Рынок коммерческой недвижимости на первых этажах жилых домов демонстрирует уверенное восстановление после продолжительного периода снижения интереса со стороны частных инвесторов. На фоне охлаждения спроса на квартиры и роста арендных ставок в стрит-ритейле, коммерция вновь вышла на первый план. Ярослав Кобаладзе, эксперт по рынку недвижимости Москвы, объяснил, почему именно сейчас стоит присмотреться к этому сегменту, какие доходы приносит вложение в такие помещения, и что должен учитывать частный инвестор в 2025 году.
Ярослав Кобаладзе, эксперт по рынку недвижимости Москвы:
— Коммерческие помещения в жилых домах снова стали интересны инвесторам. Доходность таких объектов сейчас — от 9 до 12% годовых, иногда до 20% — в зависимости от локации, формата помещения и арендной ставки. При удачной покупке срок окупаемости может уложиться в 5–7 лет. Это реальные показатели на рынке, особенно с учётом того, что жильё даёт в среднем 4–6% и требует постоянного участия: ремонт, поиск арендаторов, простои. В коммерции риски иные, но доходность выше.
Сегодняшняя экономическая ситуация играет на руку коммерческой недвижимости. Высокие ипотечные ставки охладили интерес к жилым квартирам, зато сделали привлекательными помещения под стрит-ритейл. Долгое время коммерческие площади стоили дешевле квартир — абсурдная ситуация, если учесть, что сдать коммерческий объект можно по более высокой ставке. Сейчас эта диспропорция уходит. Рынок нащупал дно и начал расти, и это не спекулятивный всплеск, а долгосрочный тренд.
Инвесторы, которые раньше опасались коммерции, постепенно пересматривают отношение. Да, это более сложный инструмент, здесь нельзя действовать по шаблону: купил и забыл. Нужно разобраться — какой бизнес готов снимать, какие требования к помещению, какой трафик нужен. Но одновременно есть и плюсы: арендатор сам делает ремонт под себя, расходы на содержание ниже, долгосрочные договоры обеспечивают стабильность.
Что касается арендаторов — пекарни остаются одним из самых стабильных форматов. Важно, кто именно заходит: начинающий предприниматель — это всегда риск, даже если ставка выше. Сетевая пекарня — другое дело. У неё понятная модель, долгосрочные планы, индексация аренды. Такие арендаторы сидят годами и дают предсказуемый денежный поток. Поэтому ориентироваться стоит именно на устойчивые бренды, а не на максимальную ставку в моменте.
Если говорить о текущем моменте для покупки, то 2025 год — хороший период для входа. На рынке ещё остались предложения от застройщиков с выгодными условиями: беспроцентная рассрочка, скидки, помещения с отделкой. При этом важно смотреть на класс объекта. Помещения в новых жилых кварталах или бизнес-класс комплексах будут морально актуальны дольше, их проще сдавать, они интереснее для арендаторов. А через 5–10 лет старый фонд начнёт проседать — как физически, так и в доходности.
Для тех, кто хочет сформировать себе пассивный доход на будущее, имеет смысл смотреть на коммерцию как на пенсионный актив. Локация, надёжный арендатор и актуальность формата — три ключевых ориентира. В правильной связке они обеспечат доход и избавят от головной боли на долгие годы.
