Справки из НД и ПНД (Наркологический диспансер и Психо-невралогический диспансер) – камень преткновения во многих сделках с недвижимостью. Как правило, не такой большой, чтобы сделка развалилась, но и не такой маленький, чтобы можно было пройти и не споткнуться.
Люди тратят время и нервы в спорах о том, нужны они или нет. Покупатели настаивают, что нужны, требуя доказательства дееспособности продавца. А продавец не хочет их получать, находя для себя поход в соответствующие учреждения унизительным ...
Часто решение выглядит так – продавец соглашается взять справки, но «в отместку» заставляет взять справки … покупателя.
При этом, не все понимают, действительно ли так эти справки необходимы.
Давайте разбираться.
Для того, чтобы зарегистрировать сделку купли-продажи недвижимости в Росреестре - эти справки не нужны. Регистратор зарегистрирует переход право собственности и без них.
Что же тогда движет продавцом?
Продавцом движет статься 177 ГК РФ «Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими». И он опасается остаться без денег и недвижимости в итоге.
И правильно опасается. Если в суде будет признано, что в продавец не понимал значение своих действий и/или не мог ими руководить, он будет признан недееспособным, а назначенный опекун будет вправе подать иск об отмене сделки.
Требование справок НД и ПНД - это попытка исключить риск признания человека недееспособным.
Но ирония судьбы в том, что справки НД и ПНД или их отсутствие напрямую не говорят – будет признан человек недееспособным или нет.
Люди могут состоять на учете в НД и/или ПНД и быть дееспособными, а могут не состоять – но быть признанными недееспособными.
В этой части в нашем законодательстве зияет огромная дыра. С одной стороны закон требует, чтобы стороны сделки были осмотрительны в отношении друг друга, а с другой стороны нет способа на 100% определить - дееспособен человек или нет.
Просто – нет.
Признать недееспособность человека может только суд. Даже результаты врачебной экспертизы не являются окончательным решением. Суд может согласиться с выводами экспертов, а может – не согласиться.
Поэтому, покупая квартиру лучше не следовать сложившемуся шаблону и слепо требовать справки НД и ПНД. А лучше признать ограниченность в своих возможностях, и исходя из этого, попытаться для начала самостоятельно определить вероятность признания Продавца недееспособным.
Звучит легкомысленно? Как можно без соответствующих знаний определить то, с чем не всегда справляются специалисты?
Тем не менее, у такого подхода – есть свой резон.
Когда суд определяет дееспособность человека, он ищет ответ на один единственный вопрос: осознает ли человек последствия своих действий для себя и окружающих?
Если осознает, то он – дееспособен. А если нет – то нет.
А применительно к недвижимости этот вопрос звучит так: осознает ли продавец мотив продажи своей квартиры? Или если сказать проще: понимает, зачем продает?
Если продавец в ответ на этот вопрос отвечает, что хочу продать трешку, потому что одному в ней стало слишком просторно – поэтому хочу купить однушку, а разницу отдать детям – это одно.
А если он отвечает, что у него было видение, в котором с небес сошел прекрасный ангел и потребовал продать квартиру, чтобы поддержать деньгами «общину» - это совсем другое.
Поэтому любую покупку квартиры нужно начинать с … общения с продавцом. Или если такой возможности нет (бывает, что диалог ведется только через риелтора), нужно собрать все данные о том, кто такой продавец, чем занимается и насколько социально реализован.
Это делается для того, чтобы сразу отмести заведомо «неподходящие» варианты.
И если продавец, к примеру, находится в браке, является отцом нескольких детей, занимает престижную должность, имеет водительское удостоверение и разрешение на оружие, то вероятность признания его недееспособным бесконечно стремится к нулю.
Настаивать, в этом случае, на справках НД и ПНД нет никакого смысла.
А если из разговора с продавцом или из информации о нем, такой вывод сделать невозможно, то … одними справками тут не обойтись.
Что делать в этом случае - тема для отдельного поста. А возможно и для нескольких.
….
Я, конечно, привел примеры крайних вариантов. В жизни в чистом виде почти ничего не встречается.
Но я хочу сказать, что покупая квартиру, прежде всего, нужно ответить для себя на вопрос – лично я считаю продавца дееспособным?
Или не считаю.
И тогда я либо отказываюсь от покупки. Либо не отказываюсь. И минимизирую свои риски всеми доступными способами, из которых справки НД и ПНД – это лишь крохотная вершина огромного айсберга.
.....
Информацию о том, как покупатель может дополнительно минимизировать свои риски, можно посмотреть на моем сайте (ссылка в профиле), в статье "Покупка квартиры у пожилого человека".
