Законопроект об апартаментах будет подготовлен для рассмотрения в Госдуме в течение двух-трех месяцев. Ожидая прохождения инициативы через парламент, мы задали экспертам вопросы об апартаментах, чтобы в полной готовности встретить закон о новом типе жилья. Итак, что же нас ждет? Возможны ли кардинальные изменения на рынке, учитывая известное преимущество в цене апартаментов? Какие у них есть минусы, чем они уступают другим видам жилья? Возможно ли появление на рынке апартаментов эконом-класса, который будет наиболее доступным вариантом для горожан?
Скорее всего, появится возможность регистрации в апартаментах
Заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин сообщил представителям СМИ, что понимание, как будет выглядеть законопроект, уже есть. Попробуем представить ожидаемые нововведения и мы. Возможен ли всплеск спроса на этот вид жилья? Ведь общеизвестен факт, что апартаменты более доступны по цене, если сравнивать жилье, например, по стоимости квадратного метра. Объясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:
- Согласно разработанным поправкам к законодательству, автором которых является Институт экономики города, нас ждут важные изменения на рынке апартаментов, которые могут скорректировать покупательскую активность в данном сегменте и в принципе изменить отношение клиентов к формату. Самое главное нововведение заключается в появлении возможности оформить постоянную регистрацию. Именно отсутствие «прописки» отталкивало от данного формата многих клиентов. В соответствии с инициативой, апартаменты, вероятно, будут фигурировать в качестве жилых помещений в ДСИ (дом смешанного использования) или смогут входить в состав МФЗ (многофункциональное здание). Но примут ли в итоге этот законопроект и как он будет реализован на практике, пока не известно.
Кроме того, к законопроекту есть определенные вопросы. Для «легализованных» апартаментов коммуналка и налоговые платежи будут установлены как для нежилого фонда. Получается, проживать вы начнете в квартире, где будет постоянная регистрация, однако уплачивать налоги и коммунальные платежи будете как за нежилое помещение. Все это выглядит странно. Известно, что на данный момент это только законодательная инициатива, в настоящее время находящаяся на рассмотрении у властей города. Возможно, градостроители добавят в него свои коррективы. Однако прямо сейчас возникает вопрос: если помещение жилое, почему тогда придется оплачивать налоги и коммуналку в больших размерах?
Апартаменты по ДДУ?
Возможно, апартаменты можно будет покупать по договорам долевого участия, считает заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» Владимир Зимохин:
- В последнее время появляется все больше информации о том, что ситуация с апартаментами может быть уточнена на законодательном уровне. Существует вероятность, что в обозримом будущем будут приняты поправки, которые распространят действие закона об участии в долевом строительстве и на апартаменты. Формально это должно означать, что продавать строящиеся апартаменты можно будет только по договорам долевого участия. Будут ли апартаменты или их часть приравнена к жилым помещениям и как они будут отличаться от квартир по своим характеристикам и стоимости, можно судить только после появления соответствующего законопроекта.
Содержание такого вида недвижимости обходится дорого
Известно, что апартаменты – новый и продвинутый вид жилья, однако и у него есть свои минусы. Мария Литинецкая считает, что помимо отсутствия возможности зарегистрироваться по месту жительства (этот запрет пока действует), для этого типа недвижимости характерны более ощутимое налоговое бремя, а также проблемы с инфраструктурой:
- Между апартаментами и квартирами покупатели чаще выбирают квартиры, поскольку именно в них можно оформить постоянную регистрацию. Отсутствие подобной возможности для апартаментов – первый и самый главный минус апартаментов на сегодняшний день. Кроме того, клиентов волнует, что они не смогут получить московские льготы.
Второй недостаток апартаментов – повышенная налоговая ставка. Как известно, налог на апартаменты приходится оплачивать аналогично офисным помещениям – ставка 2% либо ставка 0,5%, но только если этот вид жилья имеет статус гостиничной недвижимости. Получается, приобретая небольшую студию с кадастровой стоимостью порядка 5 миллионов рублей, вы будете ежегодно платить городу 100 тысяч рублей (при ставке 2%) или 25 тысяч рублей (при ставке 0,5%). Что касается квартир с кадастровой стоимостью до 10 миллионов рублей, то для них налог составит 0,1%, т.е. при переводе апартаментов в квартиры платить нужно будет всего 5 тысяч рублей в год.
Третий недостаток апартаментов – недостаточный уровень обеспеченности социальными объектами инфраструктуры, так как к девелоперам не предъявляются подобные требования при строительстве «не жилья», т.е. апартаментов. Тем не менее, в проекты апартаментов могут входить те же объекты инфраструктуры, что и в объекты жилой недвижимости. К примеру, в МФК «Фили Град» (Фили, ЗАО) девелопер предусмотрел строительство собственной наземной парковки, кафе, магазина, а также детского сада. Еще один пример – МФК «Водный» (Головинский район, САО). Жители комплекса смогут пользоваться собственной инфраструктурой – подземным паркингом, детским садом, рестораном, фитнес-центром, а также магазином.
Отдельный минус апартаментов – возможное соседство с офисными помещениями, такой точки зрения придерживается специалист по продаже недвижимости Ирина Щербинина:
- В апартаментах возможно не только проживание, но и устройство офиса. А кому понравится жить там, где в соседней квартире будут работать? В связи с этим апартаменты эконом-класса, вероятно, будут так же продаваться годами, как и бизнес-класс.
Будут ли строиться апартаменты комфорт-класса?
Известно, что жилье данного типа строилось до настоящего времени в основном по проектам классов «бизнес» и «элит». Возможно ли появление на рынке апартаментов эконом-класса, которые будут наиболее доступным вариантом для горожан? Мария Литинецкая приводит примеры уже строящихся апартаментов по доступным ценам:
- На протяжении последних двух лет на рынке апартаментов мы уже наблюдаем демократизацию сегмента. В начале своего развития апартаменты были представлены лишь проектами бизнес- и элитного классов, но уже в 2013-м стартовали первые проекты общедоступного сегмента МФК «Водный» и «Фили Град», «Царицыно-2». Соответственно, начиная с 2013 года, доля таких проектов увеличивается и на сегодняшний день составляет 20%.
По итогам III квартала 2015 года рейтинг самых доступных апартаментов выглядел следующим образом:
· CleverLand (2,12 млн руб. за 16,03 кв. м);
· «Березовая Аллея» (2,49 млн руб. за 25,4 кв. м);
· Starting House (3,32 млн руб. за 23,7 кв. м);
· «Технопарк» (4,2 млн руб. за 28,8 кв. м);
· «Клубный дом на Пришвина» (4,36 млн руб. за 32,6 кв. м).
А вот самая дешевая квартира имеет цену 3,088 миллиона рублей (площадь 22,3 кв. м). Перспективы дальнейшего развития класса экономичных апартаментов нельзя оценивать однозначно. С одной стороны, присутствие на рынке апартаментов стоимостью 2-3 миллиона рублей действительно способствует решению жилищных проблем. Но с другой стороны – кто будет покупать это жилье? Очевидно, что для семьи, в которой есть хотя бы один ребенок, разместиться на 20 кв. м – это что-то из области фантастики. Таким образом, спрос на подобное жилье априори ограничен. Однако в условиях падения платежеспособности такой формат будет пользоваться спросом среди одиноких молодых людей.
Неопределенность мешает развитию
Стоит ли ждать от этой инициативы серьезных изменений ситуации на рынке недвижимости? Не все эксперты берутся сегодня ответить на этот вопрос. Мария Литинецкая выделяет ключевые барьеры, которые необходимо преодолеть для придания этому виду недвижимости официального статуса:
- От инициативы властей мы ждем, прежде всего, появления определенности. Вопрос официального статуса апартаментов – один из наболевших для рынка недвижимости. На сегодняшний день уже есть примеры «легализации» отдельных объектов, когда апартаменты переведены юридически в квартиры. Однако подавляющая часть проектов, которые сегодня занимают уже треть всего предложения на первичке, по-прежнему находятся в «подвешенном» состоянии. На мой взгляд, такая неопределенность как раз и мешает дальнейшему развитию рынка. Властям необходимо решить три главных вопроса для рынка апартаментов: возможность постоянной регистрации, размер налоговой ставки и нормы по строительству социальной инфраструктуры в проектах. Самое главное сегодня – дать девелоперам четкий ответ покупателям, что их ждет при строительстве и покупке апартаментов. Только после объявления конкретной позиции можно будет судить о перспективах сегмента.
На мой взгляд, оформление постоянной регистрации в жилье данного типа приведет к росту его стоимости, а это ограничит покупательскую активность в сегменте апартаментов. Замечу, некоторые проекты по строительству апартаментов, возможно, потеряют часть инвесторов, ведь им уже будет не так интересно присутствовать в этом сегменте. Очевидно, что сейчас из-за более низкой стоимости по сравнению с квартирами инвестировать в такой проект выгоднее, так как стоимость дешевле, и при этом рост стоимости квадратных метров ничем не отличается от аналогичного для жилой недвижимости. Добавлю, что сдавать апартаменты в аренду выгодно. По сути нанимателям не так важна регистрация, а арендная ставка на апартаменты сравнима с квартирами. С переводом апартаментов в квартиры данное преимущество сегмента будет утрачено.
Генеральный директор компании «Агентство столичной недвижимости» Евгений Медведев согласен, что неопределенность ситуации и большое количество издержек при покупке и продаже мешает развитию данного типа недвижимости:
- До тех пор, пока апартаменты не будут приравнены к жилым помещениям, о выгоде апартаментов говорить бессмысленно. Фактически у апартаментов есть только один плюс – дешевизна, в то время как минусов целый букет: начиная с больших затрат на налог и отсутствие прописки и заканчивая более тяжелой и проблемной продажей. Кроме того, не факт, что соблюдаются строительные нормы для жилых помещений, а следовательно, и безопасность (те же самые вытяжки, наличие запасных выходов, коммуникации и т.п.).
Одним словом, до тех пор, пока все это строится на основании «лазеек в законах» и частных инициативах, ничего хорошего от апартаментов ждать не приходится. Вот если примут строительные нормы для строительства или переоборудования помещений под апартаменты да к тому же приравняют апартаменты к жилым помещениям, вот тогда они будут интересны.
