По данным РОСРЕЕСТРа в Москве из месяца в месяц растет количество сделок купли-продажи квартир (по последним данным в апреле текущего года – 9 256 шт.).
Что грустно: строится рекордно мало (первый квартал 2011 г. всего 200 тыс. кв. м или на 40% меньше, чем в первом квартале предыдущего года).
Что имеем: квадратные метры столицы недоступны по стоимости для людей среднего достатка даже при привлечении ипотечного кредита. Ипотечный кредит сегодня (в среднем по рынку): 12,5-14,4% годовых. Ставки вроде бы снижаются (так Греф Путину докладывал), но доходностью банки не жертвуют. Сбербанк запустил программу 888 для отдельных категорий заемщиков под 8% годовых на 8 лет время принятия решения по кредиту не превышает 8 дней и одновременно отказался от дифференцированных платежей по кредиту, оставив лишь аннуитетные (общая сумма выплат по кредиту будет выше).
Промежуточный итог: в поисках наиболее дешевых предложений покупатели обратились к новостройкам, в том числе и на начальных этапах строительства. Банки не отстают и поворачиваются «лицом» к первичному рынку. Правда весьма своеобразно: в большинстве случаев ипотека выдается только на объекты, которые строятся на деньги банка (активы компании-застройщика находятся в залоге). В результате заемные деньги (ипотека физиков) совершают полный оборот и снова оказываются у банка. В итоге вместо виртуальной залоговой квартиры в руках у банка остается заемщик и вдобавок закладная, которую, кстати, можно перепродать тому же АИЖК.
Продолжим. Представим себе ситуацию, нет, лучше вспомним 2008 год, продаж нет, спрос стремится к нулю, активность на рынке практически отсутствует. Много ли застройщиков переживут очередной удар…?! Увы, но большая часть строек остановится. Как же в этой ситуации поведет себя ипотечный покупатель? Очень просто. Принципиальным отличием покупателя первички от покупателя вторички является виртуальность объекта покупки. На вторичном рынке все понятно, квартира есть, права на нее зарегистрированы, а на первичном – физически объекта еще не существует, покупатель менее скован в своих действиях и поступках, психологически платить за то, чего еще нет, и неизвестно когда будет морально тяжело. Конечно же, некоторая часть ипотечных заемщиков предпочтет отказаться от своей затеи и к активам банков прибавятся как строящиеся объекты компаний-застройщиков, так и квартиры в этих домах, ипотечные кредиты на которые выдал тот же банк.
Что будет: банкам невыгодно держать на своем балансе непрофильные активы. В дело вмешается государство и в таком случае нас может ждать огосударствление рынка многоэтажного строительства (что отчасти сейчас и наблюдается). К чему это может привести? Самое очевидное – к снижению цен.