Апрелевка находится в среднем поясе Подмосковья, поэтому до недавнего времени она оставалась в тени других, более близких к Москве городов. Но сегодня от столицы Апрелевку отделяют всего 4 км. Что же предлагает покупателю местный рынок недвижимости и каковы его перспективы?
Ни далеко ни близко
Транспортная доступность была и остается наиважнейшим фактором при выборе места жительства. Большой плюс, когда с работы до дома можно добраться не только на собственном автомобиле, но и на общественном транспорте, например электричке. В этом плане Апрелевку вполне можно рассматривать как вариант для проживания. Здесь три железнодорожные станции: Победа, Апрелевка и Дачная. Путь из центра Москвы занимает около 50 мин. Основная автомагистраль — Киевское шоссе. Оно проходит через южную часть Апрелевки и имеет довольно высокую пропускную способность по сравнению с другими подмосковными трассами.
Пространство современного города сформировалось за счет объединения территорий пристанционного поселка Апрелевка (предполагается, что свое название он взял у небольшой речки с топкими берегами Опреловки, которая впадает в Десну), деревни Мамыри и дачного поселка Кедрица. Все три населенных пункта до 1918 г. входили в Петровскую волость Верейского уезда.
Некогда градообразующим предприятием в Апрелевке был завод грампластинок, что нашло отражение даже в символике городского флага и герба, на котором изображен Орфей. Правда, существует еще одна версия значения символики города, согласно которой фигура Орфея аллегорически указывает на сохранившиеся в окрестностях архитектурные памятники XVIII–XIX вв., в том числе ансамбль усадьбы Демидовых Петровское (Княжищево).
Итак, на протяжении почти целого столетия развитие и рост города были связаны именно с фабрикой граммофонных пластинок «Метрополь-Рекорд», созданной в 1910 г. и со временем ставшей крупнейшей в стране. В 1990-е производство прекратили, и сейчас на территории бывшего гиганта расположено два десятка малых предприятий. Сегодня городской бюджет формирует несколько структур: Апрелевский завод теплоизделий, НПО «Прибор», полиграфический комбинат «Формс Технолоджи», ООО «Луч» (производит хоккейную форму), Апрелевский завод рентгенотехники и др. Кроме того, действует несколько НИИ, в их числе Центральный, экспериментальный и проектный институт сельского строительства.
Какой-либо масштабной инфраструктуры в городе нет, за исключением нескольких детских садов, школ, магазинов, отделений банков и других социальных и бытовых предприятий. Из значимых спортивных объектов — физкультурно-оздоровительный комплекс «Мелодия». Однако этих объектов пока достаточно, поскольку в Апрелевке сейчас проживают всего 21 тыс. человек. Однако перемены не за горами. «Планируется развитие административного и торгово-бытового центра рядом с железнодорожной станцией Апрелевкой, а также организация общественно-деловых зон в каждом районе города. В соответствии с положениями генплана готовятся к обновлению и реконструкции существующих инженерных сетей. Также предусмотрено строительство дороги местного значения (на участке от Боровского до Киевского шоссе) с транспортной развязкой, устройство пяти автомобильных эстакад, а также пешеходного перехода через Киевское шоссе. Есть в планах и строительство путепровода через железнодорожную ветку в районе улицы Самохина», — рассказывает журналу «Недвижимость & цены» Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки».
Справка
МО, Апрелевка
Площадь — 29 кв. км
Население — 21,3 тыс. человек
Площадь жилого фонда — 280,3 тыс. кв. м
От избушки до особняка
Апрелевка входит в состав Наро-Фоминского района, до 1961 г. она имела статус рабочего поселка, поэтому не стоит удивляться своеобразию местного вторичного рынка. «Частных домов в городе более 4 тыс., причем почти 1 тыс. объектов сейчас выставлена на продажу. Предложения достаточно разнообразные, начиная от деревянных одноэтажных «избушек» и заканчивая современными кирпичными особняками. Многоквартирных зданий в Апрелевке крайне мало, в основном это типовые пяти- и девятиэтажки, построенные в 1960–1970-х гг. Средняя стоимость жилья составляет 63,7 тыс. руб./кв. м», — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
Недвижимость в Апрелевке покупают, как правило, те, кто живет в этом городе или ближайших населенных пунктах. Как отмечают эксперты, большое количество сделок проходит с привлечением ипотечного кредита. Диапазон цен достаточно широкий. «Стоимость однокомнатных квартир в Апрелевке начинается от 2,3 млн руб. Минимальная цена двушки — от 4,2 млн руб. Например, за эти деньги можно купить жилье площадью 42 кв. м с кухней 8 кв. м на пятом (последнем) этаже панельного дома. При этом самая дорогая двухкомнатная квартира, расположенная на 12-м этаже 15-этажного монолитного дома, площадью 77 кв. м, с дизайнерским ремонтом обойдется покупателю в 10 млн руб. Наиболее доступная трешка выставлена на продажу за 5,5 млн руб. (площадь 59,4 кв. м, в кирпичной девятиэтажке), самая дорогая — за 10 млн руб. (площадь 85 кв. м, монолитный дом)», — приводит примеры для «Н&Ц» Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости».
Свободная ниша
Что касается первичного рынка недвижимости, то он не перегрет, застройщикам есть где разгуляться. На данном этапе в городе реализуют не так много новых проектов. «Конкуренция умеренная, и на рынке есть свободные ниши. Стоимость участков позволяет девелоперу реализовать качественный проект, не снижая расходной части для сохранения рентабельности», — отмечает С. Лебедева. С тем, что у Апрелевки есть хорошие перспективы для развития, согласна и М. Литинецкая: «Сейчас в Апрелевке строят торговый центр со сдаваемой площадью около 10 тыс. кв. м. Безусловно, этот новый качественный объект простимулирует спрос со стороны покупателей жилья. Следовательно, неизбежно подтянутся и застройщики».
В целом для сегмента многоквартирного жилья Апрелевка достаточно интересна. После присоединения к столице новых территорий город отделяют от Москвы всего 4 км, от МКАД — 29 км, от Наро-Фоминска — 28 км. Повышают инвестиционную привлекательность местной недвижимости и другие обстоятельства. «Город получит все плюсы от соседства с Новой Москвой: близость к станции метро, строительство современной инфраструктуры и др. В то же время цены здесь будут на 10–12% ниже новомосковских. Это уже сегодня влияет на рост спроса. Безусловно, по мере развития ТиНАО именно юго-западное направление благодаря реконструкции Киевской трассы и строительству линий метро станет наиболее востребованным», — считает Наталья Картавцева, заместитель генерального директора ОАО «ОПИН». По данным эксперта, стоимость 1 кв. м первичного жилья колеблется от 50 до 92 тыс. руб. Традиционными лидерами покупательского спроса в Апрелевке остаются одно- и двухкомнатные квартиры, доля их продаж составляет 52 и 38% от всех реализованных объектов соответственно.
Наиболее крупные объекты эконом- и комфорткласса на первичном рынке — это ЖК VESNA, «Сосновый парк» и новостройка на улице Дубки. В них представлены квартиры площадью от 25 (студии) до 101 кв. м (четырехкомнатные). В рамках реализации проекта ЖК VESNA предусмотрено возведение 16 монолитно-кирпичных домов переменной этажности (от 6 до 12), а также школы, двух детских садов, торгового и физкультурно-оздоровительного центров, паркинга. Первую очередь сдают во II квартале 2014 г., окончание строительства намечено на 2017 г.
Прогноз по ценам
Что будет с ценами на недвижимость? Это один из главных вопросов покупателей жилья. Как отмечает М. Литинецкая, в последнее время в Апрелевке наблюдается положительная ценовая динамика, однако фактически рыночная стоимость объектов растет в рамках инфляции. «По нашим прогнозам, данная тенденция сохранится и в наступившем году, как минимум в I полугодии. Снизить стоимость жилья может разве что кризис: не зря каждый год участники рынка ожидают, что он вот-вот грянет, да и текущая экономическая ситуация оставляет желать лучшего. Тем не менее даже если тревожные ожидания и оправдаются, то наблюдать последствия мы будем уже во втором полугодии за счет инертности рынка», — прогнозирует эксперт.
Ценовая ситуация в 2014 г. будет зависеть от состояния экономики в России и в мире, полагает А. Шленов. Рынок жилья Московской области, по словам эксперта, в течение 2013 г. оставался стабильным и показал рост не более 3,5%, в этом году, скорее всего, ситуация не изменится.
Более оптимистичного взгляда придерживается Н. Картавцева, прогнозируя в 2014 г. повышение цен как на вторичном, так и на первичном рынке недвижимости Апрелевки. Эконом- и комфорткласс сегодня являются наиболее выгодными сегментами для инвестирования, прибыль от продажи вторичной однушки может составлять до 40% при условии покупки на старте продаж и динамичного развития проекта. На рынке новостроек стоимость квартир поднимется вследствие растущей популярности апрелевского направления. По мнению эксперта, рост цен на первичном рынке составит не менее 15% в год.
