Такой запрос поступает довольно часто. Покупатель хочет быть уверенным, что купит квартиру, а не проблему и ожидает, что договор ему в этом поможет.

Многие считают, что если они о чем то договорились и заключили договор, то эти договоренности будут обязательны к исполнению.

Что написано пером, не вырубишь топором!

Увы, это не так.

Обязательны только те договоренности, которые не противоречат закону. А если положения договора не соответствуют текущему законодательству, суд будет руководствоваться законом.

Например, если продавец подписался под тем, что продажа квартиры не нарушает имущественные права других лиц, а после продажи такие лица найдутся, суд будет руководствоваться не тем, что написано в договоре, а Гражданским Кодексом РФ (ст. 166 Оспоримые и ничтожные сделки).

Защищает ли как-то закон покупателя?

Весьма специфично.

Если вы покупаете товары или услуги у организации, то можете положиться на Закон о защите прав потребителей.

А если квартиру у частного лица – то нет.

Законный владелец квартиры всегда может потребовать свое имущество назад, если его права были нарушены (ст. 302 ГК РФ)

Максимум, на что можно рассчитывать покупая квартиру, это на компенсацию средств от государства. Это очень не быстро и только, если вы будете признаны в суде добросовестным приобретателем.

При этом критерии добросовестности в законе четко не определены. И вы никогда не сможете быть уверены, что на 100% действуете добросовестно. К этому можно только стремиться.

Что же в этом случае делать?

Защитные «функции» при покупке нужно распределить следующим образом:

1. Юридическая проверка продавца и объекта.

2. Оформление сделки в соответствии с общепринятыми критериями добросовестности.

3. Грамотно составленный договор.

Почему договор все-таки есть в этом списке?

Это следует из критериев добросовестности. Покупатель провел проверку, не обнаружил препятствий к сделке и отразил это в договоре. А продавец с этим согласен.

Можно ли говорить, что договор выполняет декоративную функцию?

В каком-то смысле, да.

Юристы, скорее всего, будут не согласны, но практически – договор это всего лишь декорация защиты.

И покупая квартиру, лучше сразу избавиться от иллюзий, что «хороший» договор вас защитит. Если вы купите квартиру у человека, который не имел права ее продавать, ничего вас не защитит.

У договора купли продажи есть две основные функции:

1. Он должен пройти регистрацию.

2. Он должен быть исполнен.

Вот этим моментам нужно уделить достаточно внимания, чтобы избавить себя от возможных проблем.

А в том, что касается защиты, нужно полагаться только на себя.

Или на риелтора, которому вы доверяете.