Нас ждет кратковременный баланс спроса и предложения?

Эксперты видят будущее рынка вторичного жилья в продолжении тенденций второй половины 2021 года. Так, руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов отмечает, что сейчас факторы ценообразования уравновешивают друг друга, и в ближайшие месяцы изменений ждать не стоит. Это значит, что цены на вторичном рынке продолжат медленно расти. Возможно, именно в 2022 году они сравняются с ценами на первичном рынке.

Вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева тоже считает, что цены на первичном и вторичном рынках в 2022 году сравняются. «Спрос сохранится — он довольно высокий. К тому же всегда есть региональные покупатели, которые приобретают жилье в крупных городах либо для своих детей, либо для дальнейшего переезда, либо для получения дохода. Так или иначе, но эта тенденция не изменится», — отмечает эксперт.

Но описанные тенденции могут захватить лишь начало 2022 года, говорит Татьяна Ахметдинова, директор департамента управления сетью федеральной компании «Этажи». Рост объема предложения в новостройках и дефицит на вторичном рынке способен привести к перетеканию спроса в сегмент строящегося жилья.

Собственники ощутят на себе снижение спроса и постепенно начнут увеличивать сумму торга при продаже своих объектов, уверена Татьяна Ахметдинова. «Поэтому уже сейчас, выбирая готовое жилье, можно подыскивать варианты на 4–5% больше той суммы, которую планировалось потратить на покупку, поскольку вероятность получить скидку от собственника в начале следующего года будет очень велика», — уточняет она.

Оправдаются ли прогнозы — проверим, а пока оглянемся на рынок «вторички» в 2021 году.

Готовое жилье дешевле новостроек

В уходящем году вторичный рынок продолжает отставать от первичного по стоимости квадратного метра. Еще пару лет назад, до пандемии, готовое жилье отчетливо лидировало за счет принципа «въезжай и живи», а ипотечные ставки были сопоставимы со ставками на покупку новостроек. Льготная ипотека перемешала карты: первичный рынок вырвался вперед и прочно удерживает позиции.

По данным Циан.Аналитики на осень 2021 года, средняя стоимость жилья на вторичном рынке ниже, чем на первичном, в 60% российских городов: в большинстве 500-тысячников и абсолютно во всех городах-миллионниках. Например, в Астрахани новостройки в 1,6 раза дороже готовых квартир, в Краснодаре, Томске и Архангельске — в 1,3 раза. Цены на жилье в новостройках обгоняют стоимость «вторички» в миллионниках почти на 15%: 105,4 против 91,2 тыс. рублей за 1 кв. м.

Для сравнения: год назад разница в стоимости «квадрата» по крупнейшим городам была минимальна — на уровне 4 тыс. рублей: 78,4 тыс. на вторичном рынке и 80,6 тыс. на первичном, рассказывает ведущий эксперт Циан.Аналитики Виктория Кирюхина. За прошедший год разрыв в цене увеличился на 10 тыс. рублей.

Спрос есть, предложения — мало

Если в первом полугодии 2021-го основной спрос был обращен на новостройки, то после отмены льготной ипотеки в ее первоначальном виде он нацелился на «вторичку». Высокий спрос на вторичном рынке объясняется и сокращением доступных лотов в новостройках, особенно в финальной стадии строительства.

В итоге это привело к дефициту предложения уже на вторичном рынке. К концу года объем предложения снизился на треть. Вымылись самые популярные и доступные лоты — однокомнатные квартиры в домах постройки 1960–1980 годов. 

Покупатели, которые хотели вложить средства и сразу начать получать доход, разбирали такие квартиры с инвестиционной целью — для сдачи в аренду.

Лидером по росту спроса оказался Новосибирск: количество просмотров объявлений на cian.ru по региону выросло в 4,4 раза. Небольшое снижение спроса эксперты Циан.Аналитики заметили лишь в нескольких городах (Казань, Воронеж). Максимальное снижение спроса отмечено в Нижнем Новгороде, но это все равно всего минус 10% от прошлогоднего.

Вполне ожидаемо, что именно Нижний Новгород стал лидером по приросту предложения — +15%. В большинстве городов оно по итогам года сильно сократилось, максимальные цифры — в Краснодаре (–65%), Ростове-на-Дону (–62%) и Омске (–55%).

Цены на «вторичку» растут

Из-за сокращения самого недорогого предложения выросла средняя стоимость «квадрата». По подсчетам федеральной компании «Этажи», за 12 месяцев она увеличилась в России на 21%. «При этом собственники менее охотно делают скидки при продаже своих объектов. Если в апреле 2020 года средний уровень торга был 5,6% от изначально заявленной цены предложения, то сейчас он опустился до 2,6%», — говорит эксперт.

Самые низкие темпы роста цен на вторичном рынке среди городов-миллионников показала Москва (12,5%). Аналитики Циан объясняют это слишком высоким уровнем цен: здесь и так очень дорогая недвижимость. Продавцы повышали цены осторожно, чтобы не терять потенциальных покупателей.

Если взять города с меньшей численностью населения, то минимальные цифры роста цен за год — в Ханты-Мансийске (6,2%) и Новом Уренгое (7,5%), рассказывают в компании «Этажи».

Тренды вторичного рынка в массовом сегменте актуальны и для рынка элитного жилья. Здесь цены на новостройки тоже выше, чем на «вторичку».

Новая и старая «вторичка»

Тренд, который набирает силу на протяжении нескольких лет и становится всё более отчетливым, — разделение вторичного рынка на новую и старую «вторичку».

Старая, к которой относятся хрущевки, брежневки, дома, построенные в 1990-е и 2000-е, а также дореволюционный фонд без современного капремонта, будет терять позиции на рынке, считают эксперты. Устаревшие планировки и коммуникации, отсутствие парковок, колясочных и других привычных опций новостроек делает такое жилье неактуальным, несовременным, менее комфортным. Единственное, чем такие дома привлекают покупателей, — это локация, малоэтажность и, конечно, цена.

Особняком стоят дома сталинского периода, которые благодаря большим площадям, высоким потолкам и хорошей звукоизоляции превосходят новостройки. Но — только те, где был проведен капремонт хотя бы в последние три десятилетия.

Растет в цене темпами новостроек так называемая новая «вторичка» — дома, построенные в последние 10 лет. Не надо ждать окончания строительства, усадки дома, терпеть соседские ремонты. Можно сразу въехать и жить в современном жилье.

Для сравнения: цены на старую «вторичку» в Петербурге осенью 2021 года достигли 145,6 тыс. рублей за 1 кв. м, тогда как в новой — 187 тыс. рублей, рассказывают в компании «Петербургская недвижимость».

В перспективе старая «вторичка» будет пользоваться все меньшим спросом. Исключение составят хрущевки в городах, где реализуется программа реновации. По данным Циан.Аналитики, московские хрущевки пользуются спросом, а стоимость метра в них за последние пять лет выросла в полтора раза и составляет для Москвы около 300 тыс. рублей. Тогда как брежневки и дома 1980–1990 годов постройки недотягивают и до 250 тыс. рублей за 1 кв. м. Подобное соотношение будет характерно для всех городов, куда придет программа всероссийской реновации.

Комнаты вместо студий

Еще один тренд 2021 года — небывалый спрос на покупку комнат, которые являются аналогом студий на вторичном рынке: небольшая площадь, низкая цена, возможность при относительно небольшом бюджете поселиться в центре города или вложить средства для последующей сдачи в аренду.

По данным профильного агентства «Доли.ру», спрос на комнаты в Петербурге резко пошел вверх летом и с тех пор непрерывно растет. В ноябре 2021 года покупательский интерес к комнатам в городе оказался более чем в два раза (+106,46%) выше, чем в ноябре 2020-го, и более чем в три раза (+228,12%) выше, чем в ноябре допандемийного 2019 года. А ипотечные средства для покупки комнаты покупатели привлекают на 30% чаще, чем годом ранее.

Какие квартиры самые востребованные?

В 2021 году структура спроса в регионах практически не изменилась: незначительно выросла доля трехкомнатных квартир и снизилась доля однокомнатных, рассказывает Виктория Кирюхина.

В Москве и Санкт-Петербурге средние рассматриваемые площади на вторичном рынке больше, чем в региональных городах-миллионниках. На однокомнатное жилье приходится всего четверть спроса (26 против 31% в регионах), что объясняется большей платежеспособностью жителей столиц.

Однако именно в Москве и Петербурге за год отмечено снижение средней запрашиваемой площади, особенно это заметно для двухкомнатных квартир: если в 2020 году средняя рассматриваемая площадь была 61,2 кв. м, то в 2021-м — 58,6 кв. м. В столицах в 2021-м заметно снизился интерес к трехкомнатным квартирам: 34 против 39% в 2020 году.

Зато средний запрашиваемый бюджет побил все рекорды. По оценкам Циан.Аналитики, на однокомнатные квартиры в регионах он вырос на треть — с 2,6 до 3,5 млн рублей.

Интересно, что москвичи и петербуржцы платить больше, чем в прошлом году, были не готовы: при сохранении бюджета покупки они просто выбирали меньшую площадь.

Что касается высокого сегмента жилья, то в 2021 году продолжился рост интереса к лотам с качественной финишной отделкой, в которые можно переехать практически сразу после покупки, рассказывает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». Но эксперты замечают дефицит квартир с таким ремонтом и явный дисбаланс спроса и предложения.

«На рынке представлено немало квартир, отделка и оснащение которых были выполнены порядка 10 лет назад и не соответствуют запросам и ожиданиям покупателей. Поэтому, как только в продаже появлялся вариант с действительно интересным ремонтом из высококачественных материалов, новый владелец находился буквально за несколько дней», — резюмирует Анна Раджабова.

Переместится ли покупательский интерес со вторичного рынка на первичный? Узнаем уже в следующем году.