Артур, Вы сначала определитесь, кто все-таки является собственником квартиры, потому что
"являюсь хозяином квартиры по договору пожизненной ренты с родителями" и "отец и мать владеют по 50% собственности квартиры" - это варианты взаимоисключающие.
Если оформлена рента, то продать квартиру сложно.
Если второй вариант, то Вам нужно перед продажей оформить наследство.

Здравствуйте. Если я всё правильно понял, то собственник - Вы с 1994 года. В связи со смертью одного из получателей ренты, обязательства остаются только перед отцом. Квартира сейчас в обременении. Продать из-под ренты можно, но сложности будут. Банки вряд ли одобрят квартиру с обременением, а сейчас основная масса покупателей - ипотечники. Покупатель нужен с наличными и, что не менее важно, с нормальным риэлтором, который знает, что это такое и как с этим объектом работать. Такие сделки - большая редкость. Ситуация сложная, но рабочая.

Артур , вы собственник квартиры, но она у вас находится под обременением "рента", так ведь, посмотрите свои документы. Это ваша собственность, за вами только могут наследовать ваши наследники, но вы вроде живы.
Договор вы заключали с 2мя собственниками, один уже умер, перед ним рента исполнена, а второй еще жив и обязательства еще есть, посмотрите что у вас там за обязательства( может сумма какая то, может уход лекарства, все в договоре написано), это обременяет этот договор, нотариус составит соглашение меду вами и отцом (получателем ренты) что рента исполнена, если отец согласен и от обременения вы избавитесь, потом в рег палате снимаете обременение и сможете продать.

Артур, если Вы - собственник квартиры на основании договора ренты с двумя бывшими собственниками, одного из которых уже нет, то ни о каком наследстве речи быть не может. Потому что собственность и так уже оформлена на Вас, а не на родителей. По наследству в этой квартире Вам получать нечего.
Но, поскольку отец жив, то рента еще не исполнена и на квартире есть обременение. С такими документами квартиру Вам не продать.

в дополнение: а сын, который не оформлял наследство - просто не оформлял или есть официально зафиксированный отказ? не вступил(как может потом сказать - не был уведомлен о том что у него есть наследство) и отказался - принципиально разные вещи ведь.

Уважаемая Светлана! Не понятен ваш посыл-"Если вы собственник по договору ренты, то про наследства всякие от родителей пора забыть.У вас наполовину исполненная рента, вам надо идти к нотариусу и оформлять с отцом выкуп ренты" Выходит, что все-таки про наследство надо помнить, раз следует - "вам надо идти к нотариусу и оформлять с отцом выкуп ренты.Поясните!-Артур

Если вы собственник по договору ренты, то про наследства всякие от родителей пора забыть.
У вас наполовину исполненная рента, вам надо идти к нотариусу и оформлять с отцом выкуп ренты, тогда будет полностью исполненная рента и без обременения и можете продавать.