Весьма показателен опыт строительства доходных домов, накопленный в США. Многие
американцы предпочитают арендовать жилье, тем самым повышая трудовую
мобильность, стремясь к экономии на налогах, а также расширяя возможности жизни
в центральных районах города; зачастую арендные дома размещаются в
реконструированных зданиях из-за существующих ограничений по застройке
сложившихся кварталов. Основным источником финансирования рентных проектов в
верхнем и среднем ценовом сегментах, предполагающих высокий уровень комфорта и
сервиса, служат ипотечные кредиты на 10–30 лет под низкие процентные ставки на
строительство многоквартирных доходных домов. До кризиса доля многоквартирной
ипотеки (multifamily mortgages — ссуды для покупки домов на пять и более квартир)
составляла около 30% в портфеле крупнейших ипотечных агентств.
Что же касается проектов строительства арендного жилья в нижнем ценовом сегменте,
то они, как правило, опираются на программу налоговых зачетов Low-Income
Housing Tax Credit (LIHTS), которая действует в США с 1986 года. Термин «зачет»
точнее отражает суть этой налоговой льготы, которая не является вычетом или
налоговым кредитом в классическом понимании. Программа позволяет девелоперам
сократить налогооблагаемый доход пропорционально объему инвестиций в
строительство доступного арендного жилья в соотношении один к одному (то есть
доллар налога сокращается на доллар инвестиций в общественный проект, которым
признается строительство арендного жилья для малоимущих). Зачеты направлены как
на уменьшение срока окупаемости инвестиций, так и на привлечение капитала с
финансового рынка. Как правило, проекты строительства арендного жилья
реализуются партнерствами, объединяющими девелоперов и крупных инвесторов
(нефтяные, страховые компании, банки), заинтересованных в получении налоговых
льгот. Условием получения налогового зачета является инвестиция в социально
ориентированный проект, где не менее 40–60% квартир будет сдано в аренду семьям
с доходом на 50–60% ниже среднего. Зачастую жильцы таких домов — участники
ваучерной федеральной программы субсидирования арендных ставок (Housing Choice
Voucher), которая охватывает около трети арендаторов с низкими доходами и
покрывает 70–90% стоимости аренды. Налоговые зачеты распределяются на
конкурсах. Лимиты налоговых зачетов устанавливаются федеральной налоговой
службой для каждого штата в зависимости от численности жителей (около 1,75
доллара на человека). Всего в рамках программы LIHTC с 1986 года было построено
более 1,6 млн единиц жилья, в основном дома на 20–50 квартир.
Каждая из применяемых в России схем строительства доходных домов прямо или косвенно
воспроизводит базовые рычаги стимулирования строительства арендного жилья,
действующие во всем мире. По сути таких рычагов два: долгосрочная ипотека и
налоговые преференции. По данным Минрегиона, около трети граждан, стоящих
сейчас в очереди на жилье, готовы снимать квартиры при субсидировании части
арендной платы из регионального или муниципального бюджета. То есть
потенциальный спрос на такое жилье вполне сопоставим с масштабами раскрученного
американского рынка. Но в Жилищном кодексе нет понятия «доходный дом», действующим
законодательством не предусмотрена ипотека на многоквартирный комплекс (нужно вносить
соответствующие поправки в «Закон об ипотеке», ограничены возможности местных
властей по субсидированию ставки аренды, Налоговым кодексом не предусмотрена
система льгот и преференций, отсутствуют программы поддержки малообеспеченных
арендаторов, а также много других вопросов, не урегулированных действующим
законодательством.
Поэтому, ожидать скорой реализации проектов доходных домов в России – не стоит…