Сергей, добрый день! Из-за уважения к Вам не буду копировать всякую нудную и в большинстве случаев неправильную чушь с интернета, т.к. на этой площадке мы, с группой специалистов, привыкли с людьми общаться исключительно за счёт своих способностей, а с ИИ читатели и сами могут разобраться.

Чтобы понять насколько Вам это удобно, выгодно и интересно, то для начала запросите у банка образец гарантийного письма, который ИП или иное юр. лицо обязательно подписывает, чтобы вступить в диалог по льготной программе и стать тем звеном между банком-кредитором и покупателем-заёмщиком. Вот когда данный документ внимательно изучите, в том числе раздел компенсации, и после этого не отпадёт у Вас желание думать в этом направлении, тогда вперёд и с песней, как у классика ))
С уважением, Арман!

Буквально с информацией от менеджера банка: ИП должен быть аккредитован в банке на момент постройки дома.
То есть льготную ипотеку можно одобрить и получить, если продавец ИП, но ИП в части строительства домов и ИП аккредитованный в банке.
В Вашем случае это невозможно.

Раньше (до 2022–2023 годов) действительно была лазейка, позволявшая ИП продавать недвижимость как коммерческую деятельность, и некоторые банки принимали такие сделки для семейной ипотеки.

Почему раньше это иногда работало?
1. ИП мог заявить, что продажа недвижимости — это предпринимательская деятельность (например, если он систематически строил и продавал дома).
2. Некоторые банки закрывали глаза и оформляли ипотеку, если продавец — ИП, даже если по закону ИП ≠ юрлицо.

Что изменилось?
ЦБ и налоговая ужесточили контроль за такими схемами, потому что ИП — это всё равно физлицо, и формально требование о продавце-юрлице не соблюдается.
Банки стали строже проверять, особенно по льготным программам (семейная ипотека).
Если ИП не занимается строительством/продажей недвижимости регулярно, налоговая может доначислить налоги (НДФЛ вместо УСН/НДС).

Можно ли сейчас попробовать?
Теоретически да, но:
- Банк скорее всего откажет в семейной ипотеке, потому что ИП ≠ юрлицо.
- Если вы никогда не занимались строительством как ИП, налоговая может переквалифицировать сделку в продажу физлицом → риск доначисления налогов.
Что делать?
1. Попробовать договориться с банком покупателя– иногда идут навстречу, если ИП ведёт строительный бизнес.
2. Продать через ООО (но это долго и дорого из-за переоформления).

Эту лазейку закрыли в этом году. Раньше проводили такую схему.

Нет, открытие ИП не позволит вам продать дом как юрлицо, потому что:
ИП и физлицо — это одно и то же с точки зрения недвижимости.
ИП не является отдельным юридическим лицом в сделках с недвижимостью.
Дом зарегистрирован на вас как на физическое лицо, и продавать вы его будете как физлицо, даже если у вас есть ИП.
Семейная ипотека требует продавца-юрлица.
Под "юрлицом" обычно подразумеваются ООО, АО и другие коммерческие организации, но не ИП.