А им чего суетится? Оно им надо? Почему у каждой из сторон риэлтор есть, а у Вас нет?! Вот сели бы они все месте и решили бы вопрос коллегиальным умом.

Светлана, советую Вам нанять специалиста хотя бы по той причине, что без него вся выстроившаяся цепочка может развалиться. Мало кому из чужих спецов не захочется взваливать на себя проблемы опеки и мат капитала и они легче найдут своим клиентам другие, более легкие варианты.
Как вариант, дело может надолго затянуться и клиенты сами будут поглядывать на иные варианты.

Наймите специалиста.

Светлана, Да, как вариант это возможно.

Наймите себе риэлтора.

я так понимаю,что нужно идти в опеку уже с заверенным нотариусом обязательством-"после погашения сделки обязуюсь выделить детям доли с указанием размеров"

Светлана, скорее всего у Опеки просто есть список документов на все случаи жизни, они с Вас их и требуют, не разбираясь в Вашей конкретной ситуации. Про стоимость поняла, это меняет дело, понижение цены Ваше оправдано. будем ждать от Вас продолжения!

Светлана, доброе утро! Вы пишите:
1. "..сопровождение сделки будет..". Вы все же обратились к специалисту или имеются в виду опять риэлторы, представляющие Вашего покупателя и Вашего продавца (которые так и не разъяснили для Вас до сих пор ситуацию, судя по тому, что Вы не написали: Всем спасибо! Сделка состоялась! )???
2. "...меня удивляет-ведь квартиру покупает у меня банк, он проверяет мою квартиру,.." банк не покупает у Вас квартиру, он дает вам денежки на ее приобретение и расчитывает на прибыль а так же страхуется и берет ее же в залог. Да документы юристы банка проверяют, но они действуют исключетельно в интересах банка и часто ТОЛЬКО в рамках инструкций, внутренних правил и.т.д. Вам это поможет лишь в малой доле вопросов: будут в
наличии все документы по списку, необходимые , по мнению банка, для совершения данной сделки.
3. "..опека и опять же банк проверяют покупаемую мною квартиру,как здесь возможно что кто то кого то "обойдет" " Опека проверяет не нарушены ли права ребенка и опять же смотрят НАЛИЧИЕ документов уже по их спискам и инструкциям.. про банк повторяться не будем, смотрим пункт 2.
4. ".. До этого опыт купли-продажи недвижимости был..." А был ли опыт покупки/продажи в такой цепочке и с таким набором: опека, мат. капитал, ипотека, несовершеннолетние участники сделки и обмен? думаю, что даже для специалиста эта сделка не совсем "плевый вариант", есть над чем подумать.
Светлана, перечитайте ответы выше, многие из них содержали мысль: обратитесь к специалисту, который проведет на выгодных для ВАС условиях сделку, разъяснит все спорные и не понятные вопросы и доведет все до логического завершения! А мы с удовольствием Вас поздравим с удачной покупкой/продажей!
P.S.: меня смутило, что цена ниже рыночной, на сколько? по какой причине?

Светлана, одним сопровождением здесь не обойтись."Склеить" правильно сделку может только специалист. Вы пишите, что никто ничего не знает.Это как? Вы уверены, что продавец обрадуется, что часть денег в виде мат капитала, он получит с задержкой? Вы ему хотите преподнести сюрприз на сделке?Может произойти срыв сделки, а Вы уже потратили время и деньги

Знаю один реальный банк, который дает ипотеку и под несовершеннолетних.
Говорят, их аж четыре в Москве.
Но легче - оформить на ребенка родственную площадь, дабы избежать проблем с ипотекой.
Пы.сы: неужели кто-то отважился авансировать Вашу квартиру, зная, что у Вас опека, ипотека, маткапитал, да еще и все это - в неоформленном виде?... ЧуднЫ дела твои, Господи....