Ответная реакция

Рынок аренды всегда быстро реагирует на любые социально-экономические изменения. Когда случаются какие-либо потрясения или кризисы, арендаторы в первую очередь ужимаются в бюджете и переезжают из более дорогой квартиры в жилье подешевле. А, например, в конце 2014-го — начале 2015-го этот ответ усугубили массовое досрочное расторжение договоров найма и отток нанимателей из города — тогда 35% договоров найма было прекращено раньше установленного срока.

По мнению Оксаны Поляковой, заместителя директора управления аренды квартир «Инком-Недвижимость», в 2022 году, несмотря на сложную ситуацию, ни массового ухода арендаторов из Москвы, ни массового досрочного расторжения договоров найма не наблюдалось.

Похожее влияние на рынок аренды оказало объявление частичной мобилизации. В конце лета — начале осени для рынка был характерен рост спроса и ставок, сокращение объема предложения, комментирует Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитики. К середине сентября цены достигли пика и перешли к снижению, постепенно сокращалась и активность арендаторов.

Предложение: активный рост

Объем предлагаемых в аренду квартир увеличивался на протяжении всего года. Исключением стали август и сентябрь — месяцы традиционно высокого сезона на арендном рынке.

Первый всплеск на рынке аренды наблюдался в марте, когда пришли продавцы, которые не успели (или передумали) продать свои объекты на вторичном рынке, рассказывает Мария Жукова, управляющий директор сети недвижимости «Миэль».

Второй всплеск произошел в октябре, когда количество предложений собственников достигло пиковых значений за весь 2022 год.

По сравнению с прошлым годом рост предложения гораздо заметнее, по словам Юлии Дымовой, директора офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet. Только за ноябрь объем предложения на московском рынке аренды вырос более чем на 15%.

По подсчетам Циан. Аналитики, сегодня на рынке аренды столицы доступно около 8,7 тыс. однокомнатных квартир, 12,1 тыс. двухкомнатных и 7 тыс. — трехкомнатных. К ноябрю, по данным Циан.Аналитики, выбор на рынке аренды столицы увеличился на 83% относительно конца сентября.

По оценкам Екатерины Бережновой, главного аналитика ГК «Миэль», в Москве в сентябре объем предложения квартир в долгосрочную аренду составлял около 41 тыс. объектов. Для сравнения: в сентябре 2021-го в аренду предлагалось около 33 тыс. объектов.

Спрос: резкое падение

Спрос на аренду в столице с начала года до конца августа был невысоким. В последней декаде августа и в сентябре спрос вырос на 35% относительно весеннее-летних значений, напоминает Елена Лапшина. Традиционный высокий осенний сезон обрушился в конце сентября в связи с частичной мобилизацией.

В октябре спрос на арендные квартиры сократился по сравнению с сентябрьскими показателями примерно на 40%. Обычно эта разница составляет 10–12%, отмечает Екатерина Бережнова.

К концу ноября потенциальный спрос на аренду квартир в Москве оказался почти в два раза меньше, чем в ноябре прошлого года. До конца года спрос увеличиваться не будет: зимой на рынке активность арендаторов не повышается, прогнозирует Оксана Полякова.

В состоянии неопределенности взяли паузу и арендаторы элитных квартир и апартаментов. На спрос в сегменте элитного жилья повлиял отъезд части платежеспособных клиентов из страны и отток иностранных арендаторов.

В III квартале 2022 года совокупное количество запросов по аренде оказалось почти вдвое ниже, чем в III квартале 2021-го. По предварительным итогам 2022-го суммарное количество обращений за 12 месяцев и объем сделок могут оказаться на 40% ниже аналогичных показателей прошлого года, предполагает Андрей Соловьев, партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group (ex-Knight Frank Russia).

Ставки аренды: как кардиограмма

С начала года ставки на рынке аренды Москвы сокращались, достигнув минимума в июне: «однушки» подешевели за полгода на 13% (с 50,5 до 43,9 тыс. рублей в месяц), «двушки» — на 21% (с 90,9 до 72,1 тыс. рублей), «трешки» — на 15% (со 158,3 до 135,3 тыс. рублей), свидетельствуют данные Циан.Аналитики.

«График ставок аренды в этом году напоминал кардиограмму, — соглашается Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management. — Падение цен можно было отметить в марте и апреле, в летние месяцы, в начале октября».

Во время активного сезона ставки ненадолго подросли, но уже с октября вслед за сокращением спроса и ростом объема предложения вновь взяли курс на снижение. 

В Санкт-Петербурге ставки аренды в начале года были довольно высокие, что было связано с выросшими ценами жилья на первичном рынке. К весне и лету спрос упал, количество предложений возросло, цены тоже снизились, утверждает Катерина Соболева.

Сегодня в Санкт-Петербурге можно снять в аренду студию по цене от 16–23 тыс. рублей, однокомнатную квартиру — за 20–30 тыс. рублей, двухкомнатную — за 25–35 тыс. рублей, трехкомнатную — за 35–55 тыс. рублей (ко всем вариантам еще добавляются коммунальные услуги).

Снижение ставки аренды зависело от класса жилья и самого объекта. Больше всего ставки сократились по тем объектам, которые раньше сдавались посуточно, а затем перешли в долгосрочную аренду, уточняет Юлия Дымова. Дело в том, что собственники таких квартир часто выставляли их в долгосрочную аренду сначала по завышенной ставке — желающих было немного. Поэтому собственнику приходилось корректировать цену, приводить ее в соответствие с рынком.

Аренда квартир в складчину и другие тренды 2023 года

Торг тут уместен

Со снижением спроса и ростом конкуренции собственникам квартир приходится — нет, конечно, не затягивать пояса туже, но все же чуть умерять аппетиты. Сегодня собственники квартир готовы делать скидки, дисконт в среднем составляет 10%, подчеркивает Оксана Полякова.

В то же время значительная часть собственников жилья пока идет на снижение стоимости аренды очень неохотно, подчеркивает Мария Жукова. Торг происходит, но уже с конкретным арендатором.

Увеличиваются сроки экспозиции

Нехватка арендаторов на фоне активного роста предложения увеличивает срок экспозиции квартир. Если для жилья комфорт-класса  он длится несколько недель, то для элитных квартир — пару месяцев.

Даже у элитных квартир, цена аренды которых снижена на 30% (по сравнению со стоимостью в прошлом году), срок экспозиции растягивается как минимум в два–три раза.

Объекты в востребованной локации, которые год назад уходили с рынка за день-два, сейчас могут находиться в экспозиции и месяц, и два месяца. Более того, по ним даже нет звонков, говорит Вероника Пуцина, специалист по недвижимости компании NedMax.

Аренда в складчину

Люди, которые собираются арендовать квартиру (как студенты, так и работающие), все чаще ищут для себя соседа: такой формат значительно более бюджетный, чем аренда целой квартиры. «Чаще всего предлагают снимать пополам двухкомнатную квартиру, но есть — и их немало — варианты, когда также ищут даже соседа в "однушку"», — утверждает Юлия Дымова.

Арендаторы переезжают из дорогих квартир в более дешевые

Из-за снижения доходов арендаторы расстаются с элитным жильем и переезжают в более доступные квартиры. Так, значительную часть арендаторов дорогих квартир составляли специалисты, занимающиеся криптовалютой. Теперь доходы этой группы арендаторов падают, и они съезжают из дорогих в более бюджетные объекты. «Если человек год назад снимал квартиру за 250 тыс. рублей, то сейчас просит найти ему вариант до 100 тыс. рублей в месяц», — приводит пример Вероника Пуцина.

Смещение запросов в элитном сегменте на более бюджетные варианты со ставкой аренды до 200 тыс. рублей в месяц замечает и Андрей Соловьев. По его подсчетам, на такие квартиры приходится 34% всех заявок за девять месяцев 2022 года, что на 15 п. п. выше, чем на протяжении аналогичного периода 2021-го.

Растет доля инвестиционных квартир

В 2012 году наблюдался рост выхода на рынок инвестиционных квартир: доля таких лотов за три года выросла почти вдвое. Ставки аренды в таких квартирах примерно на 16% выше, чем в целом по рынку для однокомнатных квартир, и на 21% для двухкомнатных (по данным Циан.Аналитики). В сочетании с другими факторами появление значительного количества инвестиционных квартир также повлияло на снижение стоимости аренды, считает Юлия Дымова.

Появляются варианты без отделки

На рынке появилось заметное количество квартир, которые раньше не сдавались, отмечают в Est-a-Tet. Предположим, в только что сданных новостройках на уровне бетонных стен. Такие варианты дешевле, и собственники согласны учесть стоимость ремонта в арендной плате.

Повышается лояльность собственников

Сократившийся спрос и рост конкуренции вынуждает собственников гораздо лояльнее относиться и к тем категориям арендаторов, которых раньше они не рассматривали, рассказывает Юлия Дымова. Семьи с детьми теперь рассматриваются на общих основаниях. Почти с любым собственником можно договориться о том, что вместе с арендатором будет проживать его домашний питомец — особенно если собака или кошка небольшого размера.

Что принесет 2023 год?

В нынешних условиях любой прогноз — гадание на кофейной гуще. Поэтому эксперты крайне осторожны в предсказаниях.

В 2023 году при отсутствии внешних потрясений рынок аренды жилья будет регулироваться сезонными факторами, ожидает Оксана Полякова. Летом, в период летних отпусков, рынку аренды поможет каникулярный наем, но в секторе долгосрочной аренды — снова штиль. В конце августа, сентябре и октябре — традиционный высокий сезон, деловая активность, когда в город приезжают новые наниматели, зимой — затишье.

Не надеется на глобальные перемены на рынке аренды зимой и Юлия Дымова, но верит в классическое оживление рынка в начале весны при сохранении ситуации.

В 2023 году из-за довольно низкого спроса стоимость аренды будет скорректирована, предполагает Катерина Соболева. 

Но значительно опускать цены на аренду собственники не будут, так как стоимость покупки жилья довольно высока. Придется искать компромисс, чтобы сданная в аренду квартира не показывала нулевую доходность.

В сегменте элитного жилья стоимость аренды либо останется на сегодняшнем уровне (при хорошем положении дел), либо немного снизится, считает Вероника Пуцина. Роста стоимости аренды в будущем точно ожидать не стоит — для этого нет никаких предпосылок.

Количество элитных квартир, предлагаемых в аренду, будет уменьшаться, новые квартиры выходить на рынок аренды не будут. Не исключено, что через некоторое время уровень предложения начнет снижаться, а цены, следовательно, расти.

Резюме

Значительный рост предложения на рынке аренды, связанный как с отъездом экспатов, так и с миграцией собственников, привел к снижению стоимости аренды.

Уходящий год стал годом арендатора — редкое явление для рынка обеих столиц. Сегодня у арендатора есть возможность не только выбрать объект, отвечающий всем его требованиям, но и получить скидку от собственника квартиры. Так что если вам нужно снять квартиру, сейчас — самое время.