Спасибо большое за ответ!
Именно 5 минут? В 5ти минутной доступности в этой локации уже нет новостроек, только около 1 км - а это уже минут 10. Это критично?
Некрасовка сильно хуже, чем Котельники?
Семейная ипотека и новостройка - чтобы можно можно было использовать мат.капитал (600 тыс) и ставка 5% (не 8, не 9, а 5 ). Я бы вторичку с удовольствием, но мат.капитал можно вложить только в новострой, и только при покупке у юр.лица.

С уважением и спасибо еще раз :), Ольга

Ох, извините, не маткапитал в новострой, а семейную ипотеку с 5% ставкой только для новостроя использовать можно. По обычной же ипотеке ставка около 8% - экономически выгоднее 1-2 года подождать, чем все 10-15 лет платить на 3% больше...
Или я ошибаюсь?

Чем ближе к метро, тем легче сдать!
Я бы купила то, что не нужно ждать , когда построят. Уже готовое жилье. И без разницы по какой ставке. Ведь сдавать квартиру можно сразу же, без простоя. Я ЗА вторичку! Можно и область, кстати , посмотреть. Ценник ниже, планировки хорошие и МЦД всех радует!

Спасибо огромное за ответ с цифрами и пунктами!!!!!!!!! Просто супер! то, что надо!!!!

1. Другие районы пошла считать... Студии можно рассматривать, или советуете только однушки?
2. да, недвижимость в РФ мы не предскажем никак... рублевый актив в стране с ВВВ инвест.рейтингом.... поэтому и выделяем не весь капитал на это, и стараемся привлечь подарок от государства в виде мат.капитала и льготной ипотеки, без них вложения в квартиру не рассматриваются - и доходность низкая... и риски высоки...
3. ок, закладываем 1,5 месяца простоя в год.(я закладывала 1 мес ,:)
4. По вашему опыту - обновление ремонта как часто производить надо и в каком объеме? После каждого квартиросъемщика? В размере месячной, полумесячной аренды?
5. Страховка - обязательно!
6. Налоги - 4% заложила, про годовой забыла :(
7. Уже есть ИП на УСН, есть ИП на НПД, сдавать будем от ИП на НПД - 4% налог
8. Риэлторские комиссии - по сдаче квартиры или по покупке? Я видела, что риэлторы берут комиссию с арендаторов - или это по-разному бывает? Какой размер комисии за сдачу обычно?
9. неуплата аренды арендатором - это еще из 21 месяца за 2 года минусовать? Или эти 1,5 мес в год - это они и есть - неуплаты аренды арендодателем?
10. Оплата ипотеки пока квартира простаивает - это и арендных поступлений нет, и свои платить банку надо... доинвестировать, так сказать... Это вот те самые 1,5 мес в год, да? Почему на полгода? В расчете на кризис, чтоб точно справиться?
11. какими могут быть прочие неприятности? кроме "залили", простоев, кризиса. сломанных кранов-унитазов?
12. срочный выход из инвестиций, насколько мне разъяснили, в случае с мат.капиталом невозможен... опека может не разрешить продать и выделить детям доли в деньгах на их счетах... мне сказали, что только купить другую квартиру.... даже в уже имеющейся своей квартире не дадут выделить доли.... это засада, да... то есть деньги не вынуть 18 лет :) может, есть какой-то вариант с этими долями? я пока не нашла...
13. Активный доход, да... это понятно... сдавали мы уже... :)
14 про доходность - да, расчет делала на свой капитал. Мат.капитал как доход считала :), ибо больше никак его разумно не употребить. Ждать, пока пока его можно будет употребить на обучение - невыгодно совсем, инфляция за 18 лет столько съест... Вложить в пенсию - ну еще смешнее, да... Даже частично деньгами вытащить не получится - получать выплаты по 11тыс в мес до 3х лет у нас не получится - не проходим по критериям... Остается ипотека :)
15. А % ипотеки разве не на весь срок в договоре фиксируется? Сейчас семейная ипотека с гос.поддержкой же 5% на весь срок ипотеки - разве нет? А при уменьшении % ипотеки (вдруг?) - разве мы не сможем перекредитоваться?


Спасибо огромное за Ваш ответ, очень он мне помог!
С уважением, Ольга

Большое спасибо за Ваш ответ!
Мы в любом случае берем с ипотекой (5%, льготной) и мат.капиталом, на рост цены квартиры рассчитываем только в размере инфляции. Плату месячную планируем 20-22 в мес
Про арендаторов: получается только "одиночка"? А молодая семья без детей скорее возьмет однушку на 5-7 дороже, но не студию?
Про транспортную доступность: мы жили и живем на этой фиолетовой ветке (Рязанка и Кузьминки), Если утром садиться на Леромонтовском пр-те - то вообще красота, а много-много народу начинается с Выхино-Рязанки-Кузьминок, Текстильщики вообще не влезть. Плюс Некрасовкую ветку же продолжают, она будет еще и с другой стыковаться.... Или вы что-то другое имеете в виду?
Про запах - а Реутов - это же вроде не Некрасовка, далеко от нее достаточно? В Некрасовке у меня сейчас живут 2 семьи родственников - так вот у одних (прям рядом с заводом/полигоном) летом пахнет, а у других в это же время - не пахнет вообще. Поэтому смотрю на новостройки поближе к той семье, где не пахнет :)

С уважением и еще раз спасибо :), Ольга

Спасибо большое за Ваш ответ!
Спасибо огромное, что акцентировали на выходе из инвестиций - есть там один момент с 13% при продаже, его еще не продумала...
Приобретаем для инвестиций, Жить не планируем. Да, такая инвестиция, но обязательно с использованием семейной ипотеки под 5% (не обычной, под 8-9%!), арендой около 22 000 руб., с учетом расходов , для студии за 3,6-3,8 млн, со сдачей через примерно 15-21 мес от оформления ипотеки оправдана на горизонте примерно 10-12 лет.
Но если расходы мне понятны, то вот в цена сдачи такой студии в Некрасовке для меня не совсем понятна. Если смотреть на объявления в Циане - то там студии аж за 25-26-30 в мес стоят. Учитывая большое число однушек по цене 25 - 29, а также комнат за 16-18 тыс в Некрасовке, то мне кажется студии должны стоить дешевле однушек, но дороже комнат. Но насколько - вот вопрос!

Вторичка не подойдет под семейную ипотеку 5% с господдержкой - только новостройка и только покупка от юр.лица, увы! Я всеми руками за такой замечательный вариант! :) но 5% ипотеку тогда не дадут... :((( Вариант без 5% ипотеки становится для инвестиций неинтересен...

Право собственности всех членов семьи не смущает. Тем более, видела на Циане совет - детей наделять минимальной долей для уменьшения проблем с опекой при продаже.
Налоги тоже не смущают :), тем более 4%... Пока не продумала, как уменьшить 13% при продаже квартиры, "используемой в предпринимательской деятельности" (но там вроде вычет суммы покупки можно сделать, надо еще разобраться)

С уважением и еще раз спасибо :), Ольга

Спасибо большое за Ваш ответ!
1. Экология - это запах от мусорного завода? По словам 2х семей родственников, которые живут около Некрасовки - запах чувствуется только в одном вполне конкретном месте Некрасовки (где живет 1 семья), в другом месте не чувствуется (где 2я семья). Новостройки рассматриваем там, где не пахнет :)) Или еще какие-то моменты есть экологии, кроме запаха и мусорного завода?
Экология - арендаторы на нее обращают внимание?
2. Что значит состав арендаторов оставляет желать лучшего? В том районе чаще снимают/живут неплатежеспособные и имеющие проблемы с законом? Там много "расселенных" из общежитий и муниципальных квартир (мы жили 2 месяца у родственников в подобном районе, Чухлинка называется - вот там алкоголики и общая запущенность района, да. НО! эту однушку в
заводском общежитии после нас сдали за 30 000 р - что, как мне кажется, неплохой результат)
3. Какая локация может быть еще, кроме Некрасовки, Лухмановской?
4. А Вы могли бы посоветовать, как именно "взять специалиста"? Риэлтор, которая нам раньше помогала покупать-продавать квартиру - в аренде не специалист. А тут нужен именно специалист по аренде... :( И как его привлечь сейчас - ведь квартира-то еще не куплена, а сдаваться- то вообще будет после сдачи дома...

С уважением и еще раз спасибо за ответ :), Ольга

Спасибо большое за Ваш ответ!
А какой вариант однушки экономически выгоднее сдавать:
1. с маленькой комнатой (10 метров) и очень большой кухней (17 метров)
2. или с комнатой 15 метров и кухней 11 метров
мне казалось, что такая большая кухня-гостиная - это сильно на любителя - нет?

Студии сильно дольше и дешевле сдаются? Например, однушка 35 метров - за 2 недели и 27000руб, а студия - за месяц и 22000 руб?

С уважением и спасибо еще раз :), Ольга

Дело тут даже не столько в экономической выгоде, сколько в контингенте жильцов, и если переоцените, то можете сдать не тем, что и повлечёт скорейший естественный износ жилья. А это уже не очень экономически приятно. Поэтому по пунктам распишу так:
1.Из такого объекта предприимчивые наниматели могут соорудить двушку, или миникоммуналку устроить, но с другой стороны сможете одним выстрелом двух зайцев прихлопнуть, если будете её экспонировать и как двушку, и как однушку. Цена может быть чуть выше аналогичной на однушку, но главное, чтобы планировка комнаты была разумной и позволяла разместить необходимую мебель: кровать, комод, прикроватную тумбу, стол и шкаф. Иногда в эти 10 метров всё нужное вмещается, но с трудом;
2. Это более жизненный и не столь компромиссный вариант для будущих нанимателей. Цена будет такой же, как и на верхний вариант.

Студии по времени сдаются так же, как и однушки. Цена ниже процентов на 20. Зависит от обстановки и подготовки к сдаче, а также экспликации. К примеру, однушка на первом этаже с видом из окон на дорогу будет не такой интересной для нанимателей, как студия на 4-ом и видом на водоём)

Спасибо большое за Ваш ответ! Да, в том числе именно этот аргумент нас как раз и склоняет к самой дешевой студии...
Но я боюсь, что если выбирать самую дешевую (а это Некрасовка и Лухмановская, причем 1км или 10 мин до метро) - я могу пропустить еще какие-то важные моменты. Так сказать, заложить системную ошибку еще на этапе планирования.
Например, ниже ваша коллега пишет, что Некрасовка. Лухмановская - самый неудачный район для аренды...
Есть опасения, что выбирая "подешевле" мы в результате экономически прогадаем - или придется сдавать по цене комнаты, или будем сдавать с большими простоями, или с большими проблемами от арендаторов, согласных на студию в этом районе....:)

С уважением и еще раз спасибо :), Ольга

Если бы я выбирал себе, то выбрал бы квартиру в ближнем Подмосковье (Королёв, Мытищи), чем те районы, которые Вы назвали. Всё же наниматели полноценных однушек, это люди, у которых экономия на найме не является основным фактором. Также, дальнейшая продажа такой квартиры будет проще.

А почему Королев, Мытищи? Мне до сих пор риэлторы советовали только рядом с метро. Ну и контролировать или решать форс-мажоры проще (мы сами живем в Кузьминках, до Королева. Мытищ нам очень неудобно добираться)
Про дальнейшую продажу - а квартиры-студии ( в отличие от однушек) обычно продаются в дальнейшем с дисконтом от продажной цены застройщика или растут в цене (в %) хуже однушек? Или студии вообще считаются неликвидом для продажи?
Извините, я не совсем поняла "наниматели полноценных однушек, это люди, у которых экономия на найме не является основным фактором" - Вы имели в виду, что однушку можно сдать и дороже, чем на Циане стоят? или что-то другое? извините, не поняла :(

С уважением, Ольга

Потому, что соотношение цена/качество в этих городах на мой взгляд является оптимальным. Эти города значительно лучше городов, расположенных на востоке от Москвы по экологии, но ещё не так дороги, как Красногорск и Одинцово. То, что Вам советовали риэлторы - правильно. Но только при условии свободного бюджета. Насколько я понимаю, это не Ваша ситуация, поэтому и рекомендую покупать квартиру как можно дешевле. Добираться Вам придётся не чаще одного раза в месяц при условии того, что Вы будете правильно подходить к выбору нанимателей. Не могу сказать, что специализируюсь на аренде, но за всё время работы, ни в одной из сданных мной квартир проблем между сторонами не возникало и люди жили подолгу. Потенциально проблемных людей видно, а зачастую и слышно по телефону. Про дальнейшую продажу Вам вряд ли кто-то скажет, потому что предвидеть развитие рынка на перспективу более года невозможно, но всегда было так, что квартиры меньшего метража и меньшего количества комнат быстрее находили своего покупателя. Студии в этом плане одни из самых выгодных, так как за минимальную стоимость можно приобрести отдельное жильё. На ликвидность квартиры также влияет плотность застройки, а Некрасовка в этом плане... Ну сами знаете... Что касается экономии на аренде, это значит, что студию снимает тот (те), у кого бюджет настолько тесный, что не хватает на однушку, а ведь потребительская разница между этими квартиры - пропасть. И ещё: Покупка в ипотеку НЕ является инвестицией! НЕ пишется большими буквами и матом. Инвестиция, это когда вложенные Вами деньги сразу приносят прибыль тому, кто их инвестировал, а не идут на погашение кредита.