Индустриальные парки в 2025 году — одно из самых выгодных направлений для инвестиций. Грамотный выбор локации позволяет предпринимателям и инвесторам получить конкурентное преимущество и высокую доходность. Собрали гид с важными критериями для успешной покупки земли под производство или склады.

Чем индустриальный парк отличается от промзоны

Индустриальный парк — это специально организованная территория для размещения производств и складов с готовой инфраструктурой и юридически чистым статусом. В России действует 295 индустриальных парков в 72 регионах и ещё 159 — в процессе создания.

Главные отличия от обычной промзоны:

— Единая концепция развития территории.

— Профессиональное управление (управляющая компания).

— Готовые инженерные коммуникации необходимой мощности.

— Юридически проработанные документы.

— Налоговые льготы и административные преференции.

По типу территории различают:

— Greenfield — новые площадки на ранее неосвоенных землях.

— Brownfield — реконструированные промышленные объекты.

— Смешанные — комбинация обоих типов на одной территории.

По форме собственности парки бывают:

— Частные — созданы девелоперами или крупными компаниями.

— Государственные — федеральные или региональные.

— Государственно-частные партнёрства (ГЧП) — совместное развитие территорий.

Почему сейчас — самое время

2025 год стал переломным для российского промышленного рынка. По данным аналитиков, в России ожидается рекордный ввод складских площадей — 7,2 млн кв. м, что почти вдвое превышает показатели 2024 года (3,9 млн кв. м). Три ключевых тренда создают уникальную ситуацию:

— Масштабная релокация производств — производственные компании и ретейл формируют 80 % спроса на площади в индустриальных парках.

— Активная господдержка — расширение программ субсидирования инфраструктуры и налоговых льгот для резидентов.

— Развитие инфраструктуры — регионы соревнуются за привлечение инвесторов, создавая современные индустриальные площадки.

Выбор локации критически важен — неудачно расположенный объект рискует остаться без арендаторов даже в условиях растущего спроса.

Ключевые факторы выбора

Что важно учесть при выборе площадки? Вот шесть решающих критериев.

Расположение и транспортная доступность

Локация — фактор, который невозможно «исправить» позже. Самым высоким спросом пользуются три типа размещения:

— Окрестности мегаполисов — территории вокруг Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга и Воронежа.

— Логистические узлы — участки, прилегающие к магистралям федерального значения и ключевым транспортным пересечениям.

— Сформировавшиеся промышленные территории — районы с готовой инфраструктурой и сконцентрированными производственными мощностями.

Критически важно проверить:

— Близость к федеральным трассам — не более 5 км до магистралей.

— Железнодорожный доступ — наличие собственной ветки или терминала.

— Логистические маршруты — время доставки до ключевых рынков сбыта.

— Доступ к портам/аэропортам — для экспортно ориентированных компаний.

Пример удачного расположения — индустриальный парк «М7-М12» от ГК «Промплан», размещённый между федеральными трассами М-7 «Волга» и М-12 «Восток» в 2 км от ЦКАД.

Инфраструктура и инженерные сети

Проверьте не только наличие коммуникаций, но и их реальные параметры:

— Электроснабжение — доступная мощность, категория надёжности, стоимость подключения.

— Газоснабжение — давление в точке подключения, доступные объёмы.

— Водоснабжение и водоотведение — объёмы, качество воды, возможности очистных сооружений.

— Связь и интернет — наличие оптоволокна и резервных каналов.

Если инфраструктура отсутствует или спроектирована неверно, бюджет проекта значительно вырастет.

Юридический статус земли

Участки должны иметь:

— Правильную категорию земель (промышленности или поселений с промназначением).

— Подходящий вид разрешённого использования (ВРИ) для вашей деятельности.

— Отсутствие обременений и ограничений (проверьте выписки из ЕГРН).

— Готовый проект планировки территории.

— Согласованные санитарно-защитные зоны.

Близость к объектам с экологическими ограничениями критически влияет на возможности — некоторые категории продукции запрещено размещать в границах производств.

Стоимость земли и условия покупки

Сравнивайте предложения по принципу «всё включено»: базовая стоимость земли за кв. м или га, стоимость подключения к сетям (часто это отдельная плата), операционные платежи (сервисный сбор, коммунальные платежи), условия оплаты (рассрочка, аренда с выкупом, лизинг земли).

Инвесторам стоит сравнить стоимость земли и затраты на подготовку участка с ожидаемым доходом. В успешных проектах стоимость земли растёт значительно. Например, в парке «М7-М12» «Промплана» стоимость земли выросла с 20 млн до 28 млн рублей за 1 га (+40 %).

Налоговые и административные преференции

В 2025 году особенно важно проверить:

— Статус территории (ТОР, ОЭЗ, промышленный кластер).

— Региональные льготы по налогу на прибыль, имущество, землю.

— Таможенные преференции (режим свободной таможенной зоны).

— Субсидии на создание и развитие имущественного комплекса.

Например, Татарстан предоставляет освобождение от транспортного налога, нулевую ставку налога на имущество и минимальные ставки УСН. Московский регион (Москва и Московская область) предлагает земельный налог в 0,7 % от исчисленной суммы и полное освобождение от налога на имущество.

Уровень поддержки со стороны управляющей компании

Сильная управляющая компания — огромное преимущество. Проверьте:

— Опыт работы УК и реализованные проекты.

— Набор услуг (техприсоединение, строительство, эксплуатация).

— Скорость решения проблем (поговорите с действующими резидентами).

— Поддержка в получении разрешений и согласований.

Хорошая УК помогает сократить сроки запуска проекта на 30–50 % по сравнению с самостоятельным строительством «в чистом поле».