Покупательский спрос и активность на рынке снижаются, ипотека не стала доступней и дешевле, цены падают, как и доходы от сдачи квартир в аренду, а расходы на содержание растут. С другой стороны, возникает вопрос: может быть, цены скоро достигнут ожидаемого дна, затем пойдут вверх, а сейчас наступает удачное время для инвестиционной покупки? Или регрессия будет длительной и законономерной, а деньги лучше вкладывать в активы более доходные и ликвидные?

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Цены падают. По данным Realty.dmir.ru год назад, в середине 2 квартала 2014 года, средняя цена квадратного метра на жилую недвижимость в Москве была около 200 тыс. руб. (средний курс доллара – 34,5 руб., т. е. около 5 800 долл./кв. м), в середине декабря 2014 года цена достигла пиковых значений в рублях – по разным данным, от 210 до 220 тыс. руб. (курс доллара в эти дни – около 68 руб., то есть 3 235 долл./кв. м). К июню 2015 года, по данным Realty.dmir.ru, опустилась до 207 421 руб. (курс доллара – около 57 руб., или 3 640 долл. за кв. м. Для сравнения – в худший послекризисный месяц 2009 года квадратный метр стоил чуть выше 3 800 долл.).

Приведенные цифры позволяют сделать несколько выводов:

- за прошедший год квартиры в Москве подешевели в долларах примерно на 27% (в марте 2015 г. долларовые цены опускались до минимального уровня 3 100/метр, т. е. упали на 46% по сравнению с маем 2014-го);

- на сегодняшний день квадратный метр в долларах стоит меньше, чем в самый неудачный месяц послекризисного 2009 года;

- за год цены выросли в рублях в среднем на 3,5-4% (примерно от 200 тыс. до 207 тыс.), но инфляция превысила 16%.

Сегодня реальная доходность квартиры эконом-класса при долгосрочной сдаче в аренду в среднем 3-4 % в год с учетом расходов и простоев. Это немного для рискового российского рынка, но все же лучше, чем ничего, как считают многие покупатели. О ежегодном увеличении капитала вследствие роста цен говорить не приходится, так как цены не растут. Исключения можно поискать среди удачных проектов на первичном рынке, где квартиры лучше продаются и становятся дороже по мере приближения к финальной стадии строительства. Сегодня средний класс в крупных городах, наверное, склонен считать приобретение недвижимости скорее удачным инструментом сохранения заработанных средств и решением будущего квартирного вопроса для членов своей семьи, чем удачным и доходным вложением.

Утрачена ли на сегодняшний день инвестиционная привлекательность жилой недвижимости? К каким объектам проявляется наибольший интерес?

Ирина Щербинина, эксперт по недвижимости: «Сегодня инвестиционная привлекательность жилой недвижимости несколько потерялась вследствие следующих причин:

- возрастание налоговой нагрузки (особенно на жилье, не являющееся единственным);

- повышение квартплаты;

- трудности со сдачей квартиры внаем (число потенциальных арендаторов упало еще в 2014 году).

Чаще всего инвестируют в однокомнатные квартиры недалеко от метро. Их легче сдать, меньше денег нужно на ремонт. Обязательно обращают внимание на то, чтобы квартира была ликвидной – на случай, если придется её продавать».

Тимур Нигматуллин,  финансовый аналитик ИХ «Финам» по направлениям macroeconomics, IT & consumer:  «Как показывает практика, привлекательность жилой недвижимости в инвестиционном плане действительно постепенно идет на спад. С одной стороны, сказывается ухудшение экономической конъюнктуры, рост ставок по ипотеке и падение реальных доходов населения (по прогнозам МЭР, в 2015 году реальные зарплаты сократятся почти на 10% г/г, что особенно негативно скажется на ставках аренды). С другой стороны, свою роль играет тот факт, что инвестиции в недвижимость почти не спасают от девальвации, т.к. недвижимость нельзя экспортировать (в отличие от, например, автомобилей и некоторых других товаров длительного пользования).
Не вызывает удивления и то, что динамика цен на недвижимость в последнее время почти на порядок отстает от потребительской инфляции. Так, по официальной статистике, в I квартале 2015 года квартиры на первичном рынке подорожали на 1,74% кв./кв., а на вторичном – всего на 1% кв./кв. Для сравнения: инфляция за этот период составила 7,4%».

Каково процентное соотношение инвестиционных приобретений и покупок для личных нужд?

Ирина Щербинина: «По моим ощущениям, сегодня 80% покупок совершаются не с целью инвестиции (как было в октябре-декабре), а для решения семейного квартирного вопроса. У меня с января проходят только альтернативы и разъезды».

Тимур Нигматуллин: «По моим оценкам, на покупку жилой недвижимости с инвестиционными целями приходится примерно 10% на вторичном рынке и до 15-20% – на первичном».

В последнее время аналитики рынка недвижимости называют три лучших варианта для инвестиций в недвижимость в 2015 году: первый – помещение стрит-ритейла среднего размера (100 кв. м) в пределах Садового кольца (здесь в помощь и решение московских властей о понижении налоговой ставки на имущество до 0,1% для объектов общественного питания в зданиях, примыкающих к пешеходным зонам и к улицам с интенсивным пешеходным движением); второй – офис небольшого или среднего размера (50-100 кв. м) в деловом центре класса B за пределами ТТК, но рядом с метро; третий – небольшая квартира (однокомнатная или двухкомнатная) эконом-класса рядом с метро в районах повышенного спроса или в городах Ближайшего Подмосковья с хорошей инфраструктурой и транспортной доступностью. Первые два способа требуют существенных вложений (первый – от 50 млн руб., второй – от 12-15 млн руб.), но предполагают более высокую доходность при удачном выборе объекта (до 10%) и более короткий, соответственно, срок окупаемости (лет 10), третий способ (квартиры) менее доходный, но более доступный (минимальные инвестиции – от 3 млн руб. в случае покупки квартиры в ближайшем Подмосковье), знакомый и привычный для малосведущего в финансах человека.

Какова сегодня структура покупательского спроса на квартиры?

Тимур Нигматуллин: «Для покупки в инвестиционных целях очень популярны однокомнатные и двухкомнатные типовые квартиры с отделкой – на них приходится более половины всех сделок».

Ирина Щербинина: «Для личных нужд покупают квартиры в соответствии с наличием свободных денежных средств. Это может быть и одно-, двухкомнатные квартиры в Москве и новостройки. Ипотеку, с её возросшими процентами, мало кто решается взять. Покупают то, что «по карману».

Доля инвестиционных приобретений, как отметили наши эксперты, занимает от 10 до 20% от общего количества сделок. Это немного, учитывая культурно и исторически сложившуюся традицию: решение квартирного вопроса (покупка жилья) – одна из главных задач семьи, а недвижимость, какие доводы ни приводи, – это лучший способ сохранить накопления и получить гарантированный доход. Пусть цены падают, арендные ставки снижаются, налоги и стоимость услуг ЖКХ растет, ипотека малодоступна, рынок стоит, но все равно недвижимость – это самое лучшее. Тем не менее, несмотря на сложившиеся приоритеты, люди стали заметно меньше инвестировать в жилье. Конечно, на результат повлиял и экономический спад в стране, и снижение доходов населения. Возможно, со временем изменится и психология среднего класса, молодые представители которого уже сейчас больше ценят свободу, минимализм и географическую мобильность, чем привязанность к собственному имуществу, требующего внимания и средств на содержание.

Сможет ли недвижимость снова стать привлекательным объектом для инвестиций?

Тимур Нигматуллин: «Я не думаю, что в ближайшие несколько лет жилая недвижимость будет привлекательна с инвестиционной точки зрения из-за ухудшения экономической конъюнктуры. При этом я не жду и существенного падения цен – как правило, владельцы недвижимости не спешат продавать ее с номинальным убытком. Таким образом, рынок в ближайшее время ждет существенное падение ликвидности».

Ирина Щербинина: «Несмотря на повышение налогообложения, недвижимость сможет быть привлекательным объектом для инвестиций хотя бы потому, что от неё можно получить доход (сдать или продать). В какие-то периоды этот доход выше, а когда-то ниже, но он есть. А этот доход – иногда единственное, на что можно рассчитывать в старости, ибо пенсионные перспективы для жителей России еще туманнее».

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!