Сейчас довольно актуальной является покупка готового арендного бизнеса (объектов коммерческой недвижимости с действующим договором аренды). Покупатели часто обращают внимание на такой показатель как срок действия договора. Приоритет при этом отдаётся долгосрочным договорам аренды.

Давайте попробуем разобраться - какую ошибку совершают инвесторы.

Юридически долгосрочным договором аренды признаётся договор, заключённый на срок не менее одного года. Такой договор подлежит государственной регистрации. 

Покупатель обращает внимание на эти две составляющие и, в первую очередь, оценивает срок, который остался до окончания действия договора, после чего рассчитывает инвестиционную привлекательность проекта.

При этом при оценке срока действия договора инвесторы не обращают внимания на право одностороннего внесудебного отказа от исполнения договора по инициативе арендатора в порядке, установленном договором на основании ст.450.1 ГК. На сегодняшний день большинство крупных федеральных операторов (продукты, алкоголь, хозяйственные товары) закладывают в договор своё право на такой отказ, зеркального права за арендодателем не предусмотрено. В таких условиях юридически договор является долгосрочным, фактически долгосрочным такой договор назвать нельзя.

Конечно, попадаются долгосрочные договоры аренды без права одностороннего внесудебного отказа, в этом случае говорить о досрочном прекращении договора не приходится, особенно, если финансовое положение арендатора не вызывает вопросов. Но в текущих реалиях это скорее исключение, чем правило.

В связи с этим покупателю необходимо честно отдавать себе отчёт о понятии долгосрочности и, не исключать в качестве инвестиций помещения с краткосрочными договорами. 

При оценке привлекательности объекта акцент со срока необходимо сместить на другие параметры:

1. Проанализировать адекватность ставки аренды: сравнить стоимость аналогичных объектов.

2. Выяснить фактический срок нахождения арендатора на объекте. Не исключено, что по краткосрочному договору аренды или по договору аренды на неопределенный срок арендатор фактически находится в помещении длительное время.

3. Оценить товарооборот за время действия договора (при его учете в рамках договора аренды.

4. Выявить количество покупателей (на объектах могут быть установлены счетчики, можно провести физические замеры).

5. Организовать встречу (переговоры) с сотрудниками арендатора на предмет удовлетворенностью помещения.