Нюансы в основном в комнате. Это должна быть изолированная комната(жилое помещение) а не доля, иметь лицевой счет, общежитие не должно относиться к фонду спец назначения.

Материнский капитал при покупке доли в праве не может быть использован в качестве первоначального взноса.

Все комнаты в Петербурге, за очень редким исключением, оформлены в свидетельстве о собственности именно как доля типа 11/60, где 11 метраж комнаты, а 60 жилая площадь квартиры. Не подскажу насчет материнского капитала, но семьи в СПб из-за этой давней ошибки(или особого порядка, как отвечают в Правительстве СПБ) в приватизации - имеют массу проблем. Одна из недавних - при рождении третьего ребенка использовать поддержку в виде выплаты 450 тыс в счет имеющей ипотеки(это отдельная от материнского капитала программа) будет проблематично - на данный момент идут отказы, что будет дальше - пока непонятно. Возможно, этот нюанс будет для Вас важным при принятии решения о покупке.