Среди всех предложений квартир, выставленных в Москве на продажу, доля недвижимости, расположенной в пятиэтажных строениях, не так высока, как может показаться на первый взгляд. Например, согласно данным базы эксклюзивных объектов «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости», объем такого жилья сегодня составляет 13,8% от всего предложения регулярного рынка столицы. Если же рассматривать распределение внутри сегмента, то значительно больше квартир в кирпичных домах (без учета сталинской застройки) — 51,3%. Чуть меньше жилья в панельных строениях — 31,8%. При этом всего 5% приходится на объекты в комфортных домах сталинской застройки, 6,4% — на квартиры в блочных домах и 5,5% — на современные монолитные и монолитно-кирпичные дома.

 

Пятиэтажки можно встретить во всех районах столицы, в том числе и в центре города. Здесь их сосредоточено около 26%. Однако количество таких объектов в Москве постепенно уменьшается, это связано как с новым строительством, так и с выполнением городской программы по сносу ветхого и аварийного жилья.

 

В целом же пятиэтажные дома можно объединить в несколько групп, имеющих различные характеристики, полагает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. Так, дореволюционные кирпичные дома, многие из которых надстроили и превратили в пятиэтажки, характеризуются следующими параметрами: в них высокие потолки, просторные парадные, однако большинство из таких домов имеет деревянные перекрытия. Здания сталинского периода добротные, потолки в них несколько ниже, зато перекрытия уже в основном железобетонные; фасады таких домов, расположенных в Центральном административном округе, украшены отделкой в стиле ампир. Хрущевки отличаются небольшими площадями, маленькими кухнями, панельные серии некомфортны из-за низких противошумовых характеристик. Некоторое количество пятиэтажек появилось и в брежневский период. Что касается современных жилых зданий, имеющих пять этажей, то их, по словам эксперта, строят в Москве исходя из требований единства архитектурного облика центра столицы.

 

Если говорить о панельных пятиэтажках, то в основном такие объекты расположены не в центре города. «На момент их строительства технология была инновационной. Проект подмосковной деревни Черемушки, которая впоследствии стала районом Москвы, сочли удачным, после чего в 1960–1970-х гг. началось массовое строительство подобных домов», — говорит Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс».

 

Пятиэтажные здания дореволюционного и сталинского периода, напротив, преобладают в центре мегаполиса. Многие из них реконструированы и позиционируются как элитное жилье. «Некоторые объекты были надстроены до семи этажей и более и уже забыли свое пятиэтажное прошлое. Часть домов сталинского периода расположена на Кутузовском проспекте, в Замоскворечье. Так, в добротной пятиэтажке на Озерковской набережной отличные подъезды, многие квартиры имеют эркеры. Кирпичные пятиэтажные здания брежневского периода менее комфортны, однако зачастую удачно расположены и весьма ценятся на рынке. Например, дом на Комсомольском проспекте, в двух минутах ходьбы от станции метро «Фрунзенская», — рассказывает В. Ламин.

 

 

Больше всего нелестных высказываний адресовано пятиэтажным домам хрущевской эпохи из-за того, что в них маленькие площади квартир. Так, размер однокомнатной обычно около 32 кв. м (кухня — 6 кв. м), двухкомнатной — 48 кв. м (кухня — 7 кв. м), трехкомнатной — 72 кв. м (кухня — 8 кв. м). Но, как ни странно, если сравнить эти цифры с площадью современного жилья, то разница получается совсем небольшой. Проиллюстрируем это на примере типовых панельных домов экономкласса, возведенных в столице или Подмосковье в последние годы. Площадь гостиных в них не превышает 15–19 кв. м, спальных комнат — составляет 12–14 кв. м. Правда, кухни больше минимум на 2 кв. м. Так, в однокомнатных квартирах их площадь теперь составляет не менее 8 кв. м, в двухкомнатных — 10 кв. м, а в трехкомнатных — 12 кв. м. Немного увеличился и метраж санузлов, по крайней мере появилось место, куда можно втиснуть стиральную машину. Раздельные же санузлы и сегодня встречаются далеко не во всех новостройках.

 

Объективности ради стоит сказать, что планировки в новых домах по сравнению с пятиэтажными хрущевками, где чаще всего были запроектированы проходные комнаты, улучшились. Но если вновь вернуться к разговору о метрах, то становится очевидным, что и раньше было не все так плохо. Сейчас на рынок вышло несколько новых проектов, в которых предусмотрены малогабаритные квартиры-студии площадью от 21 до 30 кв. м (то есть даже меньше, чем в панельных пятиэтажках).

 

Одним словом, не по всем параметрам хрущевки уступают современному жилью. Но недостатки у них все же есть, и, по словам П. Лепиша, они были прогнозируемыми: «Радикальное снижение всех жилищных стандартов в сочетании с жесткой экономией на строительстве и кратчайшими его сроками оставили свой отпечаток. Использованные в то время технологии были далеки от совершенства».

 

В пятиэтажных домах, построенных в конце 1950-х, представлены одно-, двух-, трехкомнатные квартиры. В объектах, возведенных в 1960-х гг., встречаются уже квартиры с четырьмя комнатами. Совсем другое дело — дореволюционные и сталинские дома. Площади в них часто большие, квартиры нетиповые. Так, однушка может занимать от 30 до 50 кв. м, двушка — 45–75 кв. м, трешка — 65–90 кв. м. «Иногда в квартирах — бывших коммуналках, предлагаемых в пятиэтажках, количество комнат (по 10–20 кв. м каждая) может доходить и до десяти», — говорит Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне.

 

 

Очевидный плюс пятиэтажных домостроений советских времен — более доступная стоимость представленного в них жилья. Даже евроремонт мало влияет на его удорожание. Более того, у этого сегмента есть свой покупатель. «Приобретают квартиры в хрущевках, как правило, люди, не имеющие финансовой возможности купить недвижимость с лучшими характеристиками. Также у покупателей может существовать четкая привязка к району или даже улице, и при отсутствии в округе другого жилого фонда они вынуждены рассматривать и такие варианты. Некоторые семьи при выборе руководствуются в первую очередь количеством комнат. Например, площадь трехкомнатной квартиры в новом доме составляет от 70 кв. м, а в хрущевке — 48 кв. м. Соответственно, последняя обойдется гораздо дешевле», — рассказывает Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости».

 

Популярность данного вида недвижимости отмечает и И. Игнаткина: «Квартиры в пятиэтажных домах, явно проигрывающие по ряду критериев современным комплексам, весьма востребованы на рынке, в первую очередь это связано с их невысокой стоимостью. Кроме того, пятиэтажки чаще всего расположены в обжитых сложившихся районах, утопающих в зелени».

 

Если дом добротный, кирпичный, находится в центре столицы, то зачастую, по словам В. Ламина, квартиры в нем раскупают состоятельные и активные люди, способные своими силами, без привлечения средств из бюджета, решить все проблемы благоустройства и самого здания, и придомовой территории. Таких объектов много, например, во 2-м Колобовском переулке, на Малой Дмитровке и др.

 

У панельных пятиэтажек есть еще одно преимущество, правда, на взгляд Льва Литовкина, руководителя офиса «Митино» компании «ИНКОМ-Недвижимость», оно достаточно сомнительное. «Приобретая квартиру в доме под снос, покупатели рассчитывают получить от города более комфортное и современное жилье. Однако многие из тех, кто купил недвижимость с этой целью пять — семь лет назад, до сих пор ютятся в тесных квартирах, ожидая затянувшегося сноса дома».

 

Средний бюджет покупки однокомнатной квартиры в пятиэтажке равен 5,3 млн руб., отмечает Л. Литовкин. Двушку, по его словам, можно приобрести за 7,6 млн руб., трешку — за 11,1 млн руб. Но совсем другое дело — стоимость жилья в домах, расположенных в престижных районах. Так, на Арбате однокомнатная квартира в сталинской пятиэтажке, по словам И. Игнаткиной, может стоить до 23 млн руб. «Двухкомнатная в пятиэтажке на Озерковской набережной была продана более чем за 14 млн руб. Для сравнения: в Люблино такую же квартиру можно приобрести в два раза дешевле — за 6 млн руб.», — приводит данные В. Ламин.

 

Каковы же перспективы пятиэтажного домостроения в столице? Эксперты настроены оптимистично. По их мнению, пятиэтажные дома с современной инженерией, коммуникациями, интересной архитектурой могут украсить, например, небольшие городские образования Новой Москвы, где возведение небоскребов не совсем уместно.