Цена продаваемого на торгах по банкротству земельного участка была такой вкусной, что покупателю не хотелось спугнуть сделку ни делом, ни словом, ни взглядом.
Ну как же, на участке находился незарегистрированный трехэтажный кирпичный дом, о котором почему-то никто не вспоминал. Подарок судьбы?
«Я не спрашивал про дом, поскольку думал, что при банкротстве могут скрывать имущество», - объяснял после сделки свое поведение новый собственник участка. А если честно, то что может быть слаще халявы.
Однако оказалось, что дом принадлежит другому человеку, не банкроту, а соседу по участку. Дому более 15 лет.
Как так могло получиться? К сожалению, кроме завиральной версии кадастрового инженера, что «при уточнении границ соседние участки надвинулись друг на друга на 20 м, в связи с принятием новой системы координат», других данных нет. (В скобках заметим, что никакая система координат не влияет на фактическое расположение объектов на поверхности Земли более, чем на величину погрешности соответствующей системы и произведенных измерений. Никакая система координат и никакие измерения, выполненные самыми примитивными приборами нашего и прошлого века, не дают погрешности в десятки метров). Я полагаю, что банкрот был номинальным собственником участка, поэтому и стройку на нем позволил, и до своего банкротства ни на что не претендовал, в том числе на участок, фактически им не пользовался.
Прием-передача участка, как рассказал новый собственник, происходила путем «обмена подписанными актами в офисе». Примерно такой диалог состоялся у меня с новым собственником участка.
- Вы осматривали участок до сделки?
- Осматривали, но на участок не заходили.
- Участок огорожен?
- Да, по периметру, есть калитка с замком.
- Дом стоит дороже участка, вам не хотелось зайти внутрь дома, посмотреть, что там, в каком состоянии?
- Мы покупали участок, участок был осмотрен, дом нами не покупался. Какое это имеет отношение к нашей проблеме, что дом чужой?
- Самое прямое. Вы не проявили должную осмотрительность. Продавец объекта не продемонстрировал вам своим действием, что он хозяин. Не показал, что у него есть ключи от калитки, от дома. Вы не поинтересовались домом стоимостью в миллионы рублей. Любой судья, если не скажет, то подумает и учтет: «Сам виноват». В вашей ситуации перспективы судебного процесса не очевидны.
К счастью, ситуация, скорее всего, разрешится благополучно. Соседи не готовы отказываться от дома, но и не будут воевать за участок или его часть. Поскольку денег у соседей на выкуп участка нет, договорились о продаже участка с домом с последующим справедливым распределением дохода. Для начала нужно провести оценку рыночной стоимости объекта в неангажированной сторонами компании.
Банальная истина, что сделка с недвижимостью должна проходить так, как зафиксировано в документах, до сих пор не для всех очевидна. Несколько дней назад на одном известном телеграмм-канале рассматривался вопрос о договоре купли-продажи (ДКП), который одновременно и акт приема-передачи (АПП). По мнению ведущих дискуссии, так не только можно делать ( это - без сомнения), но и допустимо дополнять АПП отлагательным условием. Приводился пример, что если бабушке-продавцу надо еще недельку в квартире пожить, так как некуда деть любимые книги, то в ДКП-АПП можно записать, что АПП вступает в силу при выполнении этого условия. Заметим здесь, что наступление отлагательного условия все равно потребует его фиксации обеими сторонами сделки, что ничем не будет отличаться от подписания АПП тогда, когда передача реально произойдет. Не учитывая таких «мелочей», как риск гибели имущества, то ли переданного, то ли нет.
Не следует плодить лишние сущности, совершать лишние действия. Но и доводить до простоты, которая, как известно, хуже воровства, тоже не нужно.
