недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыКоммерческая недвижимость

Налог при продаже коммерческой недвижимости

Вся Россия 1 350 25

Здравствуйте.Я ИП на общей системе налогообложения с НДС.10 лет назад купил нежилое помещение как частное лицо.НДС на возмещение не ставил, в расходы ИП не ставил.Сдавал в аренду как частное лицо.Налог 13% платили за меня арендаторы. Сейчас нужно продать.Какие налоги мне придётся платить(или не придётся)? Заранее спасибо.

Советы 25
НатальяЛучший совет12 августа 2019, 12:16

Непростая ситуация.
Если отвлечься от того что вы ИП на ОСН, то п/п 4 п.2 ст.220 НК РФ запрещает использовать имущественные налоговые вычеты при продаже недвижимости и транспорта, которые использовались в предпринимательской деятельности. Вы сдавали помещение в аренду, следовательно оно использовалось в предпринимательской деятельности. А это означает что вычесть расходы на приобретение помещения из цены, которую вы выручите за него (уменьшить доходы на сумму понесенных расходов), вы не сможете. И не зависимо от того что помещение принадлежит вам 10 лет, не платить налог тоже не получится в соответствии с п.17.1. ст.217, ст.217.1 НК РФ. Смотрите Письмо МИНФИНА
от 18 июня 2019 г. N 03-04-05/44452, Письмо ФНС России от 07.05.2019 N СА-4-7/8614 , определение Конституционного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 N 487-О.
Но у вас еще и зарегистрировано ИП на ОСН. При сдаче в аренду нежилых помещений сейчас налоговая практикует доначисление НДС даже с ФЛ, которые ИП не являются. Продажа нежилого помещения тоже НДСная операция.
При этом, налогоплательщики, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей и использующие общий режим налогообложения, при исчислении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеют право на получение профессиональных налоговых вычетов в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов, в соответствии с п. 1 ст. 221 Кодекса. Указанные налогоплательщики уплачивают налог по ставке в размере 13 %.
При этом состав указанных расходов, принимаемых к вычету, определяется налогоплательщиком самостоятельно в порядке, аналогичном порядку определения расходов для целей налогообложения, установленному главой 25 "Налог на прибыль организаций" НК РФ.
Таким образом, налоги платить придется, не смотря на давность владения.
Кроме того, ваша ситуация требует очень аккуратного и взвешенного подхода. Не исключено, что если вы захотите вычет как ИП при продаже помещения - налоговая сможет попытаться доначислить вам НДС за аренду и штрафануть (вы же ИП на ОСН).
Тут надо риски оценить, выработать единую логичную линию поведения.

ID: 3615956812 августа 2019, 12:39

То есть как минимум придётся заплатить 13% от всей суммы продажи? Или ещё и НДС с продажи?

Наталья12 августа 2019, 12:56

Да, 13 % от всей суммы продажи. И отказаться от игр в "незнайку" (я не знал что надо налог платить, так как мне 10 лет принадлежит). Другие варианты действий в рамках этого проекта обсуждать нет возможности. Ситуация непростая.

ID: 3615956812 августа 2019, 13:19

Спасибо большое за ответ

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
12 августа 2019, 12:53

Идентичный вопрос по жилым помещениям с этого года имеет определённую ясность, но к сожалению нежилых помещений поправки к закону не коснулись.
Согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ освобождены от налогообложения НДФЛ доходы, получаемые от реализации иного имущества (Ваш случай, нежилое - это иное имущество), находившегося в собственности три года и более (с 2016 года пять лет и более). Данная норма НЕ распространяется на доходы физлиц от продажи ценных бумаг, а также от продажи имущества, используемого ИП в предпринимательской деятельности.
Но я за то, чтобы налогоплательщик боролся за свои интересы до конца и не раз на эту тему высказывался, с некоторыми клиентами судимся по этим делам и надеемся на положительный результат. Так вот, ключевым считаю слово "ИП" и здесь вся зацепка между строк, то есть: "используемого ИП в предпринимательской деятельности." У Вас хоть и ИП есть, но в этом деле Вы платили налоги, с доходов физического лица в размере 13 %, вернее, юр. лицо за Вас переводило эти 13 % в качестве налогового агента ( эффект тот же, без разницы). Считаю, что Вы не пользовались льготными тарифами по упрощёнке, Ваше ИП вовсе не адаптировано под недвижимость, может быть у Вас даже нет ОКВЭД с этим видом деятельности (здесь нужно тщательно разобраться, вопрос очень щепетильный и всё склоняется не в Вашу пользу, но если у Вас всё так, как я пишу, то шансы есть). Объект недвижимости автономно от ИП сдавалась и Вам нужно настаивать на том, что Вы получали доход, как физическое лицо и платили налоги, как физическое лицо 13% не задействовав помещение в предпринимательской деятельности ИП. Нужно отстаивать такую точку зрения, разделить эти понятия, что ИП - это ИП со своими делами и бизнесом, а имущество - это имущество без ИП, которое сдавалось именно ФИЗ. ЛИЦОМ, а у физических лиц свои порядки и здесь вступает в силу тот же пункт 17.1 статьи 217 НК РФ, по которому освобождены от налогообложения НДФЛ доходы, получаемые от реализации иного имущества находившегося в собственности три /пять лет и более. Вот такая вот точка зрения, поддержки не ждите, нет понимания, тогда по суду отстаивайте свои права, с акцентом на ущемление прав физического лица по вышеуказанному закону. С уважением, Арман!

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
12 августа 2019, 13:17

Наталья привела свежее письмо Минфина, большое спасибо за это письмо.
Освежил память и нашёл интересный фрагмент, если Вы прочитаете этот кусок и сопоставите с тем, что я написал выше, то можно понять логику линия поведения и на чём ставить акцент, это лишний раз доказывает, что шансы есть и их искать далеко не нужно, вот пожалуйста абзац от того же Минфина:
"В соответствии с вышеуказанными положениями предпринимательская деятельность может заключаться не только в использовании гражданином результатов труда, но и в использовании принадлежащего ему имущества для целей осуществления предпринимательской деятельности.
В ТО ЖЕ ВРЕМЯ владение, пользование, а также распоряжение имуществом не рассматривается само по себе в качестве признака предпринимательской деятельности, а рассматривается как осуществление правомочий собственника." Делайте правильные выводы, удачи!

ID: 3615956812 августа 2019, 13:18

Спасибо большое за ответ

Наталья12 августа 2019, 15:59

Арман, посмотрите судебную практику к п/п 4 п.2 ст.220 НК РФ и к п.17.1 ст.217 НК РФ. Красной нитью проходит что согласно п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.
Вот топикстартер сдавал в аренду нежилое помещение, что подтверждается в том числе и удержанием с него НДФЛ налоговым агентом (Арендатором). То есть получал прибыль от пользования имуществом, помещение использовалось в предпринимательской деятельности. Пусть не от имени ИП, а от имени ФЛ (но у которого есть ИП на ОСН). И речь о нежилом помещении идет.
Положения п.17.1. ст.217 НК РФ не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности. Это прямо указано в данном пункте.
Суды в настоящее время блюдут государственные интересы и ратуют за сбор налогов.
К тому же речь идет об ИП на ОСН, НДСнике. Потому что я упоминала выше - налоговая даже с ФЛ требует уплаты НДС, ссылаясь что аренда нежилых помещений - НДСная операция и что вы не зарегистрированы как ИП - ваша проблема, а не государства. И КС РФ пишет - никто не вправе извлекать преимуществ из своего недобросовестного поведения (что как ИП не зарегистрирован, так и налоги не плачу). И если просто ФЛ может подать заявление об освобождении по ст.145 НК РФ (при сумме до 2 млн.), то тут ИП на ОСН.
Разумнее не наделать г...на, чтобы потом бороться. А сейчас продумать стратегию, просчитать и минимизировать риски. Поэтому тут к аудитору опытному надо, или главбуху, или налоговому консультанту на очную профессиональную консультацию за деньги.

ID: 3615956812 августа 2019, 16:14

Посоветуйте пожалуйста к кому можно обратится за платной консультацией.Я уже обращался и три человека три разных мнения.и у работников налоговой то же разные ответы

Наталья12 августа 2019, 17:43

Из какого вы региона?

ID: 3615956812 августа 2019, 18:54

Белгород. Но наверное можно и дистанционно получить консультацию?

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
12 августа 2019, 19:08

Наталья, нет необходимости тему превращать в кашу, начитались много страшного, а у Вас, не скрою, достаточно интересной информации, приятно удивлён. Не нужно всех под одну гребёнку - предпринимателей, бабушек и тех, кто систематически получает деньги, всё же нужно немного различать одних от других. Судебная практика иная тоже есть и не всё, что сдаётся физиком в аренду можно называть и причислять к предпринимательской деятельности. Вы хотите сказать, что при продаже нежилого помещения бабушка теряет все имущественные вычеты положенные ей по пункту 17.1 статьи 217 НК РФ, если всю жизнь легально сдавала свой подвал кому-то под соленые огурчики или свой гараж за пять тысяч рублей в месяц ? А это тоже нежилые помещения, только цифры аренды другие. Человек легально сдавал - получал доход - платил налоги с дохода 13%, как физик не имея никакого ИП. Если эта схема не рабочая и есть грозная судебная практика, тогда объясните мне в каких случаях человек имеет право на реализацию своих прав в области аренды собственного имущества? Выше привёл отрывок от Минфина, дублирую: "В ТО ЖЕ ВРЕМЯ владение, пользование, а также распоряжение имуществом не рассматривается само по себе в качестве признака предпринимательской деятельности, а рассматривается как осуществление правомочий собственника."
Я считаю, что арендодатель, который сдаёт своё имущество и платит налоги не должен терять свои льготы при продаже, в отличие от того, кто сдаёт и не платит никаких налогов, то есть скрывает факт сдачи помещения, НО, как ни парадоксально звучит - ничего не теряет и при продаже налоги не платит, если владеет более минимального срока.
В чём разница между бабушкой и нежилым помещением автора, если автор, как и бабушка не использовал своё помещение в предпринимательской деятельности? Кстати, с автором нужно ещё разобраться, я не утверждаю, что не было факта использования имущества в предпринимательской деятельности. Просто бытует мнение, раз сдал в аренду - значит предпринимательская деятельность! :)). Это не так, вот если бабушка купила помещение специально для предпринимательской деятельности (есть судебная практика), то есть, когда никак иначе это помещение рассматривать нельзя или владеет объектом недвижимости , которую ей подарили, а она специально для сдачи в аренду открыла ИП и реализовала свои планы или другой пример, когда бабушка имеет несколько таких помещений в аренде и без образования юр. лица сдаёт помещения и скрывается под ширмой физика, то тогда может встать вопрос о получении систематической прибыли, а это уже совсем другая история и другая ответственность. В этом случае подход от властей простой, делаешь бизнес - легализируйся, выйди из-под тени физического лица, открой ИП или юр. лицо и работай себе дальше. Одним словом, вопрос достаточно сложный и не однозначный, вопрос требует, чтобы над ним поработали специалисты. А Вам спасибо за интересную дискуссию и удачи!

Наталья12 августа 2019, 19:14

Арман, вы добрый человек - жалеете бабушек и имеете мнение про налогообложение и его справедливость)
И правда не стоит превращать тему в кашу про бабушек, подвальчики, огурчики и налоги. Я свое мнение высказала на основании норм НК РФ и суд.практики.

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
12 августа 2019, 19:31

Наталья, спасибо за слова, примеры с бабушками и огурчиками привожу для того, чтобы упростить такие громкие слова, как предпринимательская деятельность, систематическое получение прибыли и так далее, чтобы читатели понимали, что и у автора и у бабушек с моими примерами те же нежилые помещения и что нормы и положения п.17.1. ст.217 НК РФ для физических лиц в этой стране ещё пока никто не отменял и я буду всегда на стороне тех, кто имеет желание отстаивать свои права.

Александр13 августа 2019, 14:51

Наталия, требовать НДС от физика??? Это что за новость? Наличие ИП у гражданина - это его желание, а не обязанность. Человек не хочет заниматься предпринимательством, кто может его заставить?
"вы не зарегистрированы как ИП - ваша проблема" Это как??? Сдача помещения в аренду не является незаконным предпринимательством, тем более, если по результатам платятся налоги.

Наталья14 августа 2019, 9:09

Александр, так не новости уже.
Читайте сложившуюся суд.практику и ваш мир никогда не станет прежним:
Определение ВС РФ от 20.07.2018 N 16-КГ18-17. На этом судебном акте сделан акцент в Информации ФНС России от 05.10.2018 "О случаях, когда сдача нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве ИП может быть признана предпринимательской деятельностью". Кроме того, данное Определение ВС РФ попало в Обзор правовых позиций, отраженных в судебных актах КС РФ и ВС РФ, принятых в III квартале 2018 года по вопросам налогообложения, а также по вопросам применения норм процессуального права (п. 17).
Можно негодовать, удивляться, считать несправедливым. Но это объективная реальность, которая от наших представлений о справедливости не зависит, и которую нужно учитывать при принятии решений.

ID: 3615956814 августа 2019, 11:25

Здравствуйте а по поводу консультации что то посоветуете?

Наталья14 августа 2019, 11:42

Добрый день! К сожалению, не могу отправить тут контакты для связи по эл.почте (вчера пыталась - комментарий был отклонен со ссылкой на правила сайта). И порекомендовать кого-то в Белгороде не могу.

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
14 августа 2019, 15:54

Наталья, неужели Вы не чувствуете разницу в вопросах и подходах к ним? Всю ветку пишу, что нужно разделять мух от котлет, обычного человека со своим нежилым помещением и правом на реализацию сдачи в аренду БЕЗ образования юр. лица И КРУПНУЮ рыбу, которая фигурирует в решении Верховного Суда (Ваша ссылка). Человек владеет РЯДОМ павильонов в торговом центре. Изначально понятно, что он вел предпринимательскую деятельность и пытался уйти от крупных налогов, в том числе от НДС, что Вы так часто повторяете. Его обвиняют в незаконном предпринимательстве. Разницы нет вообще что ли? Если НДС-ом и штрафами обошлось, то это уже не плохо, за такие дела предусмотрена уголовная ответственность. У нас некоторые коллеги тоже любят брать за основу какое-то решение суда, и давай всем МОЗГ выносить, не разделяя особенностей дел и всего прочего. Сдаёт человек без ИП своё одно помещение, платит налоги, как физик 13% и спит спокойно. Ну, какое он или наш автор имеет отношение к тому делу Верховного суда, что Вы скинули в эту ветку? Какое имеют отношение законопослушные физ. лица арендаторы к незаконному предпринимательству без образования юр. лица? Ещё и хвастаетесь перед Александром, что Ваш мир стал иным, не прежним после того, как прочитали решения суда по отношению к отдельно взятому гражданину, у которого были реальные вопросы и проблемами с государством.

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
14 августа 2019, 16:31

Кстати, о той судебной практике, что Вы скинули Александру. Я о ней или антологичной практике упомянул в этой же ветке 12 августа в 19:08. Вот пожалуйста отрывок:

" Просто бытует мнение, раз сдал в аренду - значит предпринимательская деятельность! :)). Это не так, вот если бабушка купила помещение специально для предпринимательской деятельности (есть судебная практика), то есть, когда никак иначе это помещение рассматривать нельзя или владеет объектом недвижимости , которую ей подарили, а она специально для сдачи в аренду открыла ИП и реализовала свои планы или другой пример, когда бабушка имеет несколько таких помещений в аренде и без образования юр. лица сдаёт помещения и скрывается под ширмой физика, то тогда может встать вопрос о получении систематической прибыли, а это уже совсем другая история и другая ответственность. В этом случае подход от властей простой, делаешь бизнес - легализируйся, выйди из-под тени физического лица, открой ИП или юр. лицо и работай себе дальше.

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
14 августа 2019, 16:33

Вот она, моя бабушка в Вашем Верховном суде!!! :)).

"или другой пример, когда бабушка имеет несколько таких помещений в аренде и без образования юр. лица сдаёт помещения и скрывается под ширмой физика, то тогда может встать вопрос о получении систематической прибыли, а это уже совсем другая история и другая ответственность. В этом случае подход от властей простой, делаешь бизнес - легализируйся, выйди из-под тени физического лица, открой ИП или юр. лицо и работай себе дальше."

Наталья14 августа 2019, 16:28

Забавный вы, Арман! Вам бы на митинг)

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
14 августа 2019, 17:02

Если Вы о моём повышенном чувстве справедливости, то спасибо, конечно приятно, но оно ещё должно сопровождаться умением различать и разграничивать, чтобы не тыркать отдельно взятым решением суда по лбу всех читателей. С Вами было интересно, с уважением.... :))

Александр15 августа 2019, 0:32

Наталия, из судебной практики и мой мир по прежнему прежний.
( Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности; Речь идет только о предпринимательской деятельности. Сдача в аренду нежилого помещения с уплатой НДФЛ 13% не является предпринимательской деятельностью. )

Николай Субботкинвчера в 14:17

Очень интересная тема. Как Вы, уважаемые специалисты, думаете -
1. Если последние год или два , я не буду сдавать помещение ( а до этого сдавал 10 лет), то как меня обяжут уплатить 13% с продажи.
2. Если последние год или два , я буду сдавать помещение частично 1/3 ( а до этого сдавал 10 лет полностью), то как меня обяжут уплатить 13% с продажи со всей суммы.
За ранее Всем Спасибо.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru