Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
+ Подать за 0 ₽
Войти
Циан.Журнал Pro
Всё для профи
Поиск по журналу
Нижегородская область
Вопросы·Городская недвижимость
Как объективно оценить долю квартиры?
Nataly
21 марта 2015
Вся Россия
7 460
33
Подскажите пожалуйста.
В квартире наша доля примерно 2/3, у соседа 1/3. Хотим разъехаться.
Рассматриваем варианты как продажи квартиры целиком (сосед согласен) с последующей покупкой квартир нами и соседом, так и вариант выкупа нами доли у соседа.

Правильно я понимаю, что при продаже квартиры целиком стоимость нашей доли будет 2/3 от стоимости всей квартиры?

Но как определить реальную стоимость квартиры? Как я поняла, обычно начинают рекламировать квартиру, начиная с завышенной цены и постепенно ее снижая, пока не пойдут звонки и покупатели. Но ведь в случае выкупа доли не нужны ни реклама, ни сторонние покупатели и проверить адекватность цены таким способом будет нельзя.

Мы поигрались с калькуляторами, посмотрели в циане цены на примерно аналогичные предложения и расклад примерно поняли (если отбросить самые высокие и минимальные цены). Но эти цены ведь показывают, сколько хотят продавцы, а не за сколько квартиры реально уходят. А как понять реальную цену, за которую на квартиру будет реальный спрос?

Могут ли риэлторы без экспериментов с объявлениями и ценами назвать более-менее реальную стоимость квартиры, за которую она реально уйдет в адекватные сроки? Просто не хочется переплачивать за долю в случае завышенной оценки.

И еще проблема. Если мы и сосед наймем каждый своего риэлтора (оценщика), то у нас не будет оснований доверять оценщику противоположной стороны. Как быть в этом случае?
Авторы
Теги
33
Nataly
циан
Могут подойти
1-комн.кв., 46 м², этаж 3
11 885 100 ₽
1-комн.кв., 46 м², этаж 3
Бунинская аллея
5 мин.
ЖК "Новые Смыслы", Новые Смыслы ЖК, № 174 кв-л, Москва
3-комн.кв., 84 м², этаж 8
16 305 926 ₽
3-комн.кв., 84 м², этаж 8
Филатов Луг
12 мин.
ЖК "Детали", Детали ЖК, пос. Марьино, Москва
2-этаж. дом 150 м²
24 000 000 ₽
2-этаж. дом 150 м²
Бунинская аллея
7 мин.
107, д. Каракашево, Москва
2-комн.кв., 54 м², этаж 1
14 200 000 ₽
2-комн.кв., 54 м², этаж 1
Коньково
7 мин.
улица Островитянова, 37А, Москва
2-комн.кв., 64 м², этаж 14
19 985 000 ₽
2-комн.кв., 64 м², этаж 14
Ясенево
9 мин.
Ясногорская улица, 21К1, Москва
3-комн.кв., 59 м², этаж 5
19 000 000 ₽
3-комн.кв., 59 м², этаж 5
Беляево
8 мин.
улица Генерала Антонова, 5К1, Москва
2-комн.кв., 40 м², этаж 8
16 350 000 ₽
2-комн.кв., 40 м², этаж 8
Новаторская
11 мин.
улица Новаторов, 38К2, Москва
3-комн.кв., 82 м², этаж 12
30 000 000 ₽
3-комн.кв., 82 м², этаж 12
Беляево
17 мин.
улица Островитянова, 53, Москва
2-этаж. дом 110 м²
16 500 000 ₽
2-этаж. дом 110 м²
Бунинская аллея
15 мин.
улица Растороповская, 99, д. Расторопово, Москва
2-комн.кв., 56 м², этаж 7
22 650 000 ₽
2-комн.кв., 56 м², этаж 7
Тропарёво
12 мин.
Ленинский проспект, 123К3, Москва
33 комментария
Aлексей Суриков
21 марта 2015, 19:37
Лучший совет
Ну, если у соседей есть сильная заинтересованность в выкупе доли у соседа, то и стоимость в таком случае обычно по максимуму.... Соблазн выкупить долю по дешевке и оказаться в отдельной квартире, конечно велик! Но соседу еще должно денег хватить на покупку -для себя! А не подстраиваться под ваши желания! Вы хоть к ста риэлторам обратитесь -по оценке, все равно цена будет плюс-минус 300-400т.р..... Невозможно оценить квартиру -с точностью до рубля! На рынке бывают разные ситуации по продаже: чистая продажа, одна альтернатива, две-три, ремонт-евро, без ремонта... окна на улицу, на помойку, во двор, на Кремль.... Однотипные квартиры, могут сильно отличаться в цене....! Которая, вас может сильно разочаровать..))
Самый хороший вариант, это покупка квартиры для соседа там -где ему нравится и за деньги -которые у вас имеются... А на разъезд, вам может и денег не хватить -для исполнения ваших желаний...)
5
0
918/50 000
0/50 000
Nataly
Автор
21 марта 2015, 19:55
Мы не планируем выкупать подешевке. И мы и сособственник понимаем, что самый выгодный вариант - продавать квартиру целиком. Иначе ни нам, ни ему продавать нет смысла. Поэтому мы договорились, что стоимость выкупаемой доли будем оценивать относительно рыночной цены всей квартиры пропорционально доли. Это нас устраивает. Только определить бы еще эту реальную рыночную стоимость квартиры, т.к. переплачивать тоже не хочется. А +-300 тысяч для нас это более-менее приемлемая точность. Только надо бы оценить так, чтобы к этой цифре было доверие и у нас и у сособственника. Например, мы бы не очень доверяли оценщику со стороны сособственника и наоборот.
0
0
651/50 000
Aлексей Суриков
21 марта 2015, 20:09
Здесь, можете описать свою квартиру и обозначить адрес: улицу и номер дома.....и мы вам оценим -с точностью плюс-минус 300.....)
0
0
129/50 000
Наталья Владимировна Белоключевская
Частный маклер
22 марта 2015, 23:56
Натали,а Вы точно уверены ,что сосед готов продать Вам свою долю ровно за стоимость 1/3. Моя практика подсказывает,что цена именно для Вас ,может вырасти примерно от 10 до 30 %.
0
0
178/50 000
0/50 000
Наталья Владимировна Белоключевская
Частный маклер
22 марта 2015, 23:57
При этом Вы тоже не остаетесь в проигрыше.Вы ведь остаетесь в отдельной квартире.
0
0
81/50 000
Nataly
Автор
23 марта 2015, 00:26
На самом деле там коммунальная квартира и если речь шла бы о повышении стоимости выкупаемой доли еще на 30%, то нам проще было бы продать свои комнаты кому угодно. Тогда доля соседа будет не 1/3, а резко снизится на те же 30%. Да и предложение первоначально исходило от соседа, это мы только сейчас созрели.
0
0
307/50 000
Nataly
Автор
23 марта 2015, 00:31
"Тогда доля соседа будет не 1/3, а резко снизится"

Вернее комната соседа резко обесценится и ему это будет очень не выгодно.
0
0
135/50 000
Александр Антипов
Частный маклер
22 марта 2015, 14:40
Nataly, 22 марта 2015, 14:03
"И куда в нашем случае предпочтительней обращаться - к крупным агенствам или некрупным или вообще к частникам?"
Специалисты есть и там, и там, одна из рекомендаций - делайте выбор среди местных специалистов, с большим опытом работы.
0
0
271/50 000
0/50 000
Александр Долгов
Частный маклер
22 марта 2015, 14:13
Здравствуйте. Вам стоит определиться, продавать квартиру целиком или выкупить у второго собственника его долю. И действовать исходя из принятого Вами решения. На вряд ли второй собственник согласится на сумму меньше той которую он сможет получить при продаже квартиры целиком. Для оценки квартиры и доли в квартире, необходима информация по объекту. Обращайтесь.
0
0
362/50 000
0/50 000
Nataly
Автор
22 марта 2015, 14:03
И куда в нашем случае предпочтительней обращаться - к крупным агенствам или некрупным или вообще к частникам?
0
0
109/50 000
0/50 000
Nataly
Автор
22 марта 2015, 13:52
Спасибо за ответы. В общем всё в итоге упирается в выбор опытного риэлтора. Подскажите, а нормально будет со своей ситуацией обратиться к нескольким риэлторам, а потом выбрать одного из них? С одной стороны на предварительное обсуждение при первой встрече риэлторы затрачивают некоторые усилия и тратят время, но с другой стороны не хочется доверяться первому попавшемуся. Т.е. те риэлторы, на которых выбор в итоге не упадет, получается как бы впустую потратят свое время на встречу. Или это воспринимается риэлторами нормально?
0
0
530/50 000
0/50 000
Александр Антипов
Частный маклер
22 марта 2015, 12:24
Есть оценочные компании, которые могут сделать рыночную оценку. Но они делают оценку исходя из цен на квартиры, выставленные в рекламу. Поэтому, если официальная бумага вам не нужна - найдите специалиста по вашему району, у которого есть опыт продаж аналогичных квартир по вашему району за последние несколько месяцев. Так вы сможете узнать реальные суммы продаж.
Но вообще, ситуация такая, что вашего содольщика может не устроить не официальные отчеты, не выводы специалистов, ему просто может тупо не хватать этой суммы для решения своих дальнейших вопросов. Так что ищите специалиста вместе, и приходите к нему вместе с содольщиком, там оба рассказываете, что и как у вас там, и находятся оптимальные решения между вами.
0
0
729/50 000
0/50 000
Ирина Валентиновна
22 марта 2015, 11:50
Наталья, доли всегда сложно, но если есть желание остаться в этой квартире, можно попробовать такой вариант, идете от той "суммы которая есть у Вас", находите "подставного покупателя" - который готов купить Вашу квартиру целиком, но сосед при этом должен получить " сумму которая есть у Вас" , далее аванс и сосед подбирает себе альтернативу, потом сделка на которой закладка только той "суммы которая есть у Вас" и его доплаты за альтернативу. далее либо договора разные каждый на свою долю (ваша не регистрируется) и выписка соседа и переоформление "подставным покупателем " соседской доли на Вас, либо если один договор,то возврат всей квартиры Вам. Это и сложно и просто, и думаю любой кто сдесь отметился сможет это провести. Понятно, что то только алгоритм, без мишуры. Это как один из вариантов.
0
0
806/50 000
0/50 000
Александр Ткачев
Частный маклер
22 марта 2015, 01:46
В чем вопрос-то? Как оценить квартиру? Закажите независимую оценку.. она будет чуть выше реальной, т.к. базируется на средней цене предложения, а не спроса..
0
0
158/50 000
0/50 000
Nataly
Автор
22 марта 2015, 11:13
Подскажите пожалуйста, а у кого заказывать независимую оценку? Также у риэлторов или этим еще кто-то занимается?
0
0
112/50 000
Наталья Тамарина
Частный маклер
22 марта 2015, 00:22
Натали, зачем чесать левое ухо правой ногой?))
Вы с соседом хотите разъехаться. Причем он на это согласен. Причем тут продажа доли, ее оценка и выкуп? Это не ваша история. Когда все согласны, надо продавать всю квартиру и разъезжаться. НО! Что за квартира? Я так понимаю, это коммуналка. Где она, метраж, хотелки... Вопросов и не сосчитать. Много правильных советов Вам дали. Но есть еще куча. Спец вам всем в помощь)
1
0
423/50 000
0/50 000
Nataly
Автор
22 марта 2015, 01:10
У нас пока два варианта: 1) разъезд через продажу и 2) мы выкупаем долю соседа по рыночной цене (которую он получил бы в первом варианте). Сначала мы рассматривали первый вариант как приоритетный, но наблюдая за тем, как спрос на всё падает, что-то мне уже кажется, что продать трешку сейчас будет непросто. Да еще с альтернативой. Поэтому мы стали подумывать просто выкупить долю и всё. Но чтобы знать, потянем ли мы по деньгам, нам надо знать реальную цену квартиры, хотя бы с вышеуказанной точностью - +-300 тысяч. Но в любом случае вы правы, надо будет обращаться к специалистам, т.к. нюансов там много.
0
0
607/50 000
Наталья Тамарина
Частный маклер
22 марта 2015, 01:39
Очень хорошо, что вы со своим соседом решили, что первый вариант лучше.
По второму варианту. Если Вы и Ваша семья желает остаться в этой квартире ( по разным причинам), то проблема в продаже всей квартиры может быть от вашей семьи. Еще раз повторяю! Вы здесь только обозначили проблему, вопросов много и решения тоже много.
0
0
331/50 000
Сейчас обсуждают
Главные новости

Смотреть все

Подпишитесь на рассылку и будьте в курсе новостей рынка недвижимости
При подписке вы принимаете условия Пользовательского соглашения и Политики конфиденциальности
Ещё вопросы