Аналитики ЦИАНа подвели итоги 2017 года. Выяснилось, что наиболее объективно происходившее на рынке описывает словосочетание «неустойчивое восстановление».
Согласно мнению аналитиков, об уверенном восстановлении говорить пока рано, хотя тенденция в этом направлении все-таки существует. При этом наиболее ярким сегментом теперь уже прошлого года стали новостройки, строящиеся в пределах «старой» Москвы – эта доля рынка заметно окрепла, а в отдельных параметрах (предложение и скорость реализации) даже стала рекордсменом.
Свое исследование аналитики разделили на три части. В первой говорится о рыночных индикаторах, продемонстрировавших в прошлом году положительную динамику. Во второй – о снизившихся индикаторах, а в третьей – о тех, кто «сохранил нейтралитет».
Выросшие индикаторы
Итак, среди подросших индикаторов оказалась скорость реализации объектов на первичном рынке, выручка девелоперов и средний чек на рынке новостроек в пределах «старой» Москвы. В основном, популярностью пользовались ЖК комфорт-класса (таких сделок стало на 37% больше, а выручка подросла на 44%). Увеличилась и средняя цена – особую роль в этом сыграли предложения премиум-класса (за 11 месяцев 2017 года было продано 827 таких объектов – это на 50% больше, чем годом ранее).
Еще одним индикатором рынка, показавшим рост, стала доля заключенных договоров у лидеров рынка и их наиболее значимых ЖК. Логично, что за счет роста выручки у девелоперов «первого эшелона» у тех застройщиков, кто оказался во «втором» дела идут не так бойко, а это, в свою очередь, рискует отразиться на восстановлении всего рынка. В старых границах столицы на первую десятку девелоперов приходится 54% сделок, в Новой Москве – 93%, а по Подмосковью – 62%. В 2016 году цифры были примерно такими же – 51%, 91% и 51% соответственно.
Третьим выросшим индикатором оказалась доля договоров, заключенных с использованием ипотеки – причем здесь рост наблюдался по всем сегментам и локациям. Всего же доля таких сделок за 11 месяцев увеличилась на 12% и к ноябрю составила 53%. При этом в некоторых подмосковных ЖК доля ипотечных сделок достигает 2/3 от общего объема.
Также выросла и стоимость объектов в новостройках (независимо от их расположения). Ближе к концу года работа отрасли была ознаменована новой тенденцией: вместе с ценами на жилье росли и скидки на него. Скорее всего, подорожание (+6%) связано со снижением количества введенных в 2017 году корпусов на этапе котлована. Схожие показатели и у скидок: весной они составляли 4-5%, а к зиме достигли 10% (например, у «ПИКа»). Аналитики при этом утверждают, что появляющиеся отдельные предложения о 10%-20% скидках (чаще они встречаются в эконом- и комфорт-классе) говорят о том, что люди не хотят переплачивать в условиях затоваренного рынка, и повышение ценника девелопером было опрометчивым.
Пятым выросшим индикатором стал рост стоимость предложений «старого» фонда в центральных районах столицы и за МКАДом (в том числе, и на присоединенных территориях). Заметным трендом стала небывало высокая поправка в на торг при купле-продаже. К концу года этот показатель достиг 9,6% в Москве, 7,7% – в Подмосковье.
И, наконец, последним выросшим индикатором стало подорожание аренды. При этом последние три года механизм повторяется: в августе цены повышаются, а к зиме возвращаются к своим обычным пределам (29-31 и 40-42 тыс. рублей для стандартных однокомнатных и двухкомнатных вариантов в московских «спальниках»).
Снизившиеся индикаторы
Во-первых, в прошлом году на рынке новостроек уменьшилось количество новых проектов. Причиной тому стало ужесточение законодательных норм. В итоге, например, в Новой Москве в первом полугодии не вышло ни единого нового проекта.
Во-вторых, сократились количество заключенных договоров и, соответственно, выручка работающих в Подмосковье застройщиков. Здесь в качестве причины аналитики называют снижение покупательского интереса, сместившееся в сторону предложений, появляющихся в промзонах и пустырях московских окраин: цены здесь сопоставимы с подмосковными. В итоге подмосковный рынок «сжался» – выручка сократилась, количество сделок снизилось.
В-третьих, на 15% сократилось новое «вторичное» предложение (в продаже). В аренде же предложение упало еще больше – на 25%-30%. Отчасти виной этом стала смена механизма работы сайтов-интеграторов объявлений (размещать объявления стало дороже, а модераторы стали более «строгими») – в итоге несуществующих объектов на сайтах стало значительно меньше. Есть и другая причина: вторичный рынок продолжает терять привлекательность в пользу первичного. Дело не только в цене, но и в растущем качестве новостроек (старый фонд при этом постепенно устаревает).
Нейтральные индикаторы
И, наконец, индикаторы, не изменившиеся в прошлом году.
Первым из них является сохранение ценников в новых новостройках. В этом году девелоперы крайне бережно относились к индексации, опасаясь серьезно менять цены.
Второй сохранившийся индикатор – стабильность количества активных лотов на рынке новостроек. Дело в том, что девелоперы держат в резерве весьма значительный объем вариантов, часть из которых постепенно отправляется на продажу. Такая схема работы и сохраняет общий объем в пределах 125-130 тыс. лотов
Последний сохранившийся индикатор – окончание снижения средней площади объекта на рынке новостроек. В кризисное время площадь реализуемых объектов снижалась, но в последнее время эта тенденция прекратилась: желание застройщиков нарастить долю студий и «однушек» для привлечения большего числа клиентов привело к тому, что средняя площадь объектов в новостройках стала меньше, чем в панельных домах советской эпохи. Стало очевидно, что в корпусах со столь бюджетным жильем будут селиться, в основном, неблагополучные семьи, что повлечет за собой отдельные последствия. В итоге тенденция на уменьшение метража остановилась.
