассрочка выплаты паевого взноса. Есть еще одно преимущество – если застройщик в процессе строительства обанкротится, то ЖСК может нанять другого подрядчика и достроить дом, минуя длительные судебные разбирательства. И все-таки рисков и недочетов у этой схемы немало.

Третий вариант – покупка по векселю. Дольщик выплачивает стоимость квартиры и получает от застройщика вексель на эту сумму, то есть письменное долговое обязательство компании-застройщика вернуть кредитору деньги через определенное время. Когда подходит срок погашения векселя, застройщик отдает не деньги, а квартиру. Эта процедура подразумевается, но не гарантируется. Вексель напрямую не связан с квартирой  – строго говоря, это обязательство заемщика вернуть деньги. В этом случае не действует 214-й закон о долевом участии, нельзя будет получить неустойку при срыве сроков строительства или доказать свои права на квартиру в случае банкротства застройщика. Вексельная схема хорошо работает только в одном случае – если репутация девелопера безупречна.

Остальные варианты договоров рискованны и ненадежны, нигде не регистрируются и ничего покупателю не гарантируют, представляя собой условную фиксацию устных договоренностей двух сторон. К ним относятся ПредДДУ (предварительный договор долевого участия), договор инвестирования или соинвестирования, предварительный договор купли-продажи, договор резервирования или бронирования.

Кто кредитует?

Очень важно выяснить, какие банки принимают участие в проекте, финансируя само строительство или предлагая ипотечные кредиты. Если объект аккредитован в крупных банках (Сбербанк, ВТБ, Банк Москвы и др.), значит, была проведена тщательная и профессиональная проверка документации, и это хороший аргумент в пользу благонадежности застройщика. Даже если ипотечный кредит покупателю не нужен, он будет более уверен в правильности выбора новостройки, продажи в доме будут идти быстрее и лучше, вероятность удачного и своевременного завершения строительства выше. Иногда хорошая новостройка аккредитована в одном банке, так как застройщик брал кредит на строительство в этом банке, а сам объект находится в залоге или банк является совладельцем компании-девелопера. Например, группа ВТБ владеет 100% акций ОАО «Галс-Девелопмент». Несмотря на то, что ожидается рост процентных ставок по ипотеке (затяжной или временный) и спрос на ипотечные кредиты снизится, все равно новостройки с аккредитацией в солидных банках более привлекательны и востребованы. Даже если возникнут финансовые проблемы у девелопера, то банк скорее согласится на дополнительное кредитование, чем допустит замораживание строительства.

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:

Как купить новостройку на этапе котлована?

Шаг первый: сбор информации
 

Как купить новостройку на этапе котлована?

Шаг второй: оценка надежности и ценности объекта

Собираем досье на застройщика
 

Как проверить надежность застройщика?