Как нескромно говорит сам застройщик, в новом жилом комплексе «Летний сад» в Дмитровском районе есть всё для красивой и беззаботной жизни. Агент северного офиса Vysotsky Estate Владимир Малахов решил не верить на слово, а проверить, где слова девелопера расходятся с делом. Итог — в нашем новом обзоре.
Фото: Владимир Малахов
Локация
«Летний сад» построен в границах Дмитровского шоссе, улицы 800-летия Москвы и Яхромского проезда. Дома появились на территории ВИСХОМ (он же Научно-исследовательский институт сельскохозяйственного машиностроения им. Горячкина В.П.), что вызвало большое недовольство местных жителей. С другой стороны, это редкий формат комплексной застройки в старой Москве не на месте промзон.
По соседству расположен ЖК «Город» от застройщика «Град-Инвест». Инфраструктура двух комплексов дополняет друг друга.
Рендер ЖК «Город»
ЖК вписался в сложившуюся инфраструктуру района: в шаговой доступности есть школы, детские сады, объекты спортивной инфраструктуры, большие прогулочные зоны — парк «Ангарские пруды» и парк «Вагоноремонт».
Парк «Ангарские пруды». Фото: Muscovite20 (Wikimedia Commons) / (CC BY-SA 4.0)
Из минусов отмечу, что муниципальные детские и взрослые поликлиники находятся на приличном расстоянии — около 20 минут пешком.
Учитывайте, что суммарное количество новосёлов на два ЖК, включая соседний ЖК «Город», составляет около 10 тысяч человек, и большая часть уже заселена. Муниципальные учреждения переполнены, и тот факт, что в 5 минутах ходьбы есть сад или школа, ещё не гарантирует место для ребёнка.
В 2 км от комплекса есть школа №2098, которая входит в топ-60 школ Москвы.
На экологическую обстановку плохо влияют проходящее вплотную к домам Дмитровское шоссе и большое количество промзон в районах, включая ТЭЦ-21 в 2 км от комплекса.
Транспортная доступность
Ближайшая станция метро «Селигерская» находится в 2 км (20 минут пешком или 4 остановки на автобусе). Альтернативы — станция МЦД-1 «Бескудниково» в 2,5 км и станция будущей МЦД-3 «Грачевская» в 3 км. Однако сейчас активно строится станция метро «Яхромская» (в рамках продления Люблинско-Дмитровской линии), которая будет как раз около ЖК. До неё идти 5 минут. Открытие станции планируется в 2023.
Как я уже сказал, прямо рядом с комплексом — Дмитровского шоссе. В ближайших корпусах к дороге явно слышен шум от потока автомобилей.
В 5-10 минутах на машине от ЖК есть выезд на СВХ, переходящую в платную трассу М-11.
Время пути до МКАД — 5-10 минут.
Планы развития территории
Это карта с планом развития ближайшего окружения.
🏗 0 — 3-я очередь строительства ЖК «Летний Сад», жилой 22-этажный дом с апартаментами на 4 этаже и торговым центром на 3 этаже с подземной парковкой. Объект сдан, идёт заселение, заканчиваются внутренние работы в ТЦ.
🏗 1 — территория планируемого строительства школы и детского сада от застройщика ЖК «Летний Сад». Стройка не ведётся.
🏗 2 — территория застройщика ЖК «Город». Идёт строительство 3-й очереди — корпуса апартаментов. Сейчас ведутся котлованные работы. Подробнее об этапах развития можно узнать на сайте ЖК.
🏗 3 — территория, переданная Москве для создания облагороженной зоны и прогулочной территории.
🏗 4 — территория строительства метро «Яхромская». Указано место будущего выхода в город. Идёт активное строительство. Планируемый срок сдачи — 2023 год.
🏗 5 — территория строительства муниципальной поликлиники. В 7-этажном здании будут детское и взрослое отделение и женская консультация. Идут монолитные работы. Планируемый срок сдачи — 2023 год.
🏗 6 — территория строительства частного детского сада от застройщика ЖК «Город». Идут котлованные работы.
🏗 7 — улица Проектируемый проезд №985 изначально должна была быть сквозной и соединять Яхромский проезд и улицу 800-летия Москвы. Но сейчас она тупиковая и упирается в парковку автоцентра. Дальнейшее строительство не ведётся.
🏗 8 — в градостроительном плане Москвы есть проект строительства трассы, соединяющей Алтуфьевское шоссе и СВХ. В месте пересечения улицы 800-летия Москвы и Дмитровского шоссе планируется реконструкция для увеличения пропускной способности. Сейчас работы не ведутся.
Рендер ЖК «Летний Сад»
Если подвести итог, строительство квартир и апартаментов практически завершено. Сейчас идёт стройка социальной и транспортной инфраструктуры. При покупке учтите, что строительство муниципальных школы и детского сада на данный момент не ведётся, вопреки обещаниям застройщика.
Проект
Застройщик запланировал 10 жилых корпусов, 1 корпус апартаментов, муниципальные детский сад и школу. Строительство ведётся в 3 очереди. Сейчас полностью построены и заселены две очереди. В 3-й очереди выдаются ключи.
Все дома возведены по монолитно-каркасной технологии.
Внутри квартир практически нет несущих стен.
Комнаты в основном узкой прямоугольной формы с шириной 3-3,2 метра.
Высота потолков после ремонта — 2,65 м.
Оконные проёмы увеличенные. Стандартный размер — 1,7х1,7 м.
Практически во всех квартирах, за исключением части студий, есть большая лоджия. На лоджиях предусмотрен вывод под кондиционер. Можно установить корзины в едином стиле.
Во всех 2-, 3-, 4-комнатных квартирах по два санузла.
Есть подземный паркинг с прямым лифтом. Коэффициент к квартирам — в среднем 1 к 3.
Фото: Владимир Малахов
Первые этажи комплекса отдали под коммерческие помещения. Построили и отдельное нежилое здание, которое арендует «Мираторг». Со сдачей 3-й очереди должен открыться большой 3-этажный торговый центр площадью 30 тысяч м². Сейчас на территории комплекса работает практически вся коммерческая инфраструктура, позволяющая жителям не покидать территорию ЖК.
Фото: Владимир Малахов
Фото: Владимир Малахов
Дома образуют квартальную застройку со сквозными подъездами и закрытыми дворами без машин. Однако благоустройство территории заметно отстаёт от современных трендов.
Средняя площадь квартир:
☑ 1-комнатные — 40 м²
☑ 2-комнатные — 66 м²
☑ 3-комнатные — 86 м²
☑ 4-комнатные — 110 м²
Примеры планировок:
Площади квартир заметно больше, чем в строящихся жилых комплексах сравнимого класса. Доля 1-комнатных квартир и студий в общем соотношении невелика. Всё это задаёт общий тренд на семейный ЖК. Но есть и оборотная сторона — нехватка парковочных мест в подземном паркинге для владельцев больших квартир. Почти все места были выкуплены ещё до сдачи домов. Сейчас средняя цена их перепродажи — больше 2 миллионов рублей. Для сравнения: в ЖК «Селигер Сити» стоимость паркинга почти в 1,5 раза меньше и есть свободные места от застройщика при сравнимом коэффициенте мест к количеству квартир.
Планировки квартир устаревшие: маленькая доля евроформатов, нет мастер-спален (то есть спален с примыкающим к ним санузлом), панорамных окон.
Из плюсов — небольшое количество квартир на этаже (3-4 квартиры) в большинстве домов при наличии 3-х лифтов, что выгодно отличает ЖК от других проектов.
Часть квартир застройщик продавал с финишной отделкой.
Рендер ЖК «Летний Сад»
Цены
Продажи на первичном рынке практически завершены. Цены на вторичный рынок выше среднего по району, поскольку мало домов сравнимого класса.
Ориентирами могут быть:
🏢 Сосед ЖК «Город». Этот проект на полкласса ниже, но там есть квартиры с меньшими площадями, что делает его более выгодным по цене.
🏢 ЖК «Селигер Сити». Это более современный проект. Он уже сейчас располагается около метро, но и имеет свои недостатки. Сравнимые площади квартир без отделки в ЖК «Селигер Сити» сейчас соответствуют квартирам с отделкой в ЖК «Летний сад».
Фото: Владимир Малахов
Плюсы
✅ Комплексная застройка в финальной стадии строительства, проект «город в городе».
✅ Развитая инфраструктура района.
✅ Два парка в 5 минутах от дома.
✅ Большая доля 2- и 3-комнатных квартир.
✅ Большие площади квартир, мало квартир на этаже.
✅ В перспективе — открытие метро в шаговой доступности.
Минусы
❌ Очень плотная и давящая застройка.
❌ Невыполненные обещания застройщика по строительству инфраструктуры.
❌ Несовременный архитектурный облик.
❌ «Непрестижный» район.
Для кого подходит ЖК
Для семейных покупателей, которые хотят жить в уже готовом проекте внутри МКАД и готовы ждать открытия метро.
Подпишитесь на наш канал, чтобы не пропустить новые статьи!
Понравился обзор — ставьте лайк.
Есть что добавить — пишите в комментариях.
