Доброго времени суток!

Нужен совет опытных юристов и риэлторов. Продаем квартиру. С покупателем остановились на цене в 2 млн руб. У покупателя денег нет от слова "совсем", но есть предодобренное решение сбера на 2,280 млн руб. Они (вместе со своим риэлтором) предлагают нам следующую схему:

1. Для банка указываем цену в 2,680 млн руб.

2. Подписываем фиктивную расписку на 400 тыс руб. (первоначалка по их программе 15% от стоимости).

3. В день выдачи кредитных средств нам банком мы отдаем им 280 тыс руб (они нужны им на ремонт квартиры).

4. У нас на руках остаются чистые наши желаемые 2 млн руб.

Дополнительная информация: в ипотечном договоре будет указано, что 280 тыс кредитных средств - на неотъемлемые улучшения квартиры, я такого договора еще не встречала никогда. Также сделка будет заверяться нотариусом, т.к. среди продавцов есть несовершеннолетние. Правда, это ничего не значит, ведь суммы в документах будут одни, а по факту мы все равно получаем меньше официальных цифр.

У меня большие сомнения по чистоте данной сделки. Перечисляю свои вопросы:

1. В каком случае в данной ситуации сделка может быть расторгнута по инициативе покупателя? Ведь в таком случае нам придется вернуть на нашу квартиру не только 2 млн, которые мы получили, но и оставшиеся 280 тыс банку (сумма кредита же 2,280 млн), и еще 400 несуществующих тысяч по расписке. Которых, естественно, у нас нет. И никак мы в суде не докажем, что не получали мы эти 400 тыс, и 280 тыс отдали покупателю. Никакими долговыми расписками и иже с ними.

2. Я предложила риэлтору покупателя заключить договор задатка на 400 тыс, чтобы подстраховать себя хотя бы на эту сумму, с условием, что нам дают 400 тыс как первоначальный взнос, а если сделка расторгается по инициативе любой из сторон, то эти деньги покупателю не возвращаются. По мне, так вполне нормальное решение, ведь по сути эти деньги вообще не существуют и покупатели в этом случае совсем ничем не рискуют. А для нас страховка. Риэлтор категорически против договора задатка вплоть до отказа от нас как от продавцов. Почему такая категоричность - объяснять отказываются, говорят, что сделка итак с участием банка и нотариуса, и вообще нам бояться нечего. Очень странное поведение, не понимаю, почему такой вариант не имеет права на существование?

3. Какие есть способы обезопасить нас как продавцов в такой ситуации? Я боюсь, что мы не только не продадим квартиру, а еще и останемся должными на крупную сумму. Наверняка, многие риэлторы частенько проводят такие сделки, когда цена квартиры завышена из-за того, что нет первоначалки?

Почему не откажусь от таких покупателей и не поищу других? Да потому что нет особо покупателей: квартира на 1 этаже, с убитым бабушкиным ремонтом, а хоть немного снизить цену для привлекательности не разрешает и упирается один из собственников (хотя я уже согласна хоть за 1,5 млн ее спихнуть).

Буду благодарна любым здравым ответам.