Управляющая компания (далее — УК) может обеспечить чистоту и безопасность в подъезде, создать инфраструктуру во дворе, отладить работу общедомового оборудования, а может — неоправданно поднять плату за жилищно-коммунальные услуги или не убирать снег с крыши и во дворе.
Выясняем, что относится к сфере ответственности УК, а что — нет, могут ли собственники влиять на стоимость услуг и как можно воздействовать на нерадивых коммунальщиков.
Что должна делать управляющая компания
Работу управляющей компании регулируют Жилищный и Гражданский кодексы РФ, а также постановление Правительства РФ от 15 мая 2013 года № 416.
Но полный перечень обязанностей указывается в договоре управления, который собственники квартир заключают с УК. Поэтому жильцам необходимо ориентироваться прежде всего на него. А если их что-то не устраивает, менять содержание договора. К примеру, если вы хотите, чтобы уборку мест общего пользования проводили не четыре раза в неделю, а раз в день, то нужно внести предложение, обсудить цену и внести это в тот же договор.
Сами обязанности управляющих компаний можно разделить на два вида: первый — содержание дома, второй — контакт с другими организациями, которые предоставляют ресурсы: электричество, отопление, водоснабжение и т. д.
Циан-помощник упрощает поиск
В квитанциях об оплате ЖКУ «содержанием жилья» называют уход за общим имуществом жильцов: за двором, подъездом, чердаком и подвалом. Для этого в штате УК работают дворники, сантехники, электрики или она заключает договор со сторонними профильными организациями — к примеру, нанимает строительную компанию для проведения ремонта общедомового имущества.
Как именно УК ведёт работу — большой разницы нет: она просто должна предоставлять услуги, предусмотренные договором управления.
Как правило, в стандартном договоре с УК также указано, что она должна:
- ремонтировать внутридомовые инженерные сети;
- отслеживать соблюдение правил пожарной безопасности;
- взаимодействовать с поставщиками коммунальных услуг;
- проводить сбор оплаты за коммунальные услуги;
- проводить проверку работы счётчиков, передачи показаний;
- информировать жильцов об отключениях и авариях;
- проводить работу с должниками и т. д.
Управляющая компания может вызвать электрика, если у вас нет света в квартире, или проверить систему отопления, когда в одной комнате батареи тёплые, а в другой — нет. Но в том случае, если воды или света нет во всем доме, решать проблему, скорее всего, будут представители ресурсоснабжающих организаций.
Ответственная УК поможет жильцам и в случае разбирательств с ресурсоснабжающими организациями. Если из городских сетей поступает вода низкого качества или энергосбытовая компания выставляет неадекватные счета за тепло, настойчивость коммунальных работников, в том числе готовность идти в суд, поможет решить подобные вопросы намного быстрее.
Из чего формируется квартплата и могут ли собственники влиять на неё
Все платежи за квартиру делятся на три пункта: плата за коммунальные услуги, взнос на капитальный ремонт и оплата содержания жилого помещения.
Тарифы на свет, газ, воду и тепло устанавливают власти, поэтому ни собственники, ни УК не могут на них влиять. А вот взносы на капитальный ремонт и цена за содержания жилого помещения могут измениться при желании жильцов. Хотя оба тарифа формируются региональными властями, собственники вправе увеличить сумму по своему желанию, если хотят что-то отремонтировать вне очереди.
К примеру, в Екатеринбурге тариф за капитальный ремонт на 2025 год — 17,48 рубля за 1 кв. м в месяц. При таком взносе жильцам придётся копить деньги на ремонт крыши 10 лет, но если они решат увеличить его до 30 рублей за 1 кв. м, срок сократится вдвое.
Когда УК увеличивает оплату, она представляет документы, доказывающие, что нынешних тарифов для выполнения услуг недостаточно. И самое главное — по этому поводу УК проводит голосование. Если цены повысили без него, скорее всего, управляющая компания нарушила закон.
Как можно следить за тем, что сделала управляющая компания
Сейчас практически любую информацию об УК и условиях, на которых она обслуживает свои объекты, можно найти на специальных сайтах. В частности, на портале ГИС ЖКХ по адресу дома можно узнать: какая управляющая компания и ресурсоснабжающие организации его обслуживают, на основании чего они действуют, какие работы по содержанию и ремонту имущества должна проводить УК, какие тарифы установлены и т. д.
Чтобы найти ваш дом, нужно зайти в раздел Реестр объектов жилищного фонда — он находится во вкладке «Реестры» — и, выбрав соответствующую вкладку, искать по адресу или по управляющей организации.
Скриншот с сайта ГИС ЖКХ
Чтобы получить больше сведений об управляющей компании, кликните на её наименование в разделе «Управляющая организация» в карточке дома, а затем в «Дополнительной информации о деятельности организации» на пункт «Информация об организации, осуществляющей управление многоквартирными домами».
Скриншот с сайта ГИС ЖКХ
Чтобы уточнить сведения о договоре, перейдите к разделу «Список домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат», а после введите нужный адрес.
Ещё один способ узнать, что ваша УК сделала и что должна сделать, — поискать информацию на её сайте: там должен быть отчёт о работах в вашем доме, в том числе с указанием расходов, а также сведения о штате и общей деятельности организации.
Хотя управляющие компании и обязаны направлять и публиковать сведения на определённых сайтах, делают они это не всегда или предоставляют информацию не в полном объёме. Поэтому лучший способ контролировать деятельность УК — создать совет дома, который будет согласовывать все тарифы, сметы и акты выполненных работ. Так у УК не останется лазеек для каких-то махинаций и будет реально видно, чем она занималась.
Что делать, если управляющая компания плохо выполняет свою работу
1. Обратиться в диспетчерскую
Если проблема очевидна — скажем, к подъезду нельзя подойти из-за большой лужи или уборщица плохо моет полы, первое, что стоит сделать, — позвонить в управляющую компанию и оставить заявку.
Телефон диспетчерской можно посмотреть на любой квитанции или в интернете: на сайте компании или на ГИС ЖКХ. Кроме того, сейчас у многих УК есть мобильные приложения, через которые можно отправлять заявки. Если вы звоните по телефону, убедитесь, что диспетчер зафиксировал ваше обращение. Он должен присвоить заявке номер и указать сроки, хотя бы примерные, её выполнения.
Проблемы могут решить уже после первого разговора: многие управляющие компании иногда просто не успевают своевременно их выявлять.
2. Написать жалобу руководству УК
Если на заявку через диспетчерскую коммунальщики не отреагировали или выполнили работу для галочки, можно подать жалобу на имя руководителя управляющей компании в письменном виде.
В письме нужно:
- описать проблему;
- приложить доказательства — к примеру, фото или видео протекающих труб или неубранный подъезд и график уборки с датами и отметками, что УК провела уборку;
- перечислить требования и сроки их выполнения;
- указать Ф.И.О. и своё право собственности в доме — собственник квартиры такой-то;
- желательно сослаться на нарушенные пункты договора управления.
Претензионное письмо надо направить на юридический адрес УК, копию можно отправить на официальную электронную почту организации, попросив ответить в электронном виде.
Претензию должны рассмотреть в течение 7–10 дней, дать письменный ответ и принять меры.
3. Обратиться в вышестоящие инстанции
Если ваша УК проигнорировала и официальное письмо, можно обращаться в вышестоящие инстанции. Так, жалобы на управляющие компании принимают в Роспотребнадзоре, Жилищной инспекции и прокуратуре.
В Жилинспекцию обращаются, если вас не устраивает качество обслуживания и эксплуатации дома или если УК отказывается давать отчёт о своей работе. Жаловаться надо в региональное отделение, к примеру, в столице это Мосжилинспекция. Обращение можно отправить заказным письмом на адрес отделения, через форму на официальном сайте или через «Госуслуги».
На жалобу должны ответить в течение 10 дней, при этом инспекция проверит работу управляющей компании и вынесет УК предписание с тем, чтобы она устранила проблему в определённый срок. В некоторых случаях коммунальщиков могут даже привлечь к административной ответственности.
Если УК необоснованно поднимает тарифы, нарушает санитарные нормы и правила, не реагирует на жалобы, обращайтесь в Роспотребнадзор. Это можно сделать через сайт ведомства, «Госуслуги» или заказным письмом. На проверку и ответ у службы есть 30–60 дней в зависимости от сложности вопроса.
Госструктуры часто передают жалобы друг другу, поэтому вполне вероятно, что придётся побегать по разным ведомства. Если дело не двигается, пожаловаться на бездействие госорганов и служб можно в прокуратуру. Также она поможет, если у УК просрочена лицензия, вам завышают тарифы на ЖКУ и в том случае, если ваш дом пытается перехватить другая управляющая компания, устраивая фиктивные голосования, присылая двойные квитанции на своё юрлицо и т. п.
Обращение можно отправить через сайт Генпрокуратуры РФ, портал госуслуг, направить заказным письмом или лично отнести в районную прокуратуру. Сотрудники ведомства должны проверить работу УК в течение 30 дней и вынести предписание об устранении недостатков. При нарушении сроков управляющую компанию могут закрыть.
4. Подать в суд
Если воздействие вышестоящих органов не помогло решить проблему с управляющей компанией, придётся обращаться в суд. При этом надо собрать документы, которые доказывают нарушение ваших прав и попытки решить проблему мирным путём: фото и видео нарушений, ваши обращения в УК, фото с датами, где видно, что проблема не устранена, предписания, выданные Роспотребнадзором и Жилинспекцией, и т. д. Приложите оплаченные квитанции, доказывающие, что услуги были оплачены, но УК их не оказала.
В случае положительного исхода суд может заставить управляющую компанию:
— возместить материальный ущерб;
— взыскать штраф;
— компенсировать моральный вред.
Обращаться нужно в районный суд по месту прописки. Если сумма иска меньше 1 млн рублей, госпошлину уплачивать не требуется.
Можно ли сменить управляющую компанию
Если ситуация дошла до судебных разбирательств, возможно, стоит расторгнуть договор со старой УК и найти новую — жильцы имеют на это полное право.
Для поиска новой управляющей компании можно воспользоваться Реестром поставщиков на ГИС ЖКХ или сервисами 2ГИС и Яндекс-карты, чтобы найти УК, которые обслуживают соседние дома. Прежде чем принимать какие-то решения, изучите отзывы о компании, проверьте лицензию и оцените, есть ли у неё долги.
Чтобы перейти к другой УК, жильцы должны назначить собрание дома, потом провести голосование, а после передать его результаты в Департамент жилищного надзора. Там проверят протокол собрания жильцов и, если всё правильно, поменяют лицензию дома, внеся туда другую организацию. В каком виде должны быть документы, которые направляют в Департамент жилищного надзора, можно посмотреть на его сайте в вашем населённом пункте.
Кроме того, жильцы могут решить создать ТСЖ — товарищество собственников жилья. Для этого также нужно провести общее собрание и проголосовать. Скорее всего, товарищество не будет осуществлять управление зданием самостоятельно, а наймёт для этого управляющую компанию. Но если новая УК не оправдает ожиданий, то поменять её можно будет уже без голосования, сразу после одного заседания правления ТСЖ.
Главное
— Управляющая компания обязана обслуживать общее имущество многоквартирного дома согласно условиям договора управления, взаимодействовать с поставщиками коммунальных услуг и отвечать за качество выполненных работ.
— Собственники имеют право выбирать УК, проверять, как она выполняет свои обязанности, получать отчёт об её деятельности. Жильцы вправе сменить управляющую компанию, проведя общее собрание и проголосовав.
— Если у вас есть претензии к работе УК, сначала стоит обратиться к диспетчеру или руководству компании. Если это не поможет, надо жаловаться в вышестоящие организации — Жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, прокуратуру.
— Обратиться в ведомства чаще всего можно через электронную приёмную.
— Жалобу надо подкрепить доказательствами нарушений: фото- и видеоматериалами, копиями переписок и т. п.
Фото: Shutterstock / Fotodom
