Вроде бы покупать и продавать жилье в наши дни уже не так страшно, как в былые времена. Однако специалисты из агентств недвижимости знают: лучше не расслабляться! Возможно, рассказанные ими истории помогут кому-то в будущем избежать ошибок.

Подставные родственники

К сожалению, мошеннический перевод квартир одиноких людей на подставных лиц до сих пор не редкость. В этой схеме задействованы нотариусы, местные паспортные столы, отделения МВД, сотрудники загсов. Разоблачить преступников непросто. Только тщательная проверка документов на квартиру помогла риэлторам и их клиентам избежать незаконной сделки. Рассказывает Ольга Славкина, руководитель юридического отдела Kalinka Real Estate Consulting Group:

«В нашу компанию обратилась дама с просьбой найти покупателя на ее квартиру на Ленинском проспекте. Жилье было отличное: хорошее расположение, просторное, с удобными планировками. Однако при проверке юридической истории один момент вызвал подозрения. Собственницей недвижимости клиентка стала на основании вступления в наследство, ранее квартира якобы принадлежала ее родственнику, причем не самому близкому. Анализируя документы, где были и судебные решения, мы установили, что женщина сначала потребовала через суд признания родства с предыдущим собственником, а затем уже включения квартиры в наследственную массу. Но обычно все происходит наоборот: сначала человек подает иск о вступлении в наследство, а потом доказывает родство (если потребуется). Это насторожило. Мы тщательно проверили все документы. Были не слишком удивлены, когда на копии свидетельства о браке «родителей» клиентки на обратной стороне обнаружили запись карандашом: «Это ваши папа и мама!» Приписка была сделана, чтобы в суде дама не запуталась, кого называть родителями, кого — братом, а кого — родственником, оставившим наследство».

Резюме. Информация о смерти одинокого человека иногда побуждает к действию мошенников. Подставные лица через суд по поддельным документам получают судебные решения о включении недвижимости в наследственную массу и признании родства. В результате квартира вместо государственного фонда уходит в собственность людей, не имеющих к предыдущему собственнику никакого отношения. Через определенный промежуток времени такая квартира продается на вторичном рынке, вырученные деньги делятся между всеми участниками аферы. Тщательной проверкой риэлторы избавили потенциального покупателя от сомнительного приобретения, которое в будущем могло бы обернуться признанием сделки недействительной. Покупатель лишился бы и квартиры, и денег.

Продавец под судом

Продавец чересчур любезен и услужлив и изо всех сил торопит со сделкой? Иногда это повод для сомнений. Случай из практики вспоминает Максим Пантелеев, генеральный директор АН «Компания АВИТАЛЬ», вице-президент КР «Мегаполис-Сервис»:

«Молодая семья, накопив на первоначальный взнос, получила одобрение на ипотечный кредит и приступила к поиску жилья в центре города. Денег хватало либо на однокомнатную квартиру, либо на двухкомнатную, но требующую серьезного ремонта. Срок, отведенный банком на выбор варианта, подходил к концу. И вдруг на продажу выставляют очень приличную двушку в нужном районе и по приемлемой цене! Хозяин предлагал даже мебель оставить в подарок, если покупатели не будут долго думать. При этом готов был сам ускорить получение необходимых для банка кадастровых документов. Шел еще на ряд уступок, лишь бы не тянули. Условие у него было одно — в день сдачи документов на государственную регистрацию получить всю сумму первоначального взноса. Чрезмерная услужливость собственника вызвала у покупателей подозрения, а молодого супруга заставила даже ревновать! И он попросил наших специалистов тщательно проверить «слишком доброго продавца» и его квартиру.

Мы собрали все документы, обратились во все необходимые учреждения (к приставам, в суды, в диспансеры, в паспортный стол, в управляющую компанию, в Росреестр), получив более десятка различных справок и заключений. Ничего подозрительного не было! Но один из риэлторов вспомнил, что продавец несколько лет эту квартиру сдавал, так как жил в другом городе. Юристы проверили информацию по доступным нам базам государственных организаций. Выяснилось, что буквально несколько месяцев назад над мужчиной состоялся суд и он должен выплатить некую сумму денег пострадавшим по его неосторожности людям».

Как рассказал эксперт, в агентстве приняли решение все же выйти на сделку с условием, что первоначальный взнос будет отдан только после регистрации. Но когда сдали документы в регистрационную палату, от приставов пришло распоряжение об ограничении регистрационных действий с квартирой в рамках исполнения решения суда в том городе, где раньше жил продавец.

Резюме. Если бы покупатели поддались на уговоры собственника жилья, то, скорее всего, лишились бы первоначального взноса, который вряд ли бы им вернули. Юридическая проверка дала повод усомниться в надежности продавца.

Запутанный кредит

Ипотечные квартиры тоже нуждаются в тщательной проверке. Даже если кредит был погашен, в истории объекта недвижимости могут остаться «белые страницы». Ирина Писягина, генеральный директор «Пересвет-Недвижимость», рассказывает об одной несостоявшейся сделке:

«На продажу была выставлена квартира, собственником которой являлось юридическое лицо. Поэтому покупатель должен был перечислить денежные средства на расчетный счет продавца до регистрации перехода права на свое имя. В ходе подготовки сделки мы обнаружили, что жилье приобреталось с привлечением кредитных средств. Однако ситуация оказалась непростой. Банк, выдавший кредит, впоследствии был признан банкротом. На определенный период в нем назначили конкурсного управляющего. Когда собственник выплатил долг банку, то получил сопроводительное письмо о погашении кредита, подписанное лицом, уже не имеющим право подписи. А владелец квартиры успел подать это письмо в регистрирующий орган, снять залог с квартиры и получить выписку из ЕГРП об отсутствии обременений».

Резюме. Специалисты агентства выяснили, что в настоящий момент идет разбирательство в отношении совершенного платежа и правомочности лица, подписавшего письмо о снятии залога. Погашен кредит или не погашен, решит суд. Главное, что риэлторы смогли получить информацию, которая вряд ли была доступной обычному покупателю. Клиентам объяснили, что на реализацию была выставлена сомнительная квартира и от ее приобретения лучше отказаться.