В условиях высоких ставок по рыночной ипотеке одним из основных инструментов продаж жилья стала рассрочка. Как правильно зарегистрировать долевой договор с рассрочкой и оформить квартиру в собственность, разъяснили в столичном управлении Росреестра.
При покупке в рассрочку квартиры в новостройке нужно заключить договор долевого участия. Этот договор нуждается в государственной регистрации. При этом покупатель не сможет оформить право собственности на квартиру сразу после завершения строительства дома. Это можно сделать только после полного погашения рассрочки.
Оформляя рассрочку, покупатель заключает с девелопером договор долевого участия, предусматривающий оплату частями. В таком договоре должны быть указаны:
- полная стоимость квартиры;
- сумма первого взноса;
- срок предоставления рассрочки;
- график платежей;
- санкции за задержку оплаты.
Согласно № 214-ФЗ оформить рассрочку можно только на период действия долевого договора. Чтобы зарегистрировать право собственности на квартиру по договору с рассрочкой, покупатель должен полностью погасить долг перед застройщиком. Дольщик должен внести средства на эскроу-счёт, открытый в уполномоченном банке, до сдачи недвижимости в эксплуатацию, разъяснила замруководителя управления Росреестра по Москве Елена Юрова.
Обязательства застройщика по долевому договору с рассрочкой считаются исполненными после подписания передаточного акта или другого документа о передаче квартиры. Обязательства дольщика считаются исполненными после полной выплаты денежных средств и подписания передаточного акта. Действующее законодательство не позволяет составить акт приёма-передачи объекта с условием об ипотеке в пользу застройщика, если дольщик не полностью выплатил сумму по долевому договору.
В Росреестре также объяснили, чем рассрочка отличается от ипотеки. Рассрочка предусматривает поэтапную оплату стоимости квартиры по ДДУ. Дольщик оформляет с застройщиком договор и переводит средства на специальный эскроу-счёт. Возникновение залога в пользу застройщика рассрочка не подразумевает.
При оформлении ипотеки в банке стоимость квартиры по долевому договору оплачивается за счёт кредитных средств банка. В этом случае дольщик заключает кредитный договор с банком. Покупатель оплачивает стоимость жилья за счёт кредитных средств. Это условие включается в долевой договор. Регистрируется ипотека, где залогодателем выступает дольщик, а залогодержателем — банк. Предмет ипотеки — это квартира, объект долевого строительства.
Рассрочка с небольшим фиксированным ежемесячным платежом кажется привлекательным способом покупки жилья, но этот инструмент имеет риски. По мнению главы Центробанка Эльвиры Набиуллиной, главный риск рассрочки — небольшой срок. Обычно рассрочку заключают на 1−2 года, при этом нередко покупателям обещают, что в дальнейшем, при снижении ипотечных ставок, они смогут оформить ипотечный кредит. Набиуллина подчёркивает, что сегодня никто не может гарантировать снижение ставок. Человек, покупающий жильё в рассрочку с расчётом в будущем получить ипотеку по низкой ставке, может попасть в сложную финансовую ситуацию. Застройщики, продающие квартиры в рассрочку, также рискуют. В будущем они могут потерять льготное финансирование, так как при рассрочке эскроу-счета не наполняются.
Фото: Shutterstock / Fotodom
