Годы идут, города растут, их границы существенно расширяются, и, как
следствие, в исторических центрах любых крупных российских городов оказываются
не только объекты жилой и коммерческой недвижимости, но и промышленные
территории.
 
Заброшенные заводы и фабрики
годами стоят и вносят диссонанс в архитектурные облики городов, а те, что
продолжают функционировать, сильно портят окружающую среду. Проблема
нагнетается дефицитом  свободных
территорий под жилую застройку. В итоге, власти сейчас пришли к тому, что необходимо
переносить промышленные зоны за пределы города, а те объекты, которые находятся
в центре, подвергнуть редевелопменту.
Редевелопмент промзон объясняется
экономической целесообразностью застройки исторического центра жилой
недвижимостью, для которой данная локация более целесообразна, а также наличием
некоторых трудностей, связанных с нахождением промышленных объектов в центре.
Например, во многих городах существует запрет въезда грузового транспорта в
центральную часть города в дневное время суток, что сильно тормозит работу
некоторых предприятий.
Арендные ставки также являются
важным аспектом: в центре, как правило, стоимость аренды земли и налоги в
несколько раз выше, чем на окраинах. Особенно сильно это заметно в Москве и
Петербурге: собственникам намного рентабельнее переносить промышленные объекты
за пределы города.
Тенденция по редевелопменту наметилась только в последние 3 года,
и, соответственно, примеров пока не так много, хотя во многих случаях это
единственный выход для городов. Данный вопрос наиболее актуален для Москвы и
Петербурга, где такие проекты сейчас усиленно пытаются развивать.
Например, в Москве ЖК «Фьюжн
Парк» был построен на месте бывшего троллейбусного парка №5, а на территории
экспериментального завода напитков «Хамовники» сейчас строится ЖК «Литератор».
Даже самый известный деловой комплекс города «Москва-Сити» был возведен на
территории бывшей промзоны. Удачным примером можно назвать и переустройство
фабрики «Красная Роза», на территории которой сейчас расположен бизнес-квартал
с галереей Artplay.
Другим видом освоения промзон – это лофт-проекты. В  Москвы есть лофты на месте промзон: Даниловская мануфактура
(апартаменты, офисы, магазины, развлекательные заведения), Винзавод (центр современного искусства), Кадашевские палаты (элитное жилье),
Красный Октябрь (элитное жилье, арт-пространство)и это далеко не весь список.
В Петербурге редевелопмент промзон также ведется довольно активно: на
месте Петмола, который переехал в промзону Парнас, сейчас строится ЖК «Времена года», на территории хладокомбината №1 – МФК «Nordic City», ЖК
«Смольнинский» возводится на месте бывшей фабрики «Мягкая мебель», и это только
малая часть всех строящихся сейчас проектов. На местах бывших промышленных
территорий девелоперы стараются возводить жилые комплексы или деловые зоны с
непременным жильем, хотя довольно много в Северной столице и примеров лофтов:
лофт-проект «Этажи», который располагается на пяти этажах промышленного
здания бывшего Смольнинского хлебозавода, лофты «Ткачи» (бывшая Ткацкая
фабрика), «Светоч» (Светоч), «Звездочка» (Советская Звезда), «Красный
треугольник» (Красный треугольник) и др.
В регионах также потихоньку
появляются проекты редевелопмента промзон. В Казани на месте бывшего ОАО
«Казанский мясокомбинат» сейчас возводится жилой комплекс с развитой социальной
инфраструктурой, а в Самаре ОАО «ГИПРОГОР» проводит конкурс на лучшую концепцию
застройки территории ЗИМ (завод им. Масленникова), в котором участвует и ORIGIN CAPITAL.
Вся сложность редевелопмента
промышленных территорий заключается в том, что это дело очень затратно с точки
зрения финансов, времени и сил. Многие собственники, зачастую, пытаются
продавать промышленные зоны в том виде, в котором они находятся на данный
момент. При этом потенциальные покупатели сталкиваются с рядом проблем:
во-первых, необходимо оценить не только землю определенной площади и локации,
но и все здания промышленного назначения, которые на ней располагаются.
Во-вторых, стоит заранее узнать частными или государственными являются
инженерные сети: возможно, потребуется ремонт, демонтаж или установка новых
систем. Ну и, в-третьих, новому собственнику стоит заранее решить, как он в
дальнейшем будет использовать данную территорию и находящиеся на ней объекты. К
примеру, если здание является историческим памятником, то сносить его нельзя, а
согласование по видоизменению объекта займет длительное время.
Гораздо проще и с большей
финансовой выгодой собственникам продавать уже «готовый продукт». Для начала
необходимо понять, как в будущем будут использоваться территория и объект.
ORIGIN CAPITAL помогает
заказчикам создавать «готовый продукт»: рассматривая все вопросы и уделяя
особое внимание проблемным местам, мы полностью прорабатываем и создаем проект.
Наша основная задача состоит именно в том, чтобы сделать проект реальным и как
можно более точно воплотить идеи заказчиков в жизнь, избегая красиво
«нарисованных» и неработающих концепций.
Создание «готового продукта»
проходит в несколько этапов:
1 этап: разделение всех элементов проекта (земли,
здания и сооружения) на изменяемые и неизменяемые;
2 этап: анализ градостроительного потенциала
земельного участка;
3 этап: анализ маркетингового потенциала;
4 этап: создание предварительной концепции проекта
(с технико-экономическими показателями);
5 этап: создание эскиза застройки (подсчет площади
всех объектов на участке);
6 этап: составление Технического задания на
проектирование;
7 этап: создание детального бизнес-плана;
8 этап:
формирование инвестиционного предложения для инвестора.
Наилучшим
вариантом при редевелопменте является открытие продажи по приемлемой цене с
параллельной разработкой инвестиционного проекта, что дает возможность
реализовать объект на любой стадии реализации.