Между физическими лицами заключается договор найма. Риски основаны на возможности расторжения договора наймодателем. Вопрос "на что обратить внимание" слишком обширен и в рамках онлайн форума на него ответить невозможно. Сопровождением сделки должен заниматься специалист соответствующей области знаний, он же по факту погружения в ситуацию обратит и своё, и Ваше внимание на необходимые вопросы.

Ко всему тому, о чём написала Ирина Владимировна, я бы добавил ещё один штрих, который обеспечит полную гарантию. Впрочем, автору сегодня озвучил примерную дорожную карту, Святославу осталось понять являюсь ли я тем самым "очччень" хорошим специалистом или нет :))

Ваша задача получить либо гарантированный найм на три года, либо, на худой конец, деньги за квартиру по рынку.
Оформлять это все надо продуманно. Вот три примерных варианта:
1) Оформляете найм на три года по общей цене равной, а лучше превышающей разницу между продажной ценой квартиры и рыночной. Пишете в договоре, что деньги за найм оплачены за все три года и другие условия, позволяющие требовать возврата этих денег в случае досрочного прекращения аренды. Берете расписку о получении покупателем оплаты найма за три года.
2) Оформляете квартиру по полной рыночной стоимости и пишите в ДКП, какая сумма не выплачена и будет выплачиваться в рассрочку в таком-то порядке. А в договоре найма оплату по нему делаете зачетом однородных требований.
3) Оформляете просто ДКП по согласованной сейчас с покупателем стоимости и пишете в нем свои обязательства по освобождению и передаче квартиры с учетом как раз этих трех лет.
Это всё очень схематично я написала и там во всех трех вариантах должны быть предусмотрены всякие страховочные документы, расписки и прочее.
Сами Вы, однозначно, не сможете это всё сделать. Нужен специалист, причем очччень хороший! Плохой и средненький спец, может, и сделает эту схему, но всех подстраховок не сможет предусмотреть и сформулировать, а Вы этого можете не понять во время сделки и не заметить. Спохватитесь только тогда, когда что-то пойдет не по плану.

"договор аренды квартиры за 1 рубль на 3 года. (...) Подскажите, пожалуйста, какие в данном случае есть риски для Продавца, связанные с арендным договором?" - странный вопрос. представьте себе, что покупатель (он же наймодатель) расторгает этот договор. в соответствии с его условиями, которые там обязательно будут прописаны. либо через суд. какую компенсацию получает продавец/наниматель - 1 рубль? оно вам надо? ;
"Например, если в квартиру пропишут и привезут несовершеннолетнего. Мне придется с ним жить?" - если договор будет составлен некорректно, то возможен и такой вариант.
если вы хотите защитить свои позиции, то продайте покупателю по рыночной стоимости, и заключите договор аренды тоже по рыночной стоимости. типа такого кэшбека в рассрочку )) как вариант - пусть продавец возьмет потреб или ипотеку на эти 20%, а гасить их будет с арендных платежей. но этот вариант будет в вашу пользу, тут уже вам надо будет уговаривать продавца, чтобы он на него пошел

Здравствуйте. Изучите главу 35 ГК РФ. Риски станут понятны.