Сделки по покупке квартир в новостройках с существенным дисконтом от застройщиков являются рискованными для покупателей. Об этом сообщает РБК со ссылкой на руководителя аналитической службы юридической фирмы «Инфралекс» Ольгу Плешанову.
По её словам, если застройщик в течение года после продажи квартиры стал банкротом, то покупку за полцены могут признать недействительной как подозрительную сделку по нерыночной стоимости согласно закону «О банкротстве» и п. 1 ст. 61.2 «Оспаривание подозрительных сделок должника».
«Статья направлена на пресечение вывода активов должника и недопустимость причинения вреда его кредиторам. Она сформулирована сугубо формально: значение имеет только цена, если она существенно ниже рыночной. Конечно, при оспаривании такого рода сделок есть ряд факторов, которые учитывает суд и которые могут защитить покупателя имущества», — поясняет Ольга Плешанова.
Юрист из юридического бюро «Ковенант» Игорь Зенин в разговоре с корреспондентом Циан.Журнала подчеркнул, что формально закон не требует доказывать, что покупатель знал или должен был знать о финансовых трудностях продавца.
«Однако, как показывает практика, суды в обязательном порядке оценивают ряд обстоятельств. Это добросовестность приобретателя, осведомлённость о финансовых трудностях продавца, цели и мотивы сделки, характер приобретения — инвестиционный или личный. Также суд всегда учитывает, является ли жильё единственным пригодным для проживания покупателя и членов его семьи», — рассказал специалист.
Также Игорь Зенин подчеркнул, что необходимо отдельно выделять сделки долевого участия в строительстве.
«Суды отмечают, что дисконт при продаже квартир в новостройках в ситуации банкротства застройщика является естественным рыночным явлением. И судебная практика подтверждает, что сам факт дисконта не делает автоматически сделку подозрительной», — продолжил он.
Рыночная стоимость имущества, по его словам, чаще всего устанавливается на основании отчётов независимых оценщиков. А при наличии сомнений относительно достоверности документов — например, несколько отчётов с противоречивыми выводами — суд обязан назначить судебную экспертизу.
«Верховный суд РФ также неоднократно отмечал, что при расхождении кадастровой и рыночной оценки недвижимости суды должны мотивированно указать, почему доверяют экспертной оценке больше, чем кадастровой. Игнорирование кадастровой стоимости без объяснения причин недопустимо», — пояснил Игорь Зенин.
Спикер добавил, что иногда на практике применяется подход, заимствованный из налогового законодательства, где существенным считается отклонение цены более чем на 20% от рыночного уровня. Однако Верховный суд подчёркивает, что такой подход не должен применяться автоматически, и каждая сделка требует индивидуального подхода и комплексного анализа её условий и обстоятельств заключения.
В случае признания сделки недействительной по п. 1 ст. 61.2 закона «О банкротстве»:
− обязательства сторон восстанавливаются в исходном виде — всё возвращается обратно;
− покупатель обязан вернуть недвижимость или её стоимость в денежном эквиваленте в конкурсную массу;
− ранее уплаченная покупателем сумма становится его требованием к должнику и включается в реестр требований кредиторов.
По мнению Игоря Зенина, чтобы снизить вероятность признания сделки недействительной, покупателям следует проверять финансовое состояние продавца, привлекать независимых оценщиков, документировать все обстоятельства сделки, заявлять особый статус купленного объекта — если приобретённое жильё является единственным.
«Хотя сделки по цене ниже рыночной всегда вызывают повышенное внимание кредиторов и судов в процедуре банкротства, грамотный подход и внимательное оформление сделки помогут существенно минимизировать риски. Каждый случай рассматривается индивидуально, с учётом не только формальных признаков подозрительности сделки, но и реальных обстоятельств её совершения, социальной значимости и добросовестности действий приобретателя», — заключил юрист.
Президент Национальной палаты недвижимости, гендиректор агентства недвижимости «Бенуа» Дмитрий Щегельский считает, что в данном случае универсального рецепта безопасности нет.
«При этом с точки зрения логики я не понимаю, как можно оспорить сделку с квартирой, купленной с дисконтом у застройщика, признанного банкротом, если деньги с продажи идут не в карман застройщика, а на эскроу-счёт? Предположу, что в этой ситуации обвинить застройщика в целенаправленном выводе активов будет сложно», — прокомментировал эксперт.
На его взгляд, в зоне риска будут те покупатели, которые перечисляли деньги напрямую на счёт застройщика, а не на эскроу.
Фото: Reshetnikov_art / Shutterstock.com
