Доля рассрочки на первичном рынке жилья в России превышает 50%, а в некоторых классах достигает и 80%. Об этом сообщает Telegram-канал «Движимая повестка» со ссылкой на участников рынка недвижимости.
Вице-президент по продажам и сервису RBI Дмитрий Фалкин в разговоре с корреспондентом Циан.Журнала сообщил, что доля рассрочек у разных девелоперов составляет от 40 до 60% — причём она выше в тех проектах, которые были запущены недавно.
«Каждый девелопер регулирует для себя допустимое количество рассрочек. Это зависит от совокупности многих факторов, в том числе от того, насколько быстро выбирается проектное финансирование на стройку. Существуют разные форматы рассрочек, и их соотношение должно быть сбалансированным», — пояснил эксперт.
По мнению Дмитрия Фалкина, доля «рискованных» рассрочек — с небольшими платежами и высокой вероятностью расторжения — в общей структуре сделок не должна составлять более 10–15%. В таком случае общая доля рассрочек на уровне 50%, как сейчас, представляется допустимой.
«Минус рассрочек для застройщика в том, что они в отличие от ипотеки не наполняют в полной мере эскроу-счета, а девелопер по соглашению с банком должен обеспечивать определённые темпы их наполняемости. В противном случае затраты на строительство покрываются из дополнительно привлечённых банком кредитных средств, а стоимость их обслуживания уже привязана к ключевой ставке. Поэтому полноценной альтернативы ипотечному инструменту на рынке нет», — добавил спикер.
В случае расширения семейной ипотеки, по мнению Дмитрия Фалкина, соотношение рассрочки и ипотеки в структуре продаж по рынку изменится.
«Насколько кардинально — зависит от конкретного сценария. Например, гипотетическое поднятие возраста ребёнка до 18 лет отразилось бы на рынке достаточно серьёзно. Как бы то ни было, рассрочки сохранят важное значение для рынка, пока ключевая ставка не начнёт снижаться», — заключил Дмитрий Фалкин.
По мнению руководителя Центра управления недвижимостью «Курмачёвы» Артёма Курмачёва, увеличение доли сделок с рассрочками связано с тем, что в условиях экстремально высокой процентной ставки застройщики, как могут, создают условия для продажи квартир.
«Конечно, рассрочка не является драйвером продаж в отличие от льготной ипотеки. Но считаю, что возросшая доля таких сделок значительно на рынок не повлияет», — высказался Артём Курмачёв.
Расширение семейной ипотеки, на его взгляд, однозначно благоприятно повлияет на уровень продаж, поскольку программа будет доступна большему количеству покупателей.
«Также по-прежнему ожидаю введения дополнительных льготных программ, в том числе и региональных. Государство, в свою очередь, не оставляет вопрос приобретения жилья гражданами без своего внимания», — заключил Артём Курмачёв.
Директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин подчеркнул, что рассрочка в новостройках, особенно при достижении доли в 50% сделок, может создавать серьёзные риски для рынка.
«Она снижает платёжную дисциплину, так как покупатели получают возможность приобретать жильё без первоначального капитала, но при этом не всегда могут соблюдать график выплат. Это увеличивает вероятность просрочек и дефолтов», — заявил специалист.
По его словам, для застройщиков высокий уровень рассрочек снижает приток живых денег и увеличивает зависимость от собственных средств или кредитных линий, что может ухудшать финансовую устойчивость компаний.
«В случае массовых проблем с платежами может возникнуть кассовый разрыв, что негативно отразится на сроках строительства. Также рост доли рассрочек способствует перегреву рынка. Искусственная доступность жилья стимулирует спрос, который не всегда подкреплён реальными возможностями покупателей. Это может приводить к завышению цен, что создаст риски для рынка в случае изменения экономической ситуации», — продолжил Валерий Тумин.
Эксперт считает, что ситуация может измениться с реформированием семейной ипотеки.
«Ожидается, что с 1 июля 2025 года доступ к субсидированной ставке будет ограничен, что снизит привлекательность ипотечных программ и может заставить покупателей активнее искать рассрочку. Однако, если государство не введёт дополнительных ограничений для застройщиков, доля рассрочек вряд ли снизится, что сохранит указанные риски», — резюмировал Валерий Тумин.
Фото: Циан.
