Частные инвесторы рынка недвижимости переживают не самые лучшие времена. Привычные стратегии инвестирования в новостройки, стабильно приносившие ощутимый доход, в последний год дают сбой: доход от разницы в стоимости жилья на стадии котлована до ее полной готовности «съедает» инфляция. Не сбудутся, похоже, и чаяния тех, кто рассчитывал заработать на арендном бизнесе, ожидая характерного осеннего скачка цен на рынке.

Тем, кто много лет «выращивал» деньги в новостройках, сегодня остается лишь вздыхать о тех временах, когда это было действительно выгодно. Кризис изменил модель существования «первички», о чем довольно дружно говорят аналитики.

Рантье поневоле

Заместитель директора Департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова придерживается следующей точки зрения:

– В условиях экономического кризиса спрос во всех сегментах рынка недвижимости существенно ниже предложения, поэтому покупка квартиры с инвестиционными целями, в том числе и для сдачи ее в аренду, нерентабельна. Купленные квартиры сдают внаем скорее при отсутствии возможности выгодно их продать (например, новостройки): собственники ждут изменений ситуации и временно становятся арендодателями».

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», считает, что и до кризиса мало кто покупал недвижимость, имея своей целью сделаться рантье и существенно поправить свои финансовые дела:

– Инвестиционные покупки квартир в новостройках с целью сдачи в аренду составляют не более 5-10% от общего числа сделок. Малые инвесторы редко совершают такие сделки, так как доходность арендных квартир в массовом сегменте составляет около 4-6%, что ниже даже уровня инфляции (6-10%). Иными словами, заработать на арендной квартире практически невозможно. Как правило, если частные лица приобретают жилье для рентного  бизнеса, они рассчитывают не на приумножение, а на сохранение средств.

Нет сомнений, что именно желанием сохранить капиталы руководствовались те, кто активно скупал недвижимость в конце 2013-2014 годов и частично в конце 2015 года. Это явление затронуло все сегменты рынка, включая элитный, и особенно отчетливо проявилось в столице.

Вот что говорит об этом Марина Шекера, директор Департамента аренды квартир Penny Lane Realty:

– Рынок элитной столичной аренды и раньше не предполагал особенно выгодных условий для инвестиционной деятельности, в том числе для покупки квартиры для арендного бизнеса. Слишком долгий срок окупаемости квартир, существенные вложения в поддержку надлежащего уровня и ремонт становились некими ограничителями для появления на рынке новых собственников. Однако конец 2013 года, 2014 и 2015 годы принесли изменения: так, на фоне отсутствия стабильности люди стремились избавиться от наличных средств, в особенности от рублей. Квартиры покупались не в инвестиционных целях, а чтобы обезопасить капиталы. Поскольку реальной необходимости в жилье не было, объекты поступили на рынок аренды. Резко возросшая экспозиция на фоне стабильного, но не растущего спроса привела к затовариванию рынка предложением. Сейчас квартиры продолжают приобретать строго для себя и будущих нужд (например, детям), и вполне логично предположить, что они тоже выйдут на рынок аренды».

Из общего хора голосов несколько выбиваются слова Александра Зубца, генерального директора ООО «Новые Ватутинки». По его мнению, люди осознанно идут на инвестиции в новостройки, имея целью не перепродажу, а именно последующую сдачу в аренду. Александр  называл социальные причины этого явления:

– В районе Новые Ватутинки в последние полтора года мы наблюдаем увеличение количества инвесторов с 3-5 до 7-9%, рассчитывающих не на максимальную прибыль, путем перепродажи жилья перед вводом дома в эксплуатацию, а на получение пассивного дохода. Сдача недвижимости в аренду – надежный актив и источник стабильной прибыли, в отличие от банковских вкладов. Подливают масла в огонь и неоднократные заявления властей о кризисе пенсионной реформы и будущем снижении пенсий. Люди просто не надеются на государство и стремятся создать собственный «пенсионный фонд» путем инвестиции в ликвидные объекты недвижимости.

Ситуация в регионах

Перечисленные выше эксперты обсуждают главным образом положение дел на столичном рынке. Однако в той или иной мере это коснулось всех городов и весей страны. О положении дел в Тюмени сообщает Анна Моисеева, аналитик федеральной риэлторской компании «Этажи»:

– Сейчас в областной столице предложение превышает спрос. В этом виноват кризис: рост валюты спровоцировал людей вложить деньги в самый выгодный актив – недвижимость. Вчерашние покупатели жилья теперь предпочитают сдавать свои купленные квартиры либо для собственного дохода, либо для погашения ипотеки».

Плоды скоропостижных инвестиций

Вольно или невольно сделавшись владельцами избыточного жилья, россияне сегодня массово сдают квартиры в аренду. Со всеми вытекающими из этого последствиями.

Чисто на эмоциональном уровне оценить глобальное влияние целого пула «рантье поневоле», выведших свое новое жилье в сегмент аренды, можно, читая объявления на сайте cian.ru. Очевидно, что возросло число людей, сдающих квартиры без депозита или с минимальным размером такового, разрешающим въехать квартирантам с детьми и животными.

Аналитики констатируют факт: сегодня предложение нависает над спросом, и даже сезонное повышение интереса к съемному жилью этой осенью в большинстве городов страны повлияет, главным образом, на срок экспозиции выставленных под аренду объектов, и очень слабо отразится на их цене.

Андрей Коптелов, директор Центра экономических исследований университета «Синергия»:

– В этом году рынок аренды жилья переживает непростое время, ставки аренды упали еще ниже, а срок экспонирования сдаваемой недвижимости еще увеличился. Фактически рынок аренды недвижимости превратился из «рынка продавца» в «рынок покупателя». Единственной точкой роста рынка аренды жилья в Москве является усилившийся поток жителей депрессивных регионов России, которые приезжают в столицу для поиска работы – они-то и поддерживают падающий спрос.

В Подмосковье существует избыток предложений по сдаче жилья, что приводит к снижению стоимости аренды и в Подмосковье, и в самой Москве. Участились случаи съезда арендатора из снимаемой московской квартиры для поиска более доступного предложения в Подмосковье.

Особняком стоит на рынке элитная недвижимость. Наш портал уже публиковал мнение специалистов Kalinka Group в контексте обсуждения именно аренды. Ирина Сидоренко в своем блоге на cian.ru пишет: «Вопрос «кому сдать?» в сегменте элитной столичной недвижимости сейчас не стоит. Рынок аренды жилья, год назад просевший на 30-40%, начал вновь оживать с декабря 2015 года. Причем темпы прироста по сделкам обещают в наступившем году хорошие перспективы для рынка. За пять месяцев текущего года количество сделок по аренде дорогого жилья на 20-30% превышает среднегодовой показатель докризисных времен. По оценке специалистов Kalinka Group, спрос подтянула за собой адекватная рыночная цена, так как сама потребность в найме квартир достойного уровня никуда не исчезла».

«Стоит учитывать, что срок окупаемости квартиры при сдаче её в аренду – около 25 лет», – предупреждает Юлия Ковалева, Kalinka Group, добавляя при этом, что хороший ремонт позволяет уменьшить этот срок.

Мнение экспертов коррелирует с выводами аналитиков другой хорошо известной компании – E3 Investment. По их мнению, в условиях кризиса в стране с явлением застоя на рынке недвижимости можно выделить точки роста, инвестиции в которые покажут доходность выше, чем в среднем по отрасли: это жилье в проектах с ограниченным предложением, сегмент апартаментов на землях коммерческого назначения (вместо бизнес- и торговых центров, автосалонов и др.) и недвижимость в курортных городах.

Перспективы развития рынка аренды

Прогнозы во все времена были делом неблагодарным. Но наши эксперты отважились заглянуть в будущее.

Александр Зубец уверен, что изменить ситуацию на рынке аренды жилья смогут только серьезные перемены социального и экономического характера:

– На мой взгляд, в будущем количество покупателей, приобретающих жилье для его сдачи в аренду, будет планомерно увеличиваться. И ситуация будет продолжаться либо до тех пор, пока государство не даст нам возможность получать достойную пенсию, либо жилье не начнет дорожать рекордными темпами, т.е. когда доходность от перепродажи с лихвой перекроет прибыль от сдачи в аренду на протяжении нескольких лет. Пока же сдача в аренду – самый простой и «ленивый» вариант обеспечения доходом себя и свою семью».

Абсолютно иное мнение у Марины Литинецкой. Она считает неудачными инвестиции в недвижимость с целью аренды для тех, у кого небольшой инвестиционный портфель, а кроме того, обвиняет московский рынок в «нецивилизованности». В каком-то смысле с ней согласен и Игорь Калганов, основатель и генеральный директор компании «33 Слона». Однако Игорь, в отличие от Марины, рассчитывает на грядущие крупные перемены на рынке аренды в самом ближайшем времени за счет внедрения новых технологий и появления новых законов.

Мария Литинецкая:

–Цивилизованный рынок аренды в Москве так и не сформировался. Не только из-за низкой доходности такого бизнеса, но и из-за наличия огромного числа теневых арендных квартир на «вторичке». С таким объемом предложения не может конкурировать ни малый частный инвестор, ни крупные фонды. В связи с этим в столице сегодня насчитывается не более пяти доходных домов, предлагающих долгосрочную аренду. Единственный пример, когда большой институциональный инвестор направил средства в новостройку для последующей сдачи в аренду – это покупка Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) пакета апартаментов в МФК Match Point в 2016 году. Однако нужно понимать, что АИЖК – это, по сути, государственная структура, которая руководствуется несколько иной логикой, нежели частный инвестор. Для нее важно иметь стабильный денежный доход, а не зарабатывать. Такая же стратегия у некоторых крупных инвесторов и пенсионных фондов на Западе. Для частных лиц и особенно инвесторов с небольшим портфелем данные инвестиции не подходят.

Игорь Калганов, основатель и генеральный директор компании «33 Слона»:

– Сегмент аренды, как весь рынок недвижимости в целом, ждут большие перемены. Прежде всего, его меняют новые технологии. Процесс поиска и подбора жилья становится более простым и гораздо более цивилизованным. Появляются компании, которые анализируют «большие данные» рынка недвижимости и предлагают новые инструменты по поиску жилья, основанные на анализе всех предложений.

Меняется привычная схема поиска и просмотра квартир. Уже сейчас на сайте можно посмотреть понравившуюся квартиру в 3D, прогуляться по всем комнатам, даже заглянуть в шкафы. Скоро виртуальный просмотр будет завершаться заключением договора: согласовать документы и произвести оплату можно будет онлайн. Одно из самых перспективных направлений в сегменте – использование технологии блокчейн.

Блокчейн позволяет сделать отношения между всеми участниками рынка максимально прозрачными: независимая цепь хранит все документы и обеспечивает безопасность всех участников сделки. Это распределенная база данных, которая хранит информацию обо всех транзакциях участников системы в виде «цепочки блоков» (именно так с английского переводится Blockchain). Доступ к реестру есть у всех пользователей блокчейна, выступающих в качестве коллективного нотариуса, который подтверждает истинность информации в базе данных.

Важно отметить, что на развитие рынка также сильно повлияет готовящийся закон о риэлторской деятельности, согласно которому будут введены два важных ограничения. Во-первых, доски объявлений будут обязаны проверять собственников квартир, чтобы к публикации попадали только реальные объекты. Во-вторых, будет введен в силу запрет на взимание денег за доступ к контактам собственников, что сильно повлияет на компании, работающие в рамках подобной бизнес-модели.