Верховный суд России (далее — ВС) допустил продажу на торгах единственного жилья должника — это способно стать прецедентом.

История, которую изучал ВС, касается дома и земельного участка гражданина Владимира Балыкова — тот выступал поручителем по кредиту и остался должен банку 34,68 млн рублей.

Выяснилось, что право собственности на недвижимость Владимир Балыков оформил через два дня после признания его банкротом (до этого он был прописан в квартире матери). ВС отправил дело на пересмотр.

Из определения ВС также следует, что единственное жилье обанкротившегося физлица вправе изъять не только кредитор, но и финансовый управляющий за счет средств конкурсной массы. Этот момент надо урегулировать еще до обращения в суд на собрании кредиторов. Если единственная недвижимость будет продана с торгов, банкроту следует предоставить более дешевое жилье.

От слов — к делу

Опрошенные Циан.Журналом эксперты разделились во мнениях: кто-то считает подобную ситуацию опасной для простых россиян — тех, у кого не получилось вовремя вернуть скромный потребительский кредит, другие полагают, что сенсации пока не произошло — надо дождаться окончательного исхода дела.

Изначально допускалось изъятие единственного жилья только в том случае, если оно находится в ипотеке, но кредит не выплачивается. Недобросовестные покупатели умудряются повернуть это правило в свою сторону. Способ причисляется к мошенническим — со всеми сопутствующими последствиями, но некоторых это не останавливает: семьи с детьми берут ипотеку и даже вносят несколько платежей, а потом платить перестают.

Первое время банки настойчиво пытаются урегулировать вопрос самостоятельно — им выгоднее предложить ипотечные каникулы, рефинансирование или другие варианты помощи, чем потерять клиента и тратить время на продажу его квартиры на торгах.

Затем банку приходится обращаться в суд, но судиться с такими должниками непросто: апелляции, переносы заседаний и вмешательство органов опеки (ведь речь идет об ухудшении жилищных условий детей) затягивают процесс на долгие месяцы, а чаще — и годы. Всё это время семья продолжает фактически бесплатно жить в квартире, а некоторым (но не всем) впоследствии удается отбояриться от штрафов и пеней.

Таким образом, если раньше кредиторы худо-бедно добивались справедливости через изъятие пусть единственного, но ипотечного жилья, то теперь правило могут распространить на заемщиков любых кредитов.

Критерии простоты

В 2013 году законодатели пытались внести изменения в статью 446 Гражданского процессуального кодекса об имуществе, на которое не обращается взыскание по исполнительным документам, рассказывает юрист и эксперт в области безопасности сделок с недвижимостью Олеся Бухтоярова.

Нововведения предполагали, что единственное, но роскошное жилье гражданина-должника может быть реализовано на торгах. Но законодательная инициатива так и не дошла до чтений: не удалось определить, кто будет реализовывать имущество таких должников и в каком порядке будет происходить этот процесс — в частности, кто будет приобретать для должника новое, более простое жилье и по каким нормам жилой площади оно будет предоставляться.

История получила продолжение в 2018 году, когда Минюст разработал законопроект, который предусматривает реализацию жилья и имущества, если оно принадлежит гражданину с большими и неоплачиваемыми долгами. Тогда ведомство предлагало реализовывать только то жилье, которое в разы превышает нормативы предоставления площадей (для Москвы это 10 кв. м жилой площади на одного человека).

«Решение, принятое Верховным судом, свидетельствует о том, что этот законопроект активно разрабатывается — по всей видимости, однажды его все же примут. В этом случае он очень серьезно ударит и по обычным гражданам», — отмечает Олеся Бухтоярова.

Две стороны медали

Если закон будет принят, продолжает собеседница Циан.Журнала, у этой медали будет две стороны.

С одной стороны, законодатель поступает правильно: при банкротстве физические лица списывают свои крупные долги, но у них остаются дорогие объекты недвижимости — фактически на них распространяется иммунитет как на единственное жилье. С этой точки зрения Верховный суд поступил достаточно разумно, аргументирует Олеся Бухтоярова.

Но есть и другая сторона. Если в ближайшее время законодатели не определятся с нормами предоставления новой жилплощади после продажи роскошной старой, возникнут проблемы. В качестве примера приведем условную семью из Екатеринбурга (мама, папа и ребенок), живущую в обычной трехкомнатной квартире. Если родители не справятся с выплатой потребительского кредита, кредиторы сочтут их жилищные условия слишком хорошими для должников — семья рискует переехать в «двушку» на окраине.

«В итоге позиция Верховного суда неоднозначна. Она логична и вполне применима к действительно дорогому жилью. Но есть риск злоупотреблений — когда речь будет идти не о шикующих должниках, а о простых людях, попавших в и без того неприятную финансовую ситуацию. Риелторам, как участникам рынка, станет сложнее работать — будет больше банкротств и возрастут риски при проведении сделки, потребуются дополнительные проверки», — резюмирует эксперт.

Нет точки — нет сенсации?

А вот адвокат Станислав Станкевич уверен, что никакой сенсации не случилось, ведь точка в истории Владимира Балыкова еще не поставлена. Дело было отправлено на пересмотр из-за того, что судьи, ранее рассматривавшие это дело, оказались недостаточно внимательны к его деталям.

Таким образом, Верховный суд счел необходимым лишь исправить позицию нижестоящего суда, который оставил в собственности признанного банкротом гражданина дом немалой площади (притом что до объявления о банкротстве он был зарегистрирован в квартире матери).

Более подробно эти аспекты раскрыты в постановлениях № 11-П от 14 мая 2012 года и № 15-П от 26 апреля 2021 года Конституционного суда РФ, поясняет адвокат.

В частности, должны быть соблюдены жилищные права должника и членов его семьи — их нельзя выкинуть из единственного жилья на улицу. При этом допускается изымать даже единственное жилье, но взамен кредитор (или проводящий процедуру банкротства финансовый управляющий) обязан предоставить замещающее помещение в том же населенном пункте.

«При выселении должник и его семья обеспечиваются пригодным для проживания помещением на условиях социального найма. Его площадь должна быть не меньше, чем площадь, установленная нормами предоставления жилья, — подчеркивает Станислав Станкевич. — Кроме того, продажа единственного жилья должника должна иметь экономический смысл: речь идет о допустимости изъятия дворцов большой площади, а не квартиры, площадь которой слегка превышает социальную норму».

Вывод

Подведем итог: сам факт рассмотрения этого дела в подобном ключе наводит на мысль, что со временем суды способны стать инициаторами продажи единственных, но дорогих объектов недвижимости банкротов. Это будет вполне последовательной и логичной практикой.

Главная проблема ее применения — то, что на сегодняшний день отсутствуют четкие правила: что является роскошью, а что — нет; какое «бюджетное» жилье будет адекватной заменой проданной на торгах квартире; как быть с прописанными в ней детьми? На все эти вопросы пока нет однозначных ответов. Ждем.