Покупая недвижимость в офисном секторе, инвестор неизбежно сталкивается с рисками, однако при правильном выборе объекта, годовой доход от сдачи в аренду офиса может в два раза превысить прибыль от депозита.


Осенью текущего года в Москве было продано рекордное количество офисов за последние 10 лет.
Согласно исследованиям RRG, площадь офисных помещений, выставленных на продажу в столице, превысила 5 млн квадратных метров и составила больше половины предложений в сегменте коммерческой недвижимости в Москве. Проанализируем, с чем связано оживление на рынке, и создало ли оно благоприятные условия для инвестиций.

Текущее положение.
В Москве каждый год возводятся новые и реконструируются старые здания административного назначения. За последние два года темпы реализации объектов значительно снизились, что привело к избытку объема предложения на рынке. В следствии снижения спроса замедлились и продажи. Нестабильная экономическая ситуация и обвал цен на рынке аренды также повлияли на сдержанное поведение инвесторов, заставив их сомневаться в будущей доходности объектов. Собственники в свою очередь вынуждены реализовывать лоты по более низкой цене. Стоимость продажи офисных метров снижается парадоксально быстрее, чем цена её аренде. Так сложились благоприятные условия для покупки недвижимости, ведь окупаемость некоторых объектов сократилась до 5-6 лет.

Арендный бизнес.
Сдача офиса в аренду довольно прибыльный и популярный бизнес, особенно в Москве. Конечно, арендные ставки торговых площадей выше, но и стоимость квадратного метра таких объектов значительно превышает стоимость площади административного назначения. Одной из причин, по которой инвесторы отдают предпочтение офисным помещениям, является ограниченность средств для первоначального вложения. Однако в сфере коммерческой недвижимости, стоимость входного билета не всегда влияет на эффективность инвестиций.
Как и в случае с магазинами доходность офиса зависит от ликвидности помещения. Она складывается из многих факторов: положение объекта, его доступность общественным транспортом и автомобилем, возможность организации парковки, состояние здания и прочие. Выбирая объект для инвестирования, важно трезво оценить перспективы последующей перепродажи или спрос арендаторов. При этом не следует гнаться за низкой ценой, окупаемость зависит от совокупности всех характеристик проекта, а также конкурентного окружения.
В настоящий момент популярность набирают не большие по площади офисы категории B. Необходимость сократить расходы вынуждает арендаторов переезжать из центральных районов ближе к МКАД.

Офис для всех.
Не только крупные компании нуждаются в помещениях, но и малый бизнес влияет на спрос в офисном сегменте. В ответ на потребность в дешевых площадях сформировалось предложение - небольшие помещения, мини-офисы, коворкинг-центры. Арендный бизнес превращается в нечто большее и ориентируется на массового потребителя. Небольшие площади и невысокие цены привлекают фрилансеров, начинающих предпринимателей, работников сферы IT.
Отдельная история сдачи маленьких площадей - это приспособление квартир под офисы. Следует отметить, что сдача квартиры под коммерческую деятельность вне закона. Российское законодательство определяет назначение жилого помещения под проживание, организуя в квартире коммерческую деятельность, собственники нарушают закон. Однако такое явление широко распространилось за счёт того, что это выгодно для обеих сторон: арендодатель получает до 30% сверх дохода, а арендатор находит дешевое по меркам рынка помещение.

Инвестиции в строительство.
Долевое строительство один из вариантов инвестиций в офисном секторе. Первое, о чём задумываются инвесторы, касаясь этой сферы - возможные риски. Самый страшный из них это прекращение строительства. Риск не окупить вложение из-за отсутствия роста цен и спроса относится ко всем видам инвестиций коммерческой недвижимости.
Чтобы избежать эти риски, необходимо скрупулёзно отнестись к выбору застройщика, тщательно проверить всю документацию по объекту, удостоверится в финансовой стабильности компании и историю реализованных проектов. Поведение застройщика при снижении покупательской активности может показать истинное положение дел. Стремление компании распродать площадь быстрее и дешевле скорее всего означает недостаток собственных средств и серьезных финансовых партнеров. Однако возможные риски нельзя расценивать как показатели безуспешности проекта. Инвестор может варьировать условия сделки, чтобы обезопасить свои вложения. Так например, стороны заранее договариваются о том, что застройщик берет на себя обязательства по поиску арендаторов и таким образом гарантирует окупаемость объекта.
Более безопасным способом получить прибыль являются покупка площади в жилом секторе и депозит. При этом сдача в аренду квартиры принесёт около 3–4% в год. На депозите можно заработать до 10% годовых. Покупая недвижимость в офисном секторе, инвестор неизбежно сталкивается с рисками, однако при правильном выборе объекта, годовой доход от сдачи в аренду офиса может в два раза превысить прибыль от депозита.

11.11.2015 Ёлкина Вера