Покупка недвижимости это не только приобретение прав собственности, но и
дальнейшие прибыли или убытки при продаже этого объекта через время. 

При покупке объекта недвижимости мы реализуем три базовые потребности:
1) Индивидуальная \ Личная эксплуатация;
2) Извлечение рентного дохода ; 
3) Извлечение спекуляционного дохода. 


К примеру, покупая квартиру, мы можем её: 
1) Эксплуатировать самостоятельно (жить и прочие виды) ; 
2) Получать рентный доход (сдавать в найм); 
3) Продавать со спекуляционной премией (продавать выше цены покупки).


Отличие всех трех пунктов только в мотивации покупателя (то есть, что является его
целью). Но очень часто мотивация может быть смешанной и тогда мы имеем возможность, купив квартиру и эксплуатируя её в личных целях, получить через время как спекуляционную прибыль, так и рентный доход. 

Почему важно понимать, какие эффекты несет в себе приобретение недвижимости?! Это необходимо для того, чтобы максимизировать выгоду и минимизировать издержки в процессе
покупки недвижимости. А также использовать все позитивные эффекты, которые несет в себе обладание недвижимостью. 


К примеру: купив квартиру, по цене рынка, через несколько лет при её продаже в 90% случаев вы получите спекуляционный доход (разница между ценой купли и продажи), который будет всего лишь компенсировать инфляцию за данный период. Сейчас естественно не идет речь, о спекуляционной прибыли при участии в долевом \ инвестиционном проекте, так как уровень рисков в данных операциях значительно выше. Я говорю о классической варианте: покупке квартиры для собственного пользования и при ограниченной сумме накоплений. 
 
Естественно возникает  вопрос : как же получить спекуляционный доход выше инфляции?! 

И ответ достаточно прост: 

1) Не спешить с покупкой объекта, но спешить с его поиском( по опыту биржевой торговли можно сказать, что рынок постоянно дает возможности сделать прибыль. Все сделки не последние. Торопясь, вы скорее потерпите убытки или вас просто обманут.) ;

2) Чем меньше времени объект находится у вас в собственности(чем меньше промежуток времени между куплей и продажей), тем меньше инфляционное влияние на конечный финансовый результат вашей операции(Как мы знаем инфляция - это рост цен, который происходит не мгновенно, а постепенно. Если вы проведете сделку максимально быстро, то маловероятно, что уровень цен успеет адаптироваться(цены вырастут на инфляционную величину). 

Надеюсь, что мало кто верит в официальный уровень инфляции в 7-8%!!!

К примеру: инвестируя в объект недвижимости за 1 000 000 рублей на 1 год вы рассчитываете получить около 10% прироста стоимости. Если все прошло успешно, то по результату, после продажи, вы получите на руки 1 100 000 рублей. При этом, уровень неофициальной инфляции составил 15%(хотя чаще она намного выше). В результате в реальном исчислении вы получили убыток на инвестированный капитал в 5 %. Уровень цен в стране вырос на 15%, а ваш капитал вырос на 10 %. Получается, чтобы, как минимум, сохранить свои средства вы должны на конец года получить 1 150 000 рублей. Увы, но это реальные недостатки рынка и использования денег.  

Противоположный пример!

К
примеру: вы инвестируете в объект недвижимости по той же стоимости, при этом вы прогнозируете рост цен на данный объект в ближайший месяц на 10% и не планируете долгосрочные вложения. При положительном стечении обстоятельств, ваш прогноз сбылся и вы получили при продаже 1 100 000 рублей. Ваша прибыль 100 000 рублей, что составляет 10% прибыли на вложенный капитал. При этом за месяц инфляция составила 1,25%(рассчитано: 15% ожидаемой годовой инфляции \ 12 месяцев = 1,25% предполагаемый уровень инфляции в месяц). Следовательно ваш чистый финансовый результат от месячного вложения капитала составил 87 500 рублей(8,75% прибыли с 1 млн.рублей вложения). Расчет: 10% ожидаемой прибыли в месяц - 1,25% предполагаемый уровень инфляции в месяц = 8,75% чистая прибыль\чистый фин.результат. 


При этом важно помнить!
Что прибыль 87 500 рублей и 1 012 500 рублей(основной капитал) с каждым днем будут уменьшаться на 1,25% в месяц. Поэтому их нужно незамедлительно инвестировать в следующий проект. Либо потратить здесь и сейчас, чтобы исключить инфляционное влияние. Также можно
получить инфляционную передышку и сохранить основную сумму с прибылью просто купив наиболее ликвидную недвижимость. И искать следующие инвестиционные возможности. Естественно, что поиск инвестиционных возможностей должен происходить постоянно. 


*Все цифры являются условными!

Долгосрочные вложения капитала чаще всего называют инвестициями, но нужно понимать, что в нынешних экономических условиях чаще представляется возможность сохранить капитал, а не приумножить его. Если немного углубиться в инвестиционную
тему, то нужно отметить, что детерминантами инвестиций являются: доход, издержки и ожидания - это фундамент принятия инвестиционного решения. Доход — определяет количественную сторону инвестиций: какое количество капитала возможно привлечь при нынешней норме
прибыли (возможная норма прибыли определяет ажиотаж вокруг объекта недвижимости). Издержки — это не менее важный фактор, который показывает нам, какие издержки инвестирования нас ждут при вложении капитала (это необходимые затраты для приобретения объекта недвижимости). Ожидания — это своего рода прогноз погоды или , можно так
сказать, предсказание состояния экономики от инвестора (это прогноз будущего рынка
недвижимости от покупателя-продавца или коллективного мнения покупателей и продавцов). Самая неоднозначная детерминанта это ожидания. Подробнее о инвестиционном предложении и привлечении капитала можете прочитать в сентябрьском номере "Бизнес Журнал"-статья "Борьба за капитал". 


Хотелось бы отметить, что, в нынешних условиях экономики, недвижимость является
наиболее привлекательным объектом инвестиции. И именно инвестиции в недвижимость подпадают под разряд классических инвестиций. Ярким примером классических инвестиций может служить экономическое сословие "Рантье", которое имело активное развитие в конце 19 — начале 20 века. Рантье - обладатель капитала, который получает пассивный доход (не включает индивидуальную трудовую деятельность) от различных вложений. Многие отмечают также, что
чаще всего рантье не управляли своим капиталом самостоятельно, а доверяли это профессионалам. 


Но особенное место в экономической истории отводится рантье, которые получали рентный доход от земли и жилой недвижимости(чаще всего многоквартирных домов). Именно они имели стабильные доходы при минимуме рисков. 

Квартира или земля рантье обладала несколькими инвестиционными характеристиками: 

1)Эта инвестиция была в первую очередь возвратной (вероятность абсолютного обесценивания
объекта очень низка). 

2)Она приносит дивидендный доход (собственник получает постоянную ренту). 

3)Она может принести спекуляционную прибыль.

4)Рост цены на объект компенсировал инфляцию.

Это обусловлено тем, что в процессе потребления жилье и земля близко лежат к базовым потребностям человека.

Взяв, к примеру, конец 19 века мы можем увидеть, что земля это основное средство производства экономики. Ну и конечно же нельзя исключать тот факт, что и сейчас только земля остается основой в производстве сельскохозяйственной продукции. Ну а если рассмотреть жилье, как потребность в безопасности, защищенности. То она также лежит на уровне базовых. 


Если взять, к примеру, вклады в банк. То никогда они не обладали характеристиками повышенной надежности и уж точно сейчас нельзя их назвать очень доходными. 

Вернувшись к современной экономике России мы должны отметить, что жилая недвижимость сейчас наиболее консервативное (безопасное и обладающее возвратностью, повышенной устойчивостью, предлагающее приемлемую норму прибыли по ренте и компенсирующее инфляцию, а также предлагающее стабильность спроса) вложение капитала. 
1) безопасное и обладающее возвратностью - вы сможете, как минимум вернуть хотя бы часть вложения,а чаще всего большую часть инвестиционной суммы; 
2) повышенная устойчивость - смена конъюнктуры рынка не так сильно влияет на коммерческую эксплуатацию объекта; 
3)предлагающее приемлемую норму прибыли по ренте и компенсирующее инфляцию - норма прибыли по рентным доходам колеблется от 10 до 17% годовых, при этом стоимость объекта, почти всегда, растет и компенсирует инфляцию; 
4) предлагающее стабильность спроса - спрос на аренду почти всегда стабилен и не имеет тенденции обесцениваться в кризисные периоды. 


Национальной экономике выгодны инвестиции по типу "Рантье", так как чаще всего они
минимизируют отток капитала из страны и приводит к развитию экономики РФ. Ну и конечно это, прекрасная предпосылка для формирования устойчивого среднего класса. Но пока это никак не
стимулируется. 


Предвосхищу тезисы некоторых "умников" по поводу альтернативных вложений в банки,
инвестиционные проекты, биржи и прочие инвестиционные инструменты: в данной
статье я говорю только о консервативных инвестициях при ограниченной сумме
накоплений, которые обеспечивают повышенную защищенность капитала при приемлемой норме прибыли. 

Если вам необходим пример прочих вышеупомянутых вариантов использования капитала, то можно рассмотреть историю с  банком "____"(не называю банк, так как если  интересно, то вы найдете в интернете - не сложно) из Подмосковья, у которого обязательства перед физ. лицами составляли
23.9 млрд. рублей, а перед юр. лицами 1.9 млрд. рублей. А теперь вкладчики могут получить максимально по страховке только 700 000 рублей. И до августа у банка как бы и не было проблем. Никто ничего не говорил. Такова современная экономическая реальность!

Инвестиционные проекты я вообще не рассматриваю как инструмент для гражданина с единственным и ограниченным капиталом в 2 млн. рублей, так как бизнес в России схож
с русской рулеткой - может стрельнет, может нет. 

Про биржи и финансовые инструменты сложно однозначно сказать, так как вам мало того необходимо этим постоянно заниматься, так еще и системные риски экономики никто не отменял.  Не верьте, если вам обещают, что вы, вложив 1 000 000 рублей на счет брокера и затрачивая
1 час времени в торговый день, будете делать profit на бирже не напрягаясь. Это далеко не так! 


В сделках с недвижимостью, особенно инвестиционных, нужно помнить, что любые накопления - это отложенное потребление того, кто накапливает. То есть, это траты, в которых вы себе отказали сейчас в пользу будущего потребления. Как то студентам объяснял
на примере того, как домохозяйство(семья) накапливает капитал: у вашей семьи общий
доход = 60 000 рублей, вы имеете возможность откладывать 40% от вашего дохода. Сумма
накопления в месяц 24 000 рублей. Это те траты, в которых вы себе отказывали. И
через 6 лет у вас имеется капитал в 1 728 000 рублей. То есть ваши 6 лет накопления
стоят в денежном эквиваленте 1 728 000 рублей, что равно 288 000 рублей в год, что
равно 24 000 рублей в месяц. И лучше всего люди осознают финансовые потери, когда
проводишь аналогию с отказом от покупок тех вещей или услуг, которые вам хочется(альтернативное потребление\использование капитала). Если вы потеряете 20 % в сделке с недвижимостью, то вы потеряете приблизительно 1 год и 2,5 месяца(345 600 рублей накоплений) вашей жизни без покупок того, что вы бы очень хотели. 
И это часто придает серьезности начинающим инвесторам. :)



Никто кроме нас не будет развивать экономику России. Никто не будет инвестировать в будущее России кроме нас. 


В следующей записке опишу схему инвестиционного анализа объектов недвижимости с реальным
примером и думаю, что будет интересно рассмотреть индекс Кейса-Шиллера, а также образование пузырей избыточного предложения на рынках недвижимости. 

С уважением, Чумаков Иван Романович.



Инвесторам - прибыли и новых инвестиционных возможностей, риелторам -грамотных, беспроблемных и щедрых клиентов, а покупателям - выгодных покупок.