Плюс цифровизация всей страны

По данным пресс-службы Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в 2020 году спрос на усиленные квалифицированные электронные подписи вырос почти в два раза по сравнению с предыдущим годом. Востребованность электронной подписи закономерна: ей способствовали ограничения во время самоизоляции из-за пандемии, а также переход на электронный документооборот.

Электронная подпись (ЭП) — это цифровой аналог обычной подписи, который действует в течение срока, на который выдается (например на год).

Согласно Федеральному закону РФ от 6 апреля 2011 года № 63-ФЗ «Об электронной подписи», это информация в электронно-цифровой форме, которая используется для идентификации физического или юридического лица.

Усиленная квалифицированная электронная подпись позволяет дистанционно получать госуслуги Росреестра и других ведомств, подавать отчетность в налоговую, Пенсионный фонд, Фонд социального страхования, участвовать в электронных торгах и подписывать документы в электронном виде. Для получения сертификата электронной подписи понадобятся паспорт, ИНН и СНИЛС: в удостоверяющем центре кадастровой палаты надо сделать запрос на сайте и оплатить услугу.

За прошлый год в России было зарегистрировано порядка 2 млн прав на недвижимость, купленную в ипотеку, 747 тыс. из них — в электронном виде, сообщает пресс-служба Росреестра. Доля ипотеки, зарегистрированной онлайн, в 2020-м выросла более чем в полтора раза и превысила 37% всей выдачи. В общем объеме сделок с первичной недвижимостью доля электронных также увеличилась — с 20 до 44%.

Так ли все безоблачно?

К сожалению, популярны непрофессиональные рекомендации — например, такой лжеуспокаивающий совет, что собственнику недвижимости надо подать в Росреестр заявление о невозможности регистрации сделки без личного участия, и этого будет достаточно, чтобы обезопасить себя от мошенничества с электронным подписанием договора и проведением регистрации в Росреестре в электронном виде.

Наложенный собственником через Росреестр запрет на регистрацию без личного участия предполагает лишь ее невозможность на основании доверенности (действительно выданной собственником или поддельной).

При этом договор, подписанный в электронном виде с привлечением ЭП, приравнивается к договору, подписанному физлицом вживую, то есть лично.

Поэтому сейчас собственникам недвижимости стоит бояться не мошеннической схемы с недвижимостью по бумажной доверенности в Росреестре.

На сегодня судебная практика по вопросам оспаривания и признания недействительными электронных сделок, когда стороны подписывают договоры электронной подписью, еще не сложилась. С момента их массового заключения прошло немного времени. Обзоры Верховного Суда пока не обобщают практику по электронным сделкам. Так что  участникам рынка недвижимости приходится «набивать шишки» и учиться на своих ошибках.

Большинство профессионалов, в том числе юристы, с большой осторожностью относятся к электронным способам подписания документов и проведению электронной регистрации в Росреестре.

Законодательная защита от мошенничества

Законодатель пытается обезопасить собственника от электронных способов мошенничества, вводя новые нормы права, но их реализация затруднительна.

1. С 13 августа 2019 года Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» дополнен статьей 36.2, в которой предусмотрен новый способ защиты недвижимости от мошеннических действий.

Согласно изменениям, госрегистрация перехода (прекращения) права собственности на объект недвижимости на основании заявления и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов, подписанных ЭП, проводится при условии, что в ЕГРН содержится запись о возможности регистрации на основании документов, подписанных ЭП. Если подобной записи нет, заявление, подписанное ЭП собственника, возвращается без рассмотрения.

Такое заявление собственник вправе подать в Росреестр лично или отправить по почте, предварительно заверив его у нотариуса (кстати, заверить это заявление у нотариуса, применив ЭП самого заявителя, закон не запрещает).

Так что если договор по распоряжению недвижимостью не содержит истинной воли собственника, но подписан его электронной подписью (для этого всего лишь нужен флеш-носитель с ЭП и ключ к нему), то сдать его в Росреестр на электронную регистрацию через ипотечный банк не составит никакого труда. Ведь в этом случае отметка в ЕГРН собственника на сделку в электронном виде необязательна и законом не предусмотрена.

2. В том же Федеральном законе № 218 с 1 ноября 2019 года введена в действие часть 5 статьи 36.2. Согласно ей, в день поступления заявления о госрегистрации перехода (прекращения) права собственности на недвижимость и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов Росреестр обязан уведомить об этом собственника (Федеральный закон от 2 августа 2019 года № 286-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Эта норма действует независимо от наличия отметки в ЕГРН о возможности регистрации на основании документов, подписанных ЭП. Таким образом, регистратор должен предупредить собственника о том, что поступило заявление о регистрации. Предполагается, что так владелец своевременно узнает о попытках незаконного переоформления принадлежащей ему недвижимости.

Уведомление будут направлять только по имеющимся в базе ЕГРН контактным данным (адресу электронной почты) собственника этой недвижимости, которые ранее были указаны им для обратной связи при регистрации в ЕГРН.

Предположим, данные собственника устарели или ранее он не предоставлял их в ЕГРН? Как ему получить информацию из Росреестра и оперативно отреагировать?

К тому же форма и порядок такого уведомления Росреестром также еще не разработаны. Поэтому после принятия фактически декларативной нормы права особенно остро стоит вопрос об актуализации данных собственников в ЕГРН и оперативного уведомления их о мошеннических действиях.

Если недвижимость оформлена в долевой собственности на нескольких собственников, то обновить свои данные должен каждый из них.

3. Постановление Правительства РФ № 1905 о расширении сферы услуг, которые оказывают многофункциональные центры предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ), подписано 24 ноября 2020 года. Перечень услуг теперь включает пункт о том, что граждане вправе получить в МФЦ и ключи к электронной цифровой подписи.

Теперь особое внимание следует уделять защите личных кабинетов граждан на сайте госуслуг от взломов, персонификации личности при доступе к услугам через личный кабинет, в том числе и для заказа ЭП.

Изначальная простота онлайн-сделок с электронной регистрацией и чрезмерная беспечность сторон сделки способны обернуться в лучшем случае потерей денег, времени и потраченными нервами, в худшем — риском столкнуться с мошенниками и потерять свою недвижимость. Как этого избежать?

Техника безопасности использования ЭП

1. Надо серьезно и вдумчиво выбирать аккредитованный удостоверяющий центр, который выдает ЭП. Список таких центров проверяйте на официальном сайте Минкомсвязи РФ. Там же опубликованы списки центров, деятельность которых приостановлена или прекращена.

2. Передавать флеш-носитель с ключом к своей ЭП третьим лицам категорически запрещено — это очень опасно.

3. Следует придумать достаточно безопасное место для хранения флеш-носителя с ключом к своей ЭП, которое исключает доступ других.

4. Не будет лишним заполнить и подать через МФЦ или официальный сайт Росреестра заявление о внесении в ЕГРН дополнительных сведений, дополнив свои контактные данные: электронную почту и номер телефона. Это позволит регистратору связаться с вами, если в Росреестр без вашего ведома будет подан пакет документов в электронном виде для перехода прав на вашу недвижимость.

5. Если вы собираетесь подавать документы по сделке в Росреестр через посредника (ипотечный банк, офис застройщика, агентство недвижимости), то у посредника должно быть специальное соглашение с Росреестром о предоставлении услуги электронной регистрации и подачи документов. Если электронные документы подаются через нотариуса или ипотечный банк, регистрация состоится в электронном виде, даже если вы предварительно не сделали в ЕГРН отметку о том, что подача в Росреестр документов по переходу прав на вашу недвижимость допустима в электронном виде.

6. Когда посредник (тот же ипотечный банк) берет на себя хлопоты по получению вашей электронной подписи, проявите внимательность в ее получении. Подписав своей ЭП договор купли-продажи, в дальнейшем вы вправе использовать ее многократно. Для своей безопасности не допускайте, чтобы вашу ЭП использовали третьи лица — допустим, менеджеры банка или представители застройщика.

7. Если вы подписываете договор по отчуждению с привлечением ЭП, то обязательно подписывайте с покупателем распечатанный бумажный экземпляр того же итогового варианта договора. Это позволит в дальнейшем исключить мошенническое изменение его условий, ранее согласованных другой стороной, — например, цену недвижимости.

8. Стороны сделки, которые соглашаются на электронные способы регистрации, должны быть готовы самостоятельно получать информацию из Росреестра о причинах приостановки или отказа в государственной регистрации перехода прав собственности на объект (если это произойдет). К тому же придется искать не все загрузившиеся в базу документы или свой пакет документов, сданный на регистрацию. Ни ипотечный банк, ни застройщик, с помощью которых вы приобрели квартиру, в этом участвовать не будут.