Аналитики компании Maris в ассоциации с CBRE подвели итоги года в сегменте офисной недвижимости. По итогам 2021 года компания Maris стала лидером по объему сделок в офисном сегменте Санкт-Петербурга, доля сделок аренды составила 52% (26 800 кв.м) среди международных консультантов.
Предложение
По данным аналитиков компании Maris валовая арендопригодная площадь офисных центров класса А и В в Санкт-Петербурге по итогам года составляет 3,9 млн м2. Из них площадь бизнес-центров класса А составляет 1,27 млн. кв. м, класса В – 2,6 млн. кв. м.
За 2021 года были введены в эксплуатацию двадцать одно офисные здание, совокупной арендопригодной площадью более 157 тыс. кв. м. 70% новых проектов приходится на спекулятивные объекты, из которых две трети относятся к офисным центрам класса B.
На 2022 год девелоперами анонсирован ввод в эксплуатацию порядка 360 тыс. кв. м офисной недвижимости (арендопригодная площадь). В спекулятивном сегменте ожидается прирост около 276 тыс. кв. м (76%).
В случае благоприятной экономической ситуации, валовый объем ввода спекулятивных офисных площадей в 2022 году, по предварительным оценкам, в 2,5 раз превысит показатель 2021 года.
Спрос
Объем сделок по аренде помещений в бизнес-центрах класса А и B за год составил более 255 тыс. кв. м. Относительно показателей 2020 года объем спроса в сегменте качественной офисной недвижимости увеличился (+14,7%).
В 2021 году продолжился рост спроса в сегменте более дешевых офисных помещений класса B, который сформировался в 2020. По итогам года объем сделок, заключенных в офисных центрах класса B увеличился на +20,5%. В сегменте офисных центров класса А показатель снизился на –1,5%.
В структуре сделок по сферам деятельности компаний в 2021 26% валового объема спроса на рынке формировали - компании IT сектора, 17% – компании сферы услуг и 9% – компании сферы консалтинга и услуг для бизнеса.
В 2021 году существенно возрос спрос со стороны медицинских компаний, которые по итогам года арендовали в 2,5 раза больше площадей, чем в 2020. Практически в три раза увеличился объем поглощения офисных площадей со стороны финансового сектора экономики. Компании сферы услуг также не уступают по темпам наращивания объемов спроса на офисные объекты в регионе, удвоив арендованные площади в 2021 году относительно 2020.
По итогам 2021 года на рынке существенно снизилась средняя площадь арендуемого блока. Так, в сегменте офисных центров класса А данный показатель в анализируемом периоде составил 690 кв. м, против 1 700 кв. м в 2020. В сегменте офисных центров класса B средний размер арендуемого блока уменьшился на 40% и составил 560 кв. м, против 930 кв. м в 2020.
Вакансия
По итогам года валовый объем вакантных площадей в качественных офисных объектах класса А и B снизился на, по сравнению с аналогичным показателем на конец 2020 года, и составил 5,7%. В офисных центрах класса А пустуют порядка 4,7% площадей, в классе B – 6,2%.
Сокращение объема вакантных площадей, не смотря на прирост спекулятивного предложения в прошлом году, было обеспечено реализацией накопленного в 2020 году отложенного спроса в большей степени на офисные помещения в бизнес-центрах класса B.
По итогам 2021 года увеличился спрос на офисы в Петроградском, Калининском и Красногвардейском районах города. И, наоборот, существенно сдали свои позиции Василеостровский и Адмиралтейский районы. При этом снижение объема сделок в этих локациях было обусловлено отсутствием вакантного ликвидного предложения на рынке.
Арендные ставки
Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды по вакантным площадям в зданиях класса А на конец 2021 года составляет 2 140 рублей за кв. м в месяц, в зданиях класса В – 1 390 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы. По сравнению с аналогичным показателем на конец 2020 запрашиваемые ставки аренду в бизнес-центрах класса А возросли на +11,5%, в классе B – на +6,1%.
Если говорить о сделках по приобретению активов на рынке офисной недвижимости, то 2021 стал рекордным по объему, начиная, с 2017. В 2021 году на рынке Петербурга были заключены двенадцать сделок с активами административно-делового назначения, совокупной площадью 130 тыс. кв. м, на сумму более 11 млрд. рублей.
