Добрый день. Было бы неплохо начать оформление собственности при закладке денег в ячейку или на счет,это не важно. Отдавать 60% "до" - нельзя. Рассрочка,обычно,оформляется как залог на весь период оплаты,но первые деньги оплачиваются только при подписании договора купли-продажи.

Негодная, опасная схема. Вляпаетесь!
Продавец ничем не рискует, если оформит таун на покупателя и оставит ее у себя в залоге, потому что в случае неоплаты в назначенные сроки он гарантированно получит этот таун обратно, да еще и штрафные всякие может там в договоре приписать.
А вот покупатель, оплачивая вперед, рискует остаться и без тауна, и без выплаченных денег надолго или вообще навсегда.
Запомните, безопасность одной стороны сделки не должна достигаться за счет создания опасности для другой стороны сделки!

Нет возможности взять, я бы рада

Лучше взять ипотечный кредит и сразу же оформить все на себя

Мария, права требующие государственной регистрации появляются, исчезают, изменяются только с момента проведения такой регистрации, т.е. с момента внесения соответствующих сведений в ЕГРН. Есть конечно исключения из общего правила, но к рассматриваемой ситуации эти исключения отношения не имеют.
Что Вам предлагается - платить сейчас, а право собственности получить когда-то там через n-ое количество времени. Опасно ли это, да, опасно. Действительна ли такая сделка - нет, недействительна потому, что не соответствует обязательным требованиям закона (см. первое предложение моего комментария).

Самый безопасный способ - взять ипотечный кредит, право собственности к покупателю перейдет сразу после госрегистрации, квартира до полной ее оплаты будет находиться в залоге у банка, а не у физлица. Схемы рассрочек с физлицами могут быть чреваты большими неприятностями - судя по тексту вопроса, Вы сами это прекрасно осознаете.
Второй важнейший этап покупки - обязательная проверка продавца и "юридической чистоты" истории квартиры.