Муниципалитеты при разработке новых версий генплана или правил землепользования и застройки смогут не сохранять прежний вид разрешённого использования земель, находящихся в частной собственности, даже если на них уже ведётся бизнес или построены объекты. Соответствующий вердикт вынес Верховный суд РФ, сообщают «Известия».
«Собственник оспаривал перевод своих участков из коммерческой зоны в зону озеленения. Ранее на этих землях можно было строить магазины и офисы, но по новому генплану и правилам землепользования их статус вдруг изменился. Суд первой инстанции отказал в иске, апелляция и кассация поддержали собственника, однако Верховный суд отменил эти решения и встал на сторону муниципалитета», — говорится в сообщении.
Юрист из юридического бюро «Ковенант» Александр Домников в разговоре с корреспондентом Циан.Журнала отметил, что Верховный суд в очередной раз подтвердил: когда муниципалитеты утверждают новый генплан или ПЗЗ, они вправе изменить вид разрешённого использования участков даже у частных собственников.
«Формально право владения не затрагивается — участок остаётся в собственности гражданина или компании. Однако перечень разрешённых действий с землёй может сузиться — государство ставит задачу сбалансированного территориального развития выше сохранения прежнего статуса-кво», — заявил специалист.
По его словам, для владельцев это означает прямые экономические риски: участок, купленный под индивидуальное строительство или коммерцию, может оказаться зоной зелёных насаждений, а его рыночная стоимость и налоговая база изменятся.
«Защита интересов теперь начинается не в судебной инстанции, а на этапе обсуждения градостроительных документов. Чем раньше собственник заявит возражения и зафиксирует свои вложения, тем выше шансы сохранить привычное использование земли или добиться компенсации», — заключил Александр Домников.
Партнёр юридической консалтинговой группы «Ком-Юнити» Александр Драгнев подчеркнул, что хоть владелец недвижимости, возведённой на участках, у которых муниципальные власти сменили виды разрешённого использования, и сможет дальше пользоваться объектами, любые попытки расширить деятельность или построить новые сооружения окажутся под ограничениями.
«Решение Верховного суда подтверждает тенденцию доминирования публичных интересов в сфере регулирования территориального планирования, что создаёт риск масштабных пересмотров границ зон в пользу защиты экологии и создания зелёных зон», — высказался эксперт.
Помимо того, что владелец не сможет свободно распоряжаться своим имуществом, строить или расширять существующие постройки в зонах, отведённых для зелёных насаждений или санитарных зон, по мнению Александра Драгнева, такая земля потеряет свою привлекательность для инвесторов, так как её дальнейшая эксплуатация связана с серьёзными законодательными ограничениями.
«Кроме того, возможные изменения зонирования снижают ликвидность земельных участков и усложняют процессы продажи или сдачи в аренду», — добавил спикер.
При этом, на его взгляд, в этой новелле есть и положительные стороны, «если их можно назвать таковыми».
«Собственник сохраняет возможность эксплуатировать недвижимость по историческому назначению, пока действует предыдущий режим, а также вносить предложения и возражения на этапах подготовки градостроительных документов — чтобы защитить интересы владельца ещё до внесения изменений», — продолжил Александр Драгнев.
По его словам, чтобы избежать негативных последствий, владельцам земли настоятельно рекомендуется следить за изменениями в территориальном планировании и своевременно реагировать на инициативы местных властей.
Фото: Bigc Studio / Shutterstock.com
