«Встаньте дети, встаньте в круг …»

О том, что приобретение квартиры, полученной продавцом по наследству, является одной из самых рискованных сделок, не знает сегодня разве что ребенок. Потенциальные покупатели, перечисляя свои требования к будущему жилью, все чаще и чаще произносят дрожащим от волнения голосом: «только не наследство». Так ли страшен собственник-наследник, как его рисуют, и есть ли риски пострашнее? Об этом пойдет речь  в  заключительной части трилогии о юридической  чистоте.
 
Прежде попробуем разобраться в различиях оснований,  по которым имущество переходит в собственность наследников. Их всего два – завещание и закон. По какому из оснований вероятность оспаривания сделки более вероятна?  Напрашивается ответ – по завещанию. Но все не так однозначно, как кажется на первый взгляд.
Самым важным моментом, позволяющим оценить риск появления «надлежащих истцов» является, безусловно,  мотив,  руководствуясь которым наследодатель оформил завещание на конкретного человека. Но проблема в том, что выяснить причины совершения этой сделки мы можем, как правило, лишь у самого наследника …

Второй важный момент, неразрывно связанный с первым, это – личность самого наследника, его родственные или иные связи с наследодателем, включая место жительства, его отношения с другими родственниками умершего.
И, наконец, третьим важным фактором является временной промежуток, прошедший с момента написания завещания до открытия наследства (смерти наследодателя).
 
Вариаций из этих трех составляющих огромное количество, и столько же можно привести примеров. Но ограничимся двумя, самыми яркими. Если в наследство по завещанию, оформленному незадолго до смерти наследодателя, получил абсолютно посторонний человек, то покупка данной квартиры таит в себе очень серьезные риски. И, наоборот, квартира, перешедшая к близкому человеку, которого хорошо знают оставшиеся родственники,  по не измененному и не отозванному за несколько лет завещанию, вполне  подходит для приобретения. Особенно, если с момента открытия наследства (начала исчисления срока владения) прошло более трех лет.
 
Теперь, посмотрим на так называемых «законников» - граждан, принявших наследство по причине родства с наследодателем. Арифметика рисков тут несколько проще и факторов, которые следует учитывать, только два. Это очередь наследования и опять же время, прошедшее с момента смерти бывшего собственника. И если со вторым все абсолютно понятно: чем больше срок, тем меньше вероятность оспаривания – то с первым четкой зависимости, увы, нет. Наименее рискованными мне видятся крайние очереди наследования. А именно – первая, седьмая и восьмая. С первой понятно без комментариев, а вот последние очереди предпочтительны из-за установления  родства  судом, решение которого, как известно, обжалованию подлежит в крайне ограниченные сроки, и оспаривать которое «по вновь открывшимся обстоятельствам» достаточно проблематично.
 
Следует так же отметить, что при наследовании по любому из оснований, риски уменьшаются обратно пропорционально числу вступивших в права наследников.  Т.е. чем их больше, тем ниже риск ограничения или утраты права собственности покупателя по вине третьих лиц.
 
Особняком от квартир, полученных по наследству, стоят квартиры,  выведенные путем заключения других гражданско-правовых сделок  из наследственной массы накануне смерти наследодателя. Например, лежащий при смерти гражданин неожиданно для родственников вдруг дарит или продает свою квартиру одному из них или вообще третьему лицу.
Больничной сиделке или соседке по палате …  

Риски оспаривания договора купли-продажи таких квартир потенциальными наследниками очень высок. Но при этом сам процесс доказывания того, что отчуждение квартиры бывшим собственником было не совсем добровольным (воля продавца или совсем отсутствовала, или была искажена в результате воздействия каких-либо негативных факторов, как то заблуждение, обман и т.п.),  достаточно сложен. Особенно, если вывод из наследственной массы был тщательно спланирован.
В данном случае можно лишь порекомендовать воздержаться от приобретения подобной квартиры хотя бы … года три, чтобы снизилась вероятность появления наследников предыдущего собственника.
 
И в заключении два слова о «бывших». Тут все предельно просто. Квартиру, приобретенную в браке и оформленную на одного из супругов без согласия другого супруга и соответствующего пункта в брачном договоре, покупать нельзя.  Бомба замедленного действия.
Такая квартира даже после развода продолжает оставаться совместно нажитым имуществом. А срок давности начинает исчисляться с  момента, когда второй супруг узнал (или должен был узнать) о нарушении своих прав, т.е. о том, что квартира продана. Это может быть и через три, и через пять, и более лет от даты развода, прошедшего без раздела имущества. Фактически – бессрочно.
(п. 19. Постановления Пленума ВС от 05.11.1998 № 15 в редакции от 06.02.2007 №6)
.