Около 30% от площади жилой застройки крупных городов России приходится на частный сектор и современные форматы малоэтажного жилья (комплексы в составе коттеджей и таунхаусов). Как правило, эти объекты выпадают из рассмотрения аналитиков рынка. Они не относятся ни к «классической» загородной недвижимости, ни к городскому вторичному рынку, под которым обычно понимаются только квартиры. Общий объем этого сегмента составляет ~8% от всего вторичного рынка по числу объявлений (по совокупной стоимости доля выше, около 13-15%), а в ряде городов с большой долей частного сектора и более высокой популярностью образа жизни в собственном доме его доля доходит до 25% по числу объявлений и до 40% по выручке.

Средняя площадь домов и коттеджей, расположенных на территории столиц регионов, составляет 159 кв. м. По этому показателю лидируют Пермь (235 кв. м), Самара (211 кв. м) и Махачкала (197 кв. м). Попадание в тройку лидеров Махачкалы объяснимо традиционно большим размером домохозяйств в этой республике. В Перми и Самаре большая средняя площадь лота связана с тем, что в этих городах «внутренние пригороды», по сути, стали основным форматом дорогой городской недвижимости. Среди аутсайдеров по средней площади городских домов - Курган (100 кв. м), Улан-Удэ (111 кв. м), Кемерово (112 кв. м).

Практически все дома продаются с собственным участком. Его средняя площадь — 7,7 соток. Стандартная нарезка земель в советское время в большинстве случаев предполагала выделение 6 соток на 1 домовладение (это правило использовалось не только для дачных массивов, но и для городских территорий).

На юге России площадь придомовых участков традиционно невелика (там во времена СССР часто на один участок площадью 6 соток размещали не 1, а 2 домовладения). Поэтому сейчас в Ростове-на-Дону, Махачкале, Владикавказе, Краснодаре средняя площадь придомового участка составляет менее 5 соток. Самые большие участки, прилегающие к домам, характерны для Хабаровска, Благовещенска, Белгорода (около 11 соток). Для городов Дальнего Востока характерны большие площади свободных земель, а в Белгороде формат городских коттеджей стал активно развиваться уже в постсоветский период, что определило более высокое качество этих объектов и, как следствие, большую площадь прилегающей территории.

В среднем 100-метровый дом на территории столиц регионов стоит на 33% больше, чем 60-метровая квартира.

Лишь в 7 из 57 проанализированных городов стоимость средней квартиры выше, чем цена дома. В Кургане, Архангельске, Уфе и Кемерово цена усредненного дома более чем на 5% дешевле, чем типовая «двушка» в многоквартирных жилых домах.

В случае со столицей Башкирии подобное соотношение объясняется большой площадью административных границ города (площадь муниципального образования «городской округ Уфа» на порядок больше основного ядра застройки). За счет более низких цен в многочисленных деревнях и поселках на периферии, а также небольшой площади частного сектора непосредственно в центре агломерации и зафиксировано подобное соотношение. В Кургане, Архангельске и Кемерово подобное распределение цен связано с преобладанием ветхого и устаревшего жилого фонда в сегменте домов, худшим качеством городской среды в районах, застроенным частным сектором.

В перечне городов, где средние цены на дома заметно выше, чем стоимость квартир можно выделить несколько типологических групп.

• Республики Северного Кавказа. В анализируемую нами выборку попали только Махачкала, Владикавказ и Нальчик. В столице Дагестана отношение цены дома к цене квартиры самое большое среди всех столиц регионов (разница составляет почти 2 раза), в главных городах Северной Осетии и Кабардино-Балкарии дома дороже квартир в 1,4-1,5 раза.

В Чечне, Ингушетии, Карачаево-Черкесии, по всей видимости, фиксируется аналогичное соотношение цен, но города из этих регионов не попали в выборку из-за небольшого числа активных объявлений. Причина, как уже говорилось выше, в традиционно больших семьях, которым тесно в стандартных квартирах в домах советской постройки.

• Российские регионы юга. Краснодар, Астрахань, Воронеж, Ставрополь даже превратившись во времена СССР в города с населением в сотни тысяч жителей, сохранили в своем составе большие массивы, застроенные частным сектором. В отличие от Центральной России и Сибири, здесь проживание в собственном доме было сопряжено со вполне понятными преимуществами, связанными с лучшими агроклиматическими условиями. В указанных городах средний дом в 1,4,-1,7 раз дороже квартир.
• Регионы, граничащие с европейскими странами. В города-лидеры неожиданно попали столицы Псковской, Новгородской, Калининградской областей и Карелии. Несмотря на то, что ни климатические условия, ни исторические особенности застройки напрямую не способствовали активному развитию малоэтажного жилья, в этих регионах дома в 1,4-1,6 раза дороже квартир. Это можно объяснить лишь соседством со странами Западной и Центральной Европы, где этот формат жилья традиционно ценится выше, чем многоэтажная микрорайонная застройка.

Роль внутренних пригородов в развитии рынков жилья региональных центров, во многом, недооценена. В многих столицах субъектов дома и коттеджи занимают ту нишу, которая в столицах представлена многоэтажными комплексами бизнес-класса. Практически во всех городах за пределами агломераций Москвы и Санкт-Петербурга малоэтажное жилье представлено не только в пригородных зонах, но, зачастую, и практически в центре городов.

Отношение средней цена квартир и домов/коттеджей в границах городов-столиц субъектов Федерации, I квартал 2018 г.

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН

Методика. Сравнивалась средняя цена типичной квартиры со средней стоимостью дома площадью 100 кв. м. Цена квартиры рассчитывалась как стоимость квадратного метра, умноженная на 60 (метраж типовой «двушки»). Средняя стоимость дома/коттеджа была пропорционально приведена к строению площадью 100 кв. м. В выборке учитывались все дома (как выставленные на продажу ветхие строения под слом, так и современные коттеджи с ремонтом); не учитывались предложения по продаже частей домов.

Расчеты выполнялись по всем региональным центрам с численностью населения более 200 тыс. жителей (кроме Москвы и Санкт-Петербурга, где почти нет крупных массивов малоэтажного жилья) и в которых в экспозицию в 2018 году было выведено более 50 домов, коттеджей, таунхаусов. Учитывались только дома и коттеджи, расположенные в пределах городской черты (без прилегающих пригородных районов).