Положительные тенденции на рынке гостиничной недвижимости, проявившиеся в I квартале 2011 г., получили свое развитие и в последние весенние месяцы. В частности, отличительной особенностью сделок последнего времени является покупка гостиницы с целью ее последующей реконструкции и перевода в более высокую ценовую категорию. В условиях дефицита земельных участков, пригодных для строительства отелей высокого класса, такая практика представляется девелоперам достаточно эффективной.
Общежития превращаются в сети
По наблюдениям аналитиков компании Praedium ONCOR International, в последние месяцы наблюдается рост уровня загрузки московских гостиниц. В начале апреля отельеры зафиксировали рекордный показатель — 64%. В результате по итогам нынешнего года столичные гостиницы могут перешагнуть 70%-ный барьер загруженности номеров.Важным событием в области законодательства, регулирующего туристическую деятельность, стало вступление в силу с 15 апреля Приказа Минспорттуризма РФ от 25.01.2011 № 35 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи». В документе, в частности, приведены системы классификации гостиниц, горнолыжных трасс и пляжей.
Был сделан ряд заявлений о новых гостиничных проектах и выходе на российский рынок новых сетей. Так, компания «Торговый дом «Шатер» заявила о своем намерении к 2014 г. открыть отель Hilton на 142 номера в Москве, неподалеку от храма Христа Спасителя. Стало известно, что в июле в России появится первый объект американской сети Best Western International. Этот бренд решил привлечь московский отель «Вега», расположенный в Измайлово. На данный момент сеть насчитывает 4065 отелей в 82 странах мира.
Еще одно заметное событие, отмечают в Praedium ONCOR International, произошло на рынке инвестиций в гостиничную недвижимость столицы. Компания Capital Partners продала отель Ritz-Carlton, имеющий в своем составе 334 номера, расположенный на улице Тверская в Москве, казахскому бизнесмену Булату Утемуратову. В открытых источниках сообщается, что сумма сделки составила 700 млн долл., однако эксперты оценивают стоимость актива в 350–400 млн долл.
В компании Knight Frank отмечают еще одну интересную тенденцию последнего времени. В качестве альтернативы гостиницам туристического класса в Москве активно развиваются хостелы (англ. hostel — «общежитие»). В отличие от стандартных общаг хостелы, как правило, предполагают кратковременное пребывание гостей. Кроме того, размещение в них отличается форматом — в российской столице хостелы в основном располагаются в бывших коммунальных квартирах и предлагают бюджетное заселение в комнатах, рассчитанных на 10–12 человек. Всего на настоящий момент в Москве насчитывается около 50 хостелов.
Кроме того, все более заметную роль на гостиничном рынке начинают играть национальные сети. В марте компания «Моспромстрой» заявила о своих планах по созданию нескольких отелей среднего сегмента «Космополис» на базе реконструированных общежитий, а уже в конце апреля состоялось открытие первой гостиницы — «Аминьевской».
Что и почем?
За неполные полгода столичный номерной фонд пополнился более чем на 300 номеров и в первую очередь благодаря открытию двух гостиниц под брендами международных операторов. В феврале начал работу первый в Москве отель под Ramada гостиничной группы Wyndham Hotels — Ramada Moscow Domodedovo (4*, 134 номера), расположенный в районе международного аэропорта Домодедово. А в марте состоялось открытие клубного корпуса отеля Crowne Plaza (5*, 149 номеров), который позиционируется в более высоком сегменте по сравнению с номерным фондом основного корпуса отеля.
В прошлом году основную долю в общем объеме нового предложения занимали гостиницы категории 5*. К настоящему моменту фонд данного сегмента пополнился на 850 номеров (почти на 30%). В результате столь значительного расширения предложения загрузка отелей верхнего ценового сегмента сократилась почти на четыре процентных пункта (п.п.). В то же время загрузка гостиниц категорий 3 и 4* увеличилась на 2,4 и 2,3 п.п. соответственно.
Динамику ключевых показателей операционной деятельности гостиниц, как и в I квартале 2011 г., в целом можно охарактеризовать как умеренно положительную. В начале нового года в условиях постепенного восстановления гостиничного рынка и роста спроса на размещение многие отели пересмотрели свою ценовую политику, вследствие чего средняя стоимость номера (ARR, в долл. США) в московских гостиницах всех сегментов уже за первые три месяца увеличилась на 3,5–4,5%.
В апреле и мае картина практически не изменилась. Средняя стоимость размещения в гостиницах Москвы категории 5* зафиксирована экспертами на уровне 300 долл./номер/сутки. В категории 4* — около 200 долл. В трехзвездочном отеле цена размещения составила порядка 100 долл.
Наиболее значимые гостиничные объекты, заявленные к вводу в 2011 г. | |||
Название | Адрес | Звездность | Кол-во номеров |
Radisson Belorusskaya Hotel | 3-я ул. Ямского Поля, 26 | 4 | 264 |
International Moscow Tverskaya | Тверская, 22 | 5 | 203 |
Mercure Moscow | Смоленская пл., 6 | 4 | 103 |
Азимут Отель Москва | Новоданиловская наб., 9 | 3 | 144 |
Гостиничный комплекс | Аэропорт Внуково | 4 | 443 |
Courtyart Paveletskaya | Кожевническая ул., 8/4 | 4 | 170 |
Источник Knight Frank
Прогнозы
Эксперты компании Knight Frank сделали несколько прогнозов на ближайшую перспективу развития рынка. В частности, они отмечают, что:
• в текущем году ожидается ввод еще шести крупных гостиниц с совокупным номерным фондом 1,3 тыс. номеров;
• одним из наиболее значимых событий для гостиничного рынка столицы может стать планируемое в сентябре открытие первого в Москве (и в России) отеля под брендом Intercontinental — Intercontinental Moscow Tverskaya (5*, 203 номера);
• благодаря ожидаемому этим летом открытию гостиницы Mercure Arbat (4* , 106 номеров) французская компания Accor расширит портфолио своих брендов, представленных на российском рынке. В случае осуществления планов по вводу гостиниц объем нового предложения 2011 г. будет примерно сопоставим с приростом предложения в предыдущем году и составит более 1,5 тыс. номеров. Умеренная положительная динамика средней стоимости размещения и дохода в весенний период позволяет рассчитывать на продолжение роста показателей операционной деятельности гостиниц в течение года.
МНЕНИЕ
Константин Левченко, директор по развитию направления гостиничной недвижимости Praedium ONCOR International:
«В настоящее время наблюдается значительное оживление на рынке гостиничной недвижимости. Отрасль восстанавливается после кризиса, и мы постоянно слышим о возобновлении проектов и строительстве новых объектов. Кроме того, объявлено о сделке по продаже одного из знаковых отелей — Ritz-Carlton. Растет и внимание властей к проблемам отрасли. Это выражается в стремлении вернуть государству основы регулирования гостиничного рынка. Примером служит принятие новой классификации гостиничных объектов. Кроме того, в преддверии Олимпиады-2014 корпорация «Олимпстрой» организовала учебу для инвесторов и гостиничных компаний по международным принципам ведения бизнеса и приема гостей. Надеемся, что положительные тенденции развития гостиничной отрасли будут продолжаться».
