Центробанк раз за разом снижает ключевую ставку, а вслед за этим снижаются ставки и ипотечные. Банки, спеша выдать как можно больше кредитов, сокращают первоначальный взнос, а то и вовсе разрешают его не платить. Между тем, ЦБ вот-вот ужесточит такие проявления лояльности. ЦИАН разбирался, стоит ли россиянам бежать за ипотекой прямо сейчас, взять ли тайм-аут на раздумья или не рисковать, хватая «бесплатный сыр»?

В 2018 г. ЦБ намеревается ужесточить условия выдачи коммерческими банками ипотеки с низким первым взносом, а число сделок с ипотекой в итоге может сократиться примерно на 10-20%. 

Центробанк опасается возникновения на рынке ипотечного пузыря

Карающая рука регулятора нависнет над банками, выдающими «рискованные кредиты», но пострадают и заемщики, которые не смогут собрать деньги на увеличенный первый взнос.

Ипотечная половина

В 2017 г. практически каждая вторая сделка, заключенная на первичном рынке жилья, проходила с использованием ипотеки. В частности, в московском регионе по итогам 10 месяцев, по данным «Метриум групп», средневзвешенный показатель составил 47%. По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), в январе 2016 г. было выдано 3 626 ипотечных кредитов, а в октябре 2017 г. –  уже 9 817. Причем, как уточнил Алексей Попов, руководитель аналитического отдела ЦИАН, за последние три месяца доля ипотечных сделок выросла на 3 п.п. (процентных пункта) в Москве и на 2 п.п. в Подмосковье; рост к аналогичному периоду прошлого года составил 9 и 10 п.п. соответственно. Вырос и средний выданный чек по ипотеке. По данным ОКБ, по сделкам, заключенным в Москве и Московской области в октябре 2016 г. он составил 3, 317 млн руб., а в октябре 2017 г. – 3,574 млн руб., что на 8% больше.

Ипотека должна быть доступна более 50% российских семей, такую задачу поставил Минстрой

Причин для роста доли ипотечных сделок несколько. Основная –  снижение ключевой ставки ЦБ. По его данным, в 2017 г. средняя процентная ставка по ипотеке составила 10,5%. Другие, не менее важные, причины – увеличение числа строящихся домов, где предлагается субсидированная застройщиками ипотека. В частности, Сбербанк выдает ипотеку на таких объектах по ставке от 7,4% годовых в рублях. В ВТБ 24 ипотечный кредит по ставке 5,2% годовых предложен в МФК Match Point на Кутузовском проспекте. Правда, такая низкая ставка распространялась только на первый год кредитования.

Еще одна причина – снижение размера первого взноса при получении ипотеки: чаще всего речь идет о сумме менее 20% от полной стоимости квартиры, хотя есть объекты и с нулевым первым взносом. Например, по данным SDI Group, в ЖК «Пироговская Ривьера» в подмосковных Мытищах кредит без первого взноса выдают три банка - СМП банк, «Металлинвестбанк», «АБ «Россия». Процентная ставка составляет от 9,6% в первом банке и от 9,5% - во втором и третьем. В ЖК «Аккорд. Smart-квартал» (Одинцовский район) с нулевым первым взносом можно получить ипотечные кредиты в банках СНГБ (от 10,35%), СМП банк (от 9,6%) и «Металлинвестбанк» (от 9,5%). По данным «Метриум групп», в проектах бизнес-класса доля заемщиков с низким первоначальным взносом достигает 20-30% от всех сделок с «ипотечными» покупателями. В частности, в МФК Only, что на территории Западного АО столицы, таких заемщиков около 23%.

Упреждающие действия

Низкий размер первого взноса при выдаче ипотеки, похоже, вызвал беспокойство регулятора. Согласно поправкам к инструкции «Об обязательных нормативах банков», выпущенных ЦБ, в отношении ипотечных кредитов с первоначальным взносом ниже 20% от общей стоимости жилья вводится повышенный коэффициент риска 150%, а ниже 10% – 200%. Поправки могут вступить в силу уже в 2018 г.

Сейчас ипотечные кредиты с первым взносом до 20% – довольно распространенный продукт. Максим Каварьянц, вице-президент по девелопменту SDI Group, рассказывает, что в ЖК «Пироговская Ривьера» и «Аккорд.Smart-квартал» на сделки с ипотекой с первоначальным взносом до 20% приходится порядка 35-40% от общего количества договоров, а со взносом до 10% – менее 5% договоров.

Доля заемщиков на объектах «НДВ-Недвижимость» с первоначальным взносом менее 20% составляет сейчас более 30% от общего количества сделок, рассказывает Антон Носович, ведущий специалист департамента ипотеки компании «НДВ-Недвижимость», а со взносом менее 10%– не более 3%. Речь идет, в частности, о ЖК «Мытищи Lite» (г. Мытищи), ЖК «Андреевка» (Солнечногорский район,), ЖК «Новое Бутово» (Новомосковский АО), где первоначальный взнос возможен даже на уровне 0%. Но на других объектах потребуется внести хотя бы 5%, уточнил Носович.

Павел Тимошенко, руководитель управления партнерских продаж, ипотеки и субсидий ФСК «Лидер», сообщил, что на объектах компании доля сделок с ипотекой с первоначальным взносом от 10% до 20% составляет более 20%, а со взносом до 10% - 5,5% договоров. По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров «Бест-Новострой», в целом, по всем проектам, находящимся на реализации компании «Бест-Новострой» (а их более 30), ипотека с первоначальным взносом до 20% составляет 10-15%, а ипотека без первоначального взноса - не более 3%.

Причины и следствия

Среди причин ужесточения кредитной политики ЦБ эксперты назвали опасения связанные с возможностью появлением ипотечного пузыря на рынке жилья. 

Как объяснил Алексей Попов, рост числа ипотечников в условиях низкой ставки потенциально может снизить качество заемщиков и их платежную дисциплину. На минимизацию этого риска, вероятнее всего, и нацелено решение по ограничению минимального первоначального взноса. Хотя представитель ЦИАНа считает, что ипотечные заемщики – одни из самых дисциплинированных банковских клиентов: просрочка по этому типу кредитных продуктов на октябрь 2017г. составила всего 4,5% от их общего числа, что ниже, чем по другим категориям займов. Поэтому опасение в этом направлении пока не обосновано.

Ирина Доброхотова также полагает, что ЦБ, скорее всего, перестраховывается: все-таки низкий первоначальный взнос по ипотеке – это не единственный показатель платежеспособности заемщика, тем более, что свои риски банки закладывают в процентную ставку. Например, минимальная ставка по ипотеке с нулевым первоначальным взносом на 2-4% выше, чем ставка по классической ипотеке с взносом от 20%. Кроме того, к заемщикам по ипотеке без первоначального взноса предъявляются гораздо более жесткие требования, включая идеальную кредитную историю и «белый» доход.

Неизбежные потери

Павел Тимошенко считает, что после вступления в силу ограничительных мер ЦБ по размеру первоначального взноса рынок недвижимости рискует потерять от 10% до 20% потенциального спроса. Ирина Доброхотова оценила возможный отток заемщиков в 10%, а Максим Каварьянц – в 5-10%. Это клиенты, для которых низкий первый взнос или полное его отсутствие – одно из самых важных условий при получении ипотеки.

По словам Ирины Доброхотовой, в первую очередь будет затронут интерес клиентов, которые хотят сначала купить квартиру, и только потом продать уже имеющуюся у них недвижимость. Также не всегда удается накопить на первоначальный взнос тем, кто снимает жилье. Вдобавок ко всему, всегда есть люди, которые просто не умеют копить.

Реальный пример из практики «Бест-Новострой» – покупка квартиры в ипотеку без первоначального взноса семьей с доходом почти в 300 000 руб. в месяц. Семья несколько лет планировала начать откладывать деньги, но так и не собралась: зарплата тратилась очень быстро, рассказывает Ирина Доброхотова, поэтому ипотека без первоначального взноса стала оптимальным механизмом для решения жилищного вопроса. Роман Сычев, генеральный директор Tekta Group считает, что предлагаемая ЦБ мера может затронуть и интересы бизнесменов, которые при покупке дорогостоящего жилья не стремятся изымать из оборота своих компаний значительные средства. По сложившейся практике такие клиенты берут ипотеку на максимальный срок, чтобы добиться комфортного ежемесячного платежа, но гасят кредит гораздо быстрее.

Эксперты солидарны и в том, что повышение первоначального взноса в сделках с ипотекой, прежде всего, ограничит покупательскую активность в проектах, реализуемых в Новой Москве и в Подмосковье, так как интересные предложения по сравнительно невысоким ценам сейчас есть и в столице. По подсчетам «Метриум групп», только в Новой Москве удельный вес заемщиков с небольшим первым взносом достигает 35%.

Программы с низким первоначальным взносом или совсем без него еще действуют, и ими еще можно успеть воспользоваться. Поэтому тем покупателям, которые еще не успели этого сделать, Павел Тимошенко советует поторопиться.

Впрочем, эксперты рынка недвижимости считают, что застройщики найдут способ сократить потери в спросе. Если при первом взносе менее 20% ставки по ипотеке станут немного выше, рассуждает Антон Носович, не исключено появление интересных маркетинговых акций от застройщиков, предусматривающих компенсации банку части первоначального взноса.

Кто заплатит за сверхнизкий процент по ипотеке?

 Алексей Попов считает, что необходимую сумму на первоначальный взнос может обеспечить потребительский кредит. Тогда заемщику придется обслуживать два кредита: потребительский – на первый взнос и ипотеку – на основную часть платежа. «В таком сочетании это предложение актуально лишь для покупателей, которых жизненные обстоятельства вынуждают выйти именно на такую сделку», – добавил аналитик ЦИАНа.

Обо всех важных нововведениях этого года читайте «Законодательство: чего ждать от властей в 2018 году?»