За последнее десятилетие первичный рынок недвижимости России обновил несколько рекордов продаж, в том числе за счет инвесторов, которые, по словам застройщиков, приобретают до 30% квартир на старте продаж.

Инвесторы, купившие квартиры для сохранения средств, в среднесрочной перспективе переместятся из категории продавцов в категорию арендодателей: желаемую доходность от перепродажи они получить не смогут. Это приведет к усилению конкуренции на рынке аренды.

Чем новее дом, тем больше квартир в нем сдается в аренду

По подсчетам Циан, сегодня в крупнейших городах РФ (с численностью населения от 1 млн человек) в многоэтажных домах, построенных позднее 1950 года, сдается более 4% всех квартир.

В корпусах, введенных в эксплуатацию с 2010 года и позднее, в аренду сдается 7,4% квартир. Максимальные показатели — в Санкт-Петербурге, Москве, Новосибирске.

Для домов, построенных с 1992 по 2009 год, из всего объема жилого фонда в аренду сдается порядка 4,8%. Наибольший показатель — в Новосибирске.

В советских домах типовой застройки (с 1950 по 1991 год) отмечена минимальная доля жилья, сдающегося в аренду (3,3% всего количества).

Инвестиционные сделки на рынке недвижимости для перепродажи или дальнейшей сдачи в аренду активно заключались в последнее десятилетие, чем и объясняется максимальная доля жилья, доступного сегодня арендаторам именно в новых домах.

В таблице ниже приведены показатели, какое количество квартир (от всех построенных) присутствует на рынке долгосрочной аренды. В лидерах — Новосибирск (6,3%), Красноярск (5,5%), Москва, Ростов-на-Дону (по 5,3%), а также Санкт-Петербург (5,1%).

При расчетах аналитики Циан использовали данные о среднем сроке экспозиции квартиры и стандартной продолжительности проживания одного арендатора в квартире (по данным опроса пользователей сервиса «Сдай/Сними», сейчас он составляет 12 месяцев). Суммарное количество новых объявлений о сдаче жилья в аренду за 2020 год сопоставлялось с общим количеством квартир в анализируемых домах.

Распределение квартир на рынке аренды в зависимости от года постройки

По данным Аналитического центра Циан

Дальнейшие расчеты проведены для городов с численностью населения от 1 млн жителей по однокомнатным квартирам как наиболее востребованному формату для сдачи в аренду.

«Бабушкин» вариант найти всё сложнее

Нередко потенциальные арендаторы жалуются, что приходится выбирать в основном из квартир с «бабушкиным» ремонтом. Это выражение закрепилось на рынке не только по причине специфической отделки и меблировки, сохранившихся со времен СССР, но и по той причине, что такое жилье нередко сдают пожилые женщины — те самые бабушки или же их внуки, получившие такое жилье в наследство. Но теперь для таких жалоб оснований всё меньше.

По подсчетам Циан, в среднем по всем городам-миллионникам 29% однокомнатных квартир, доступных сегодня в аренду, экспонируется в домах, построенных с 2010-го. Примерно 22% — в корпусах, введенных с 1992 по 2009 год, когда появилось понятие «евроремонт». 

То есть в половине квартир (51%), доступных арендаторам, скорее всего, будет относительно современный ремонт.

Еще 39% — типовое советское жилье, построенное с 1950 по 1991 год, включая как хрущевки, так и типовые панельные и блочные дома выше пяти этажей.

Оставшиеся 10% квартир расположено в домах, возведенных в первой половине прошлого века или ранее.

Лидирует по объему предложения типовая постройка. Несмотря на активность инвесторов в столице в последние годы, объем предложения от них в аренду значительно ниже, чем от рантье, сдающих жилье в домах типовой застройки СССР.

Столичным арендаторам действительно куда чаще встречаются «бабушкины» варианты, чем жителям других регионов. Нехватка «однушек» в Москве связана еще и с большей средней площадью проданной квартиры в новостройках (57 кв. м в столице против 45 кв. м в среднем городе-миллионнике).

Распределение объема предложения однокомнатных квартир в аренду по году постройки дома

По данным Аналитического центра Циан

Почти 40% новых квартир в аренду — наследие валютного кризиса 2014 года

Недвижимость всегда была и по-прежнему остается надежной валютой, которую выбирают россияне в условиях нестабильности. Особенно ярко это проявилось в 2014-м, когда за полгода рубль обесценился в два раза, — это вызвало рекордный на тот момент спрос на покупку недвижимости. Многие вкладывались в квадратные метры с целью сохранения средств, и уже к весне 2015 года, когда курс рубля снизился с 70 рублей в феврале до 50 рублей в мае, часть инвесторов решила продать квартиры.

Но многие столкнулись с низким спросом из-за подорожавшей ипотеки и отсутствия льготной ипотеки, которая была доступна на первичном рынке с марта 2015-го. Поэтому рынок крупнейших городов в том числе и таким образом пополнился новыми рантье, купившими новостройки в кризисном 2014 году.

По оценке Циан, 38% квартир в аренду в новых домах (2010+ года постройки), экспонируется в корпусах, сданных в 2014–2016 годах. То есть на момент девальвации рубля это были новостройки, приобретенные на волне ажиотажного спроса.

В отдельных городах доля подобных квартир выше. В Самаре, Волгограде и Воронеже примерно половина новых квартир (2010+), доступных сегодня в аренду, была сдана в 2014–2016 годах, то есть на момент обесценивания рубля речь шла о строящемся жилье.

Минимальная доля предложения аренды в домах, возведенных в 2014–2016 годах, — в Москве (25% всего количества новых домов) и Санкт-Петербурге (33%). Циан связывает это с высокой инвестиционной активностью и после валютного кризиса, а также с выходом новых объемов за счет реализации программы реновации промзон.

В регионах же основной инвестиционный всплеск наблюдался в 2014 году — он вылился в значительное количество квартир, сдающихся в аренду.

Доплата за комфорт — новые дома дороже на четверть

Арендаторам, которые планируют жить в новом доме, построенном за последнее десятилетие, придется закладывать бо́льший бюджет. За комфорт приходится доплачивать, причем значительно.

По подсчетам Циан, в среднем по всем городам-миллионникам аренда однокомнатной квартиры в новом доме (год постройки 2010+) обойдется в 18,8 тыс. рублей. Это на 9,3% выше, чем в домах 1992–2009 годов ввода (17,2 тыс. рублей), и на 26% выше по сравнению с «однушками» в аренду в типовых советских домах второй половины прошлого века (14,9 тыс. рублей). Если выделить отдельно хрущевки, то разница в ставке с новыми квартирами будет еще больше — 31%. Снять «однушку» в хрущевке удастся в среднем за 14,4 тыс. рублей.

Самую большую наценку к ставке аренды за новое жилье делают жители Москвы, Казани, Воронежа — по всем городам ставка аренды в типовом советском доме существенно ниже, чем в новом (2010+ года постройки). Минимальная ценовая разница — в Челябинске (11%).

Не во всех крупнейших городах средняя ставка аренды жилья выше в новых домах: в Самаре и Челябинске в цене лидируют квартиры, построенные в 1992–2009 годах. Но общая тенденция такова: для перехода на следующий уровень комфорта приходится доплачивать порядка 10–15% к ставке аренды.

Ставка аренды однокомнатной квартиры и «наценка» за год постройки

По данным Аналитического центра Циан

Найти арендатора проще, если квартира в старом доме 

По подсчетам Циан, чем новее дом, тем больше времени занимает поиск арендатора, что связано с более высокой ставкой аренды. Для новых квартир (2010+) это 42 дня (именно столько в среднем проходит от создания объявления до его снятия). Для жилья, построенного с 1992 года по 2009 год, — 43 дня. средний Срок поиска арендатора квартиры в домах советской постройки — 40 дней. Таким образом, найти арендатора на квартиру в доме советской постройки удастся чуть быстрее, чем в новом доме (в среднем на два дня).

Больше всех времени на поиск арендатора тратят в Волгограде, Краснодаре и Ростове-на-Дону — почти два месяца. Проще всего найти жильца в Новосибирске, Санкт-Петербурге и в Москве — поиски займут около месяца.

Срок экспозиции квартир, предназначенных в аренду, дней

По данным Аналитического центра Циан

Сдача квартиры в аренду сегодня — хорошая альтернатива банковскому вкладу, комментирует руководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов. Но большинство инвесторов все же предпочитают быстрые деньги от перепродажи квартиры, а не стабильный пассивный доход ежемесячно. Наибольшая доля собственников-рантье — в центрах притяжения рабочей силы (Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск) с минимальным сроком поиска арендатора и большим выбором новостроек за счет индустриального строительства.

Эксперт отмечает, что в среднесрочной перспективе конкуренция усилится за счет инвесторов, которые переместятся из продавцов в категорию арендодателей из-за невозможности получить желаемую доходность от перепродажи.

«Первичный рынок уже конкурирует по стоимости с вторичным, поэтому по аналогии с 2015 годом вероятно пополнение рынка аренды новыми участниками из-за сложностей с перепродажей объекта без льготной ипотеки», — заключает руководитель Аналитического центра Циан.