Сергей Шиферсон, управляющий партнер компании Touch
Год от года конкуренция между девелоперами растет. Снижение покупательского спроса в 2022 году заставило девелоперов искать дополнительные инструменты для привлечения клиентов, ведь скидки и субсидированная ипотека не безграничны. Так рынок перешел к конкуренции проектов, главным «оружием» в которой стала продуманная квартирография — безусловно, в сочетании с адекватной ценой.
Шапка по Сеньке, или строительство «от покупателя»
Квартирография — это архитектурно-планировочное решение дома, определяющее то, какие квартиры будут в нем представлены: их площадь, планировки, количество комнат и нежилых помещений.
Зависит квартирография от многих параметров: класса жилого комплекса, масштаба проекта, маркетинговой стратегии, позиционирования застройщика и т. д.
Один из решающих факторов при этом — локация. Она, в основном, и определяет круг потенциальных покупателей, ведь она напрямую связана с окружающей инфраструктурой.
Например, близость вузов подразумевает спрос со стороны студентов, и застройщик понимает: здесь будут уместны компактные эргономичные квартиры. А вот в спальном районе более востребованы будут так называемые семейные варианты — более просторные, с продуманным зонированием.
Также многое зависит от класса проекта, который определяет и площадь квартир, и высоту потолков, и набор дополнительных опций вроде мастер-спален или патио.
От общего к частному и наоборот
Есть, конечно, и общие для всех классов недвижимости тренды. К примеру, вне зависимости от региона и уровня жилого проекта сегодня востребован евроформат — объединенные кухня и гостиная. Такие квартиры пользуются спросом и в ЖК бизнес-класса в Москве, и в комфорт-классе в Екатеринбурге.
Евроформат отвечает запросу большинства людей на уютное, но достаточно большое пространство для совместного отдыха, трапез и встреч всей семьей или компанией друзей. Стандартные кухни редко позволяют совместить все эти функции.
Еще один значимый плюс евроформата — наличие нескольких санузлов даже в однокомнатных квартирах. Стоит отметить, что такое планировочное решение вполне вписывается в общий тренд на разделение приватного, «хозяйского» пространства (со спальней и своим санузлом) и гостевой части квартиры.
Кстати, мастер-спальни и кладовые вызывают интерес покупателей уже не только в высокобюджетном сегменте. Спрос на гардеробные, постирочные и «многофункциональные» детские комнаты (рабочая зона плюс пространство для игр и отдыха) растет во всех сегментах, где они доступны.
В бой идет статистика
Если местоположение проекта и его окружение для девелопера — константа, от которой можно отталкиваться при формировании квартирографии, то покупательские предпочтения — куда более трудноуловимая материя.
Прежде чем определиться с квартирографией, застройщик должен изучить запросы потенциальных покупателей и выявить самые популярные из них. После этого девелоперы также проводят внутренние исследования портрета своего покупателя и его предпочтений: в ход идут опросы, анкетирование, фокус-группы и т. п.
Параллельно исследуются результаты продаж конкурентов. Из всего этого и составляется примерный список наиболее востребованных у целевой аудитории параметров квартиры.
Приведем пример. После пандемии возник устойчивый покупательский тренд на квартиры с балконами. Сейчас балконы — это не альтернатива кладовкам, где хранятся габаритные или не нужные ежедневно вещи. Теперь это приватное пространство на свежем воздухе, где в теплое время года можно устроить лаунж-зону, оставить коляску со спящим малышом, заняться спортом и просто выпить чашечку кофе.
За этим покупательским запросом пока поспевают далеко не все девелоперы, и доля квартир с балконами и лоджиями в новых ЖК по-прежнему невелика. А вот кладовки уже практически стали стандартным предложением застройщиков, и оно, кстати, тоже весьма востребовано.
Девелопер как сценарист
В последние годы при разработке квартирографии застройщики все чаще прибегают к изучению и моделированию возможных жизненных сценариев потенциальных покупателей. Маркетологи скрупулезно просчитывают возможный состав семьи, прогнозируют, как жители будут проводить свои дни и вечера, будет ли у них достаточно пространства для уединения и, наоборот, для совместного досуга.
Сейчас рынком правит оптимизация квартирографии, ведь никто не хочет переплачивать за лишние, неиспользуемые квадратные метры! Но нельзя просто взять и уменьшить площадь квартир, отняв от каждой комнаты по паре «квадратов» — востребованный продукт так не получится.
Проработка сценариев жизни будущих собственников становится той самой мелкой, но эффективной деталью, которая заставляет работать весь механизм. Именно это помогает понять, где можно сократить площадь, а где, напротив, ее надо прибавить, потому что, например, в этой комнате семья будет проводить больше времени или, скорее всего, организует там рабочую зону.
Отделка — вишенка на торте
Готовая финишная отделка обязывает учитывать массу мелочей: это и ниши для встроенной мебели, и функционал кухонной зоны, и наличие постирочных, и планировка санузлов, и даже их количество.
Уровень проработки квартирографии в ЖК с финишной отделкой в разы выше, чем в проектах без нее. В среднем в зависимости от масштаба проекта формирование квартирографии занимает у застройщика пару месяцев, тогда как для квартир с отделкой сроки значительно больше — до 8–12 месяцев.
Для наших проектов нам приходилось продумывать, какую дверь поставить в ту или иную комнату, в какую сторону она будет открываться и какие петли для нее выбрать.
Более того, иногда отделка даже меняет квартирографию. Например, после такой детальной проработки можно понять, что в квартире изначально заложена недостаточная площадь под общественные пространства (гостиную или кухню) и ее нужно увеличить.
Кроме комфорта для новосела — никаких ремонтов, да и соседи не будут шуметь: финишная отделка сегодня — еще и прямая выгода. Ремонт от застройщика дешевле, чем самостоятельный. И, кроме того, его стоимость можно включить в ипотечный заем.
Предлагая квартиры с отделкой, девелопер, по сути, предлагает и готовый сценарий жизни — здесь очень важно, чтобы он был максимально близок к реальным жизненным моделям будущих владельцев. И порой такая мелочь, как расположение розетки, может изменить концепцию всей комнаты и даже квартиры.
Просто потому, что станет ясно: в такой конфигурации будущему жильцу, например, неудобно поставить диван на нужном расстоянии от телевизора. В этом смысле квартиры с отделкой от застройщика — это максимально продуманная среда с учетом множества жизненных сценариев и таких моментов, которые человек, возможно, не учел бы сам.
