Сделки с долями занимают, по разным оценкам, от 20% до 30% всего
оборота жилья на вторичном рынке. Правовая конструкция этих операций сложна –
поэтому перед тем, как купить или продать долю в квартире, нужно изучить
некоторые нюансы. Рассказывает нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга
Алексей Комаров.
            
Для начала разберемся,
что означает понятие «доля жилого помещения». По смыслу жилье является
неделимой вещью, но при этом владеть и распоряжаться ею могут несколько
сособственников. Соответственно, у каждого из них имеется своя доля.
           
До мая
2001 года приватизируемое имущество оформлялось в общую совместную
собственность всех зарегистрированных в квартире. После смерти одного из
сособственников его доля передавалась наследникам – таким образом, доли
остальных преобразовывались из общей совместной собственности в долевую.
Согласно 247-й статье Гражданского кодекса РФ, порядок пользования имуществом,
находящимся в долевой собственности устанавливается по соглашению сторон. Либо
– через суд.

Таким образом, «долевое» деление права
собственности на жилье возникло еще в 90-х годах прошлого века. Сейчас,
правовая ситуация с долями выглядит крайне неопределенно. С одной стороны,
владеющей большей долей сособственник не может заставить других владельцев, с
меньшими и даже мизерными долями, продать принадлежащие им «части» квартиры –
это прямо прописано в 252-й статье Гражданского кодекса РФ и подтверждается
судебной практикой. В частности – решением Конституционного Суда
Российской Федерации от 07.02.2008 N 242-О-О, в котором указано: один
сособственник не может требовать выкупа доли другого, даже если у последнего
нет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля
незначительна. То есть, выкупить мизерную сособственника, по сути, невозможно -
 до тех пор, пока он сам об этом не выразит соответствующего желания.
Также существует позиция Верховного суда:
если сособственники не могут добровольно определить порядок пользования жильем,
то по заявлению владельца большей доли суд вправе отказать собственнику меньшей
во вселении в жилое помещение. По мнению Верховного суда, «реализация собственником
правомочий владения и пользования жилым помещением, находящимся в долевой
собственности, зависит от размера его доли и соглашения собственников».
           

Встречаются случаи, когда порядок использования помещениями между совладельцами
квартиры не определен: такие доли юристы называют «идеальными».
           

Идеальные доли приобретаются, главным образом, для получения регистрации.
В ряде случаев доли приобретаются для оказания давления на сособственника –
чтобы он продал принадлежащую ему часть квартиры.
           
У сделок
с долями есть и другие особенности – к примеру, если вы хотите продать свою
долю, необходимо уведомить об этом других сособственников. Дело в том, что
250-я статья Гражданского кодекса РФ наделяет совладельцев правом преимущественного
выкупа продаваемых долей. Таким образом, в очереди желающих приобрести вашу
долю сособственники стоят выше сторонних покупателей. Соответственно, перед
продажей доли остальных владельцев объекта нужно обязательно уведомить об этом
– текст уведомления можно составить у нотариуса.