Альтернативная сделка  совмещающая в себе и покупку, и продажу, частенько и не одну
цепочку сделок,  - самая, пожалуй, сложная и востребованная операция на
рынке недвижимости.
Эксперты оценивают  количество таких сделок как
более 80-ти процентов среди всех иных сделок с недвижимостью.
Раньше это был обмен, сегодня сам термин и реальная сделка-обмен используется
редко.Так как гораздо удобнее продажу и покупку, как две
самостоятельные сделки, совместить в одну  - то есть альтернативную
сделку. И вариантов масса! Продажа старой и покупка новой меньшей или
большей площади с  присвоением разницы или наоборот доплаты, расселение
коммуналок, продажа квартиры, а покупка дома, возможно даже за рубежом и
т. п.

Каковы плюсы и минусы для клиентов и риелторов при совершении такой сделки.

Плюсы клиентов: свободный выбор с подстраховкой, то есть сделка проходит в
один день с продажей собственной квартиры и покупкой новой. То есть
деньги не обесценились, цены не выросли, альтернатива, а точнее мечта,
задуманная вами состоялась.

Минусы клиентов: цепочка может состоять из более двух квартир, это сложные многоступенчатые сделки.
Здесь участники находятся в разных условиях, кто-то может заболеть, не
приехать, да просто соскочить и тогда, все разваливается, как домик из
песка, смытый волной. Разочарование огромное, работу надо начинать
заново.

Совершить одному такую сделку очень проблематично. И тут стоит подключить к делу профессионала  риелтора.
 В чем же его,
риелтора, плюсы и минусы. Для риелтора такая сделка  это как монетка,
где может быть и орел, и решка. С одной стороны в одном клиенте ты
закрываешь сразу две сделки, комиссия возрастает, работы много, клиента
ты узнал хорошо еще на этапе продажи его квартиры, становятся понятны
мотивы сделки, да и характер клиента, его родных и близких, масса важных
нюансов открывается.
Однако, развал такой сделки может быть на любом этапе  от начала продажи, когда просят сразу посмотреть альтернативную
квартиру, боясь не найти варианта, который бы понравился или подошел по
деньгам, а найдя такую квартиру, надо срочно продать имеющуюся, а то та
уже «любимая» вот-вот уйдет (что является часто ошибкой, особенно для
новичков), не говоря уже о развале самой цепочки, когда мы получаем
недовольного клиента в итоге.

Как же себя подстраховать и клиенту, и агенту на всех этапах такой сделки?

1. Конечно, КЛИЕНТУ не рисковать и обратиться к риелтору. Это обсуждать
бессмысленно, стоить почитать любимый всеми интернет.

2. Составить грамотный альтернативный договор, где четко понять интересы и
чаяния сторон, оценив их, как адекватные (вывести из состояния
заблуждения своего клиента, крайне важно). Если этого нет, начинать
такую альтернативу крайне рискованно для обеих сторон.

3. Выставить квартиру на продажу, найти платежеспособного покупателя,
уведомив его об альтернативе и взять возвратный аванс не менее, чем на
месяц, это подстрахует клиента, да и от криков Покупателя, если клиент,
так и не определится, тоже не будет так шумно в офисе агентства.

4.  Подбор альтернативы  это, пожалуй, самая сложная часть.

Клиент,уже видит себя в новой жизни.
И эта жизнь зачастую никак не связана с
предложениями на рынке. Он ищет сам, обращается к агенту Покупателя,
чисто из дружеских соображений. В общем, ведет себя как малое дитя,
оправдывая себя невозможностью подвести Покупателя его квартиры, да и
что греха таить сэкономить, вдруг удастся. И здесь основное  это не
оставлять клиента с его полетом фантазий, отбросить все дела и по
возможности искренне попытаться ему помочь. Необходимо подобрать три
варианта квартир или домов  первый: по возможности близкий к его
желаниям, второй  адекватный или имеющийся на рынке, возможно чуть
дальше от метро или с чуть меньшим количеством лоджий, и третий  как
для себя, четко формулируя почему.

Что греха таить, являясь профессионалами рынка, мы знаем о доме, о квартире, районе, цене и
прогнозах рынка намного больше, чем человек, прошерстивший интернет и
мнящий себя всезнайкой по статьям таких же дилетантов. По лично моим
подсчетам в 90-та процентах случаях клиент либо выбирает твой вариант,
либо просит посоветовать ему, что же брать. Увы, когда клиент ведет себя
как ребенок, а я это вполне оправдываю, ведь квартира после себя
любимого и своей семьи, самое важное для человека.
Так надо вести этого
«ребенка» к его счастья за ручку и тогда, вам не будет обидно за
проделанную работу, вы получите помимо вожделенной комиссии прекрасные
эмоции и рекомендации. А главное почувствуете себя профессионалом!

5. Особый момент  это проверка всех документов в цепочке.


Ведь любая загвоздка сделает невозможным проведение альтернативы. Поэтому
подготовка к самой сделке, если все документы прошли юридическую
экспертизу в агентстве, это особый профессионализм.
Начиная от завязывания отношений с участвующими в сделке коллегами, соблюдении
сроков (это очень важно при альтернативе), присутствии собственников при
наличии доверенности, до помощи «свободным физикам», любителям «халявы»
или просто «умникам», из-за которых вся сделка растягивается на долгие
часы, если вы, сами, плохо подготовились заранее. А это значит зачастую
подготовить всю 8-ми ступенчатую цепочку, состоящую из физиков и
коллег-непрофессионалов.

6.  Сделка. Здесь важно знать алгоритм: деньги вносит покупатель «верхней» квартиры, а получает
продавец «нижней», затем участники сделки приступают к подписанию
договоров купли-продажи, которые одновременно сдаются на регистрацию и
соответственно одновременно регистрируются. Далее  продавец последней
альтернативной квартиры идет в банк за деньгами и по акту
приема-передачи передает жилплощадь новому собственнику. Пришел срок
освободить следующую квартиру и т.д. Все заселение идет поэтапно.
Подписываем акт по договору услуг агентства, сдаем документы  все.
«Паровозик» и все 8-мь вагонов на месте.